2017年，合景泰富地產(chǎn)登陸港交所已是第十個(gè)年頭。

其間表現(xiàn)可說(shuō)不溫不火。但自2016年以來(lái)，合景泰富開(kāi)始發(fā)力，業(yè)績(jī)大增的同時(shí)投資力度也在不斷加大。

2017年截至10月，合景泰富地產(chǎn)新進(jìn)城市達(dá)13個(gè)，共落子25城，土地儲(chǔ)備權(quán)益建筑總面積達(dá)1640萬(wàn)平方米，可支撐其未來(lái)三到五年的盈利增長(zhǎng)。

作為一個(gè)中小型房企的成長(zhǎng)樣本，今年，合景泰富也實(shí)現(xiàn)了百億到千億的跨越。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2007年合景泰富剛上市時(shí)總資產(chǎn)為189.75億元，到2017年上半年，這個(gè)數(shù)字已變成1150.55億元。

合景泰富地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事孔健濤表示，十年間，合景泰富已完成從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到城市綜合運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)變，指向下一個(gè)量級(jí)躍遷的深化布局正在全面鋪開(kāi)。

總資產(chǎn)增至千億

2007年，合景泰富在香港上市，同時(shí)，公司也走出廣州輻射全國(guó)，進(jìn)軍華東蘇州、西南成都和海南陵水，隨后又于2008年1月拓展至北京，形成布局全國(guó)四大區(qū)域的發(fā)展格局。

當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)，多數(shù)房企不約而同選擇通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化模式實(shí)現(xiàn)規(guī)?？焖贁U(kuò)張之時(shí)，合景泰富地產(chǎn)顯得穩(wěn)扎穩(wěn)打。盡管在土地儲(chǔ)備和布局城市數(shù)量上，過(guò)去十年均實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)，但并沒(méi)有成為規(guī)模為王的公司，而更注重規(guī)模與利潤(rùn)的平衡。

2017年上半年，合景泰富實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售178億元，同比增長(zhǎng)22%，在全國(guó)房企中排名44位，具有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

中報(bào)顯示，截至6月30日，公司收入約達(dá)78.57億元，同比增長(zhǎng)44.2%；完成權(quán)益預(yù)售額約146億元，同比增長(zhǎng)28%，完成全年權(quán)益預(yù)售目標(biāo)280億的52%。據(jù)接近合景泰富的人士表示，公司今年銷(xiāo)售或?qū)_擊300億。

與大多數(shù)房企不同的是，在銷(xiāo)售穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，合景泰富的毛利率和凈利率始終保持高位。2017年其上半年的毛利率和凈利率分別為36%和19.8%，毛利率較2016年末增長(zhǎng)了1.4個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，從去年開(kāi)始，受行業(yè)規(guī)?；嵘绊?，合景泰富開(kāi)始展現(xiàn)出比以往更為積極的策略。在土地儲(chǔ)備上動(dòng)作頻頻，拿地策略亦更積極。特別是今年以來(lái)，除了聯(lián)合龍光地產(chǎn)和龍湖地產(chǎn)拿下香港鴨脷洲利南道和九龍啟德地塊，正式挺進(jìn)香港市場(chǎng)外，截至10月份，公司先后獲取武漢、徐州、蘇州、合肥等多個(gè)地塊，新增權(quán)益總建筑面積513.2萬(wàn)平方米，其中新進(jìn)城市達(dá)13個(gè)之多。

在資金方面，合景泰富融資多元化，以期改善融資結(jié)構(gòu)，平衡境內(nèi)外融資比例。今年以來(lái)，合景泰富在境外融資市場(chǎng)發(fā)行3筆優(yōu)先票據(jù)，其中2筆年利率6%，發(fā)行金額合計(jì)5億美元，剩下一筆為9月發(fā)行本金為2.5億美元，年利率為5.2%的優(yōu)先票據(jù)，均主要用于再融資。

截至6月30日，合景泰富在大灣區(qū)土地儲(chǔ)備的建筑面積約為515.9萬(wàn)平方米，占總建筑面積的43.5%，此外，在上海、杭州、南京、北京、天津等經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁城市持有的土地儲(chǔ)備占總土地儲(chǔ)備建筑面積的19.2%。

