盡管后來“自持”越來越成為拿地的常態(tài)，但萬科在北京和佛山兩場土拍上的“大梭哈”，直到現(xiàn)在依舊讓市場頗感訝異。

如果計上自持面積超過50%的土地，萬科的自持地塊已經(jīng)達(dá)到五宗之多。去年12月，萬科以109億元拿下了北京海淀區(qū)的2宗全自持地塊。6月6日，萬科于佛山市場，以25.3億元的最高限價競得桂城一宗全自持宅地，再次引燃市場。

全自持宅地，在中國的房地產(chǎn)史上并未有先例，沉淀的資金怎么盤活、盈利問題如何解決……一系列問題隨之而來。

然而，萬科方面的表態(tài)一直諱莫如深，全自持地塊如何盈利仍然是它留給市場的一個懸念。11月2日，佛山萬科低調(diào)地舉辦了這個項目的奠基儀式，這場由城市公司舉辦的活動，卻閃現(xiàn)了萬科集團董事長郁亮和中國建設(shè)銀行董事長田國立的身影。

對于全自持地塊的盈利難題，佛山萬科似乎率先嘗試給出了答案。

全自持地塊里的公寓計劃

實際上，如果計上自持面積超過50%的土地，最新奠基的佛山地塊，已經(jīng)是萬科拿下的第五宗全自持地塊。

2016年12月，萬科第一次以109億在北京拿下2宗全自持地塊；此后，于今年4月28日，萬科又以36億的總價拿下廣州白云、黃埔兩宗自持面積均超50%的住宅用地；6月6日，萬科于佛山市場，以25.3億元的最高限價競得桂城一宗全自持宅地，再次引燃市場。

市場普遍認(rèn)為，自持地塊難以迅速回籠資金成本，目前在盈利方面也沒有出現(xiàn)較好的解決方式，特別是萬科手中有3宗地為100%全自持地塊，而萬科方面則一直諱莫如深。

11月2日，佛山萬科拉來中國建設(shè)銀行，舉辦了一場名為“‘CCB建融家園•泊寓’項目奠基儀式”，這個項目實際上就是佛山萬科于6月6日獲得的全自持地塊。

從項目的名稱“CCB建融家園•泊寓”，明顯能看得出，佛山萬科將以長租公寓品牌“泊寓”來打造這個全自持項目。觀點地產(chǎn)新媒體了解到，該項目計劃打造為包含租賃住宅、租賃公寓、商業(yè)、體育、教育等多業(yè)態(tài)租賃社區(qū)，將提供2400套租賃房源。

2016年初，萬科開始以“泊寓”為統(tǒng)一口徑針對城市青年群體輸出長租公寓品牌，但是從起源來看，它的歷史要比2016年更早一些。

2014年，萬科于30周年之際提出了“城市配套服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型方向，確立要在十年內(nèi)完成新業(yè)務(wù)探索與布局。針對新業(yè)務(wù)，萬科集團提出通過“試錯機制”和“賽馬機制”，鼓勵一線城市大膽嘗試。

以萬科的新業(yè)務(wù)之一長租公寓為例，“賽馬機制”可以理解為，多個城市公司各自嘗試和發(fā)展長租公寓，一段時間后哪個城市的經(jīng)營模式最佳，這種模式將會被復(fù)制到其他城市公司去，泊寓的雛形正是廣州萬科于2015年開展的萬科驛。

在佛山萬科明確將全自持地塊打造成公租公寓前，實際上，萬科乃至全行業(yè)擴展長租公寓項目的主流行為無非兩種，一種一為輕資產(chǎn)方式，也叫租賃方式；二位重資產(chǎn)方式，即通過收購獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)或長期使用權(quán)。

從部分城市公司的表述來看，實際上長租公寓的盈利問題仍然是萬科乃至全行業(yè)需要突破的問題。

以萬科內(nèi)部率先布局長租公寓的北京和廣州為例，廣州泊寓張成皓曾表示，長租公寓業(yè)務(wù)的盈利性確實比傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)有較大差距，這也是中國目前的租金售價比、高額的租賃稅費所影響的。

“但是租賃業(yè)務(wù)有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，受調(diào)控的影響較小，客源與傳統(tǒng)的即售業(yè)務(wù)和其他一些新業(yè)務(wù)之間有較好的適配，從這些方面來看，盡管業(yè)務(wù)盈利并不強，但依然是萬科的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)。”

泊寓北京人士也曾表示，目前整個行業(yè)的投資回報周期普遍較長，租賃的輕資產(chǎn)模式在5-8年左右，而萬科則預(yù)計5年能夠收回成本。在北京市場，由于物業(yè)升值較快，租入租金要占到租出租金的一半以上，所以運營商只能盡力壓縮其他的成本。

相比輕資產(chǎn)方式，重資產(chǎn)方式需要企業(yè)在前期投入更多的資金，這也造成大量資產(chǎn)在項目上沉淀，至于盈利周期甚至達(dá)到十幾年、二十年。因此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在土地成本高企的眼下，通過土地市場獲取土地來拓展長租公寓，這一方式將更加費功夫。