合景泰富方面表示，以廣州、深圳等為中心的粵港澳大灣區(qū)和以上海、杭州等為中心的長(zhǎng)三角城市群將會(huì)是公司未來(lái)戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)，并逐步向周邊更多城市輻射深耕。

美銀美林認(rèn)為，合景泰富地產(chǎn)有約45%土儲(chǔ)位于大灣區(qū)，屬同業(yè)中最高之一，將受惠于該區(qū)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景。

轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商

隨著城市化運(yùn)營(yíng)的加快，各大房企紛紛爭(zhēng)當(dāng)“城市運(yùn)營(yíng)商”，努力將住宅業(yè)態(tài)拓寬至更多商業(yè)型業(yè)態(tài)，合景泰富也不例外；也因此，投資性物業(yè)將是其未來(lái)住宅開(kāi)發(fā)以外的重點(diǎn)發(fā)展方向。

“當(dāng)城市擁有多元房地產(chǎn)業(yè)態(tài)后，如何去組合這些業(yè)態(tài)并進(jìn)行有效規(guī)劃，又如何使之接軌城市建設(shè)規(guī)劃，這才真正進(jìn)入到城市綜合運(yùn)營(yíng)商的狀態(tài)”，孔健濤表示。

他介紹，合景泰富一直在布局并串聯(lián)包括住宅、商場(chǎng)、酒店、寫(xiě)字樓等多元業(yè)態(tài)，打造滿(mǎn)足人們?nèi)粘Ｋ璧木薮笊鷳B(tài)圈。

截至2017年6月，合景泰富通過(guò)自營(yíng)及加盟共擁有6家酒店；在商業(yè)廣場(chǎng)方面運(yùn)營(yíng)能力相對(duì)穩(wěn)定。例如2007年開(kāi)業(yè)的廣州合景國(guó)際金融廣場(chǎng)，十年來(lái)，年出租率保持在90%以上。

公司還在一二線城市擁有超過(guò)100億元貨值的寫(xiě)字樓，這將為銷(xiāo)售和利潤(rùn)的快速增長(zhǎng)提供保證。合景泰富營(yíng)銷(xiāo)及市場(chǎng)部總經(jīng)理?xiàng)顨g在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，預(yù)計(jì)2020年將落地寫(xiě)字樓項(xiàng)目14個(gè)、酒店14個(gè)、購(gòu)物中心8個(gè)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)可租賃面積超200萬(wàn)平方米。其也在試水長(zhǎng)租公寓。合景泰富地產(chǎn)執(zhí)行董事兼主席孔健岷透露，預(yù)計(jì)未來(lái)合景泰富長(zhǎng)租公寓總量可以達(dá)到4-5萬(wàn)間。

合景泰富計(jì)劃于2018年10月在成都推出長(zhǎng)租公寓高端品牌“逸舍”，可租賃面積3.5萬(wàn)平方米，共計(jì)229個(gè)房間。中端品牌長(zhǎng)租公寓“昕舍”則將在廣州、深圳和上海推出，總建面約110萬(wàn)平方米，提供約15000個(gè)房間。

2017年中報(bào)顯示，公司物業(yè)投資、酒店運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理分別產(chǎn)生1.29億元、1.98億元和1.96億元營(yíng)收，延續(xù)過(guò)去五年保持增長(zhǎng)的勢(shì)頭。

楊歡表示，2017年上半年，合景泰富租金收入達(dá)5.9億元，而2016全年為9.6億元，預(yù)計(jì)2020年經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入將達(dá)到人民幣30億元。

里昂證券在研報(bào)中指出，雖然合景泰富在一二線城市的土地儲(chǔ)備可用6.5年，收益率只有6%，但隨著更多投資物業(yè)落成，未來(lái)3年的經(jīng)常收入可以翻倍。

孔健岷表示，公司目前已擁有完整的物業(yè)開(kāi)發(fā)體系和均衡的產(chǎn)品組合，產(chǎn)品涵蓋中高端住宅、服務(wù)式公寓、別墅、寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心等各種類(lèi)別，逐步實(shí)現(xiàn)了城市綜合運(yùn)營(yíng)商多維度的角色構(gòu)建。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。