該人士認(rèn)為，目前拿地方式產(chǎn)生“變奏”，“自持”越來越成為拿地的常態(tài)，加之運營存量物業(yè)已成大勢，無論是廣州萬科、北京萬科還是佛山萬科，任何一個城市公司自持模式的成功，也將與“賽馬機制”下產(chǎn)生的泊寓一樣，具備復(fù)制意義，而這將對萬科未來帶來極大優(yōu)勢。

然而，除卻佛山萬科目前明確以泊寓來打造全自持地塊外，廣州萬科和北京萬科方面依然未有明確表態(tài)。

去年12月，萬科以109億元拿下了北京海淀區(qū)的2宗全自持地塊，市場先后傳來北京萬科將采用眾籌模式進(jìn)行開發(fā)、與小米合作建房供小米員工購買等消息。針對后者，北京萬科曾辟謠稱該項目只租不售，此后便再無消息傳來。

泊寓的建行通道

“CCB建融家園•泊寓”作為萬科首個正式對外亮相的全自持項目，如獲成功，將對萬科集團的長租公寓業(yè)務(wù)和自持住宅物業(yè)帶來標(biāo)桿性的作用。實際上，從這次出席活動的角色，也能看得出佛山萬科的全自持地塊給萬科帶來的迫切性。

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，佛山萬科將聯(lián)合中國建設(shè)銀行佛山市分行一同打造“CCB建融家園•泊寓”，萬科董事長郁亮、中國建設(shè)銀行董事長田國立更是出面為這個項目親自站臺。

架勢不小，但佛山萬科對于此次合作的描述僅有抽象的寥寥數(shù)語，萬科方面表示，通過這個項目，雙方將“共建租賃住房品牌以及共同探索住房租賃市場化運營模式”。

因此，觀點地產(chǎn)新媒體就進(jìn)一步的合作內(nèi)容向佛山萬科予以求證，但截至發(fā)稿并未獲得有效回復(fù)。

值得注意的是，在舉辦本次奠基儀式的6天前，一個名為“CCB建融家園”的租房APP在應(yīng)用市場悄然上線，開發(fā)者正是中國建設(shè)銀行。

盡管該APP具備搜索房源、預(yù)約看房、在線簽約、在線備案、在線報修、在線評價、繳費支付等功能，但目前仍然十分不成熟，只提供深圳、北京和武漢的少量房源可供選擇，亦未見到萬科產(chǎn)品的身影。

該租房平臺的網(wǎng)頁版出現(xiàn)的一行文字描述如是寫道：“建行公寓是萬科集團長租公寓品牌，建行公寓提倡時尚品質(zhì)生活，目前租房項目已在廣州、北京、上海、深圳等12個城市開放，為年輕白領(lǐng)提供舒適、安心、配備齊全的租住空間和社區(qū)服務(wù)。”

一個有意思的事實是，無論是從平臺功能還是界面設(shè)計來看，“CCB建融家園”APP與萬科泊寓APP存在許多相似之處。

從萬科泊寓的規(guī)模、建行“CCB建融家園”租房APP的上線以及本次佛山萬科牽手建行聯(lián)合打造“CCB建融家園•泊寓”，外界已經(jīng)可以想象未來兩者的合作將不會局限于佛山萬科。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，過去租房市場信用管理處于空白狀態(tài)，中國建設(shè)銀行長期建立的信用體系將能很好地彌補租房市場信用的缺失，給房東和租客帶來信用約束；而銀行成熟的金融業(yè)務(wù)，也可為租房業(yè)務(wù)帶來一系列金融服務(wù)。

上述人士指出，這實際上與支付寶上線信用租房平臺有著相似之處。

此外，中國建設(shè)銀行長期積累而形成了龐大的線下網(wǎng)點，同樣會對發(fā)展住房租賃帶來極大的便利之處，中國建設(shè)銀行對“CCB建融家園”APP提供的服務(wù)優(yōu)勢中亦強調(diào)了“隨處可見的建行網(wǎng)點”。

該人士認(rèn)為，這或許是佛山萬科選擇與中國建設(shè)銀行合作的原因，并且合作范圍將不會只是止步于這個項目。

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，截至2017年6月30日，萬科的泊寓業(yè)務(wù)已經(jīng)圍繞北京、廣深、上海和成都四大區(qū)域，在21個城市鋪開目前；累計獲取房間數(shù)超過7萬間，累計開業(yè)超過2萬間，開業(yè)6個月以上項目的平均出租率達(dá)到將近87%。萬科同時表示，2017年泊寓預(yù)計總獲取房間數(shù)量超過10萬間。

而廣州萬科方面，曾有接近萬科的人士對觀點地產(chǎn)新媒體稱，其實目前廣州萬科也尚未有成型的解決方案，只是認(rèn)可這是未來的方向，所以愿意去研發(fā)。另一位接近萬科的人士則告訴觀點地產(chǎn)新媒體，廣州萬科的做法與北京萬科不同，會持有經(jīng)營的考慮。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。