昨日（10月23日），國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）獲批，再次攪動(dòng)租賃住宅行業(yè)的一池春水。

據(jù)保利地產(chǎn)官方微信公眾號(hào)發(fā)布消息，國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs、首單儲(chǔ)架發(fā)行REITs-中聯(lián)前海開(kāi)源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（下稱“保利租賃住房REITs”）獲得上海證券交易所審議通過(guò)，首期發(fā)行將在《無(wú)異議函》出具之日起6個(gè)月內(nèi)完成，剩下的各期將在24個(gè)月內(nèi)完成。

保利集團(tuán)副總經(jīng)理、保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊表示，該項(xiàng)目是保利集團(tuán)在住房租賃領(lǐng)域踐行央企責(zé)任的首單試水，“REITs”將成為保利集團(tuán)構(gòu)建“一主兩翼”業(yè)務(wù)布局的戰(zhàn)略性資本工具，積極開(kāi)拓住房租賃市場(chǎng)的金融創(chuàng)新。

上海證券交易所相關(guān)人士表示，該單產(chǎn)品是國(guó)內(nèi)首單以房地產(chǎn)企業(yè)自持租賃住房作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs，具有很好的市場(chǎng)示范效應(yīng)。

對(duì)于租賃住房REITs的放開(kāi)，多位業(yè)內(nèi)從事長(zhǎng)租公寓的相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受人民網(wǎng)采訪時(shí)表示， REITs可以解決企業(yè)的融資難題，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變輕，推動(dòng)規(guī)?；瘮U(kuò)張。

央企保利50億嘗鮮

據(jù)悉，保利租賃住房REITs由中國(guó)保利集團(tuán)公司（“保利集團(tuán)”）控股公司保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（“保利地產(chǎn)”）聯(lián)合中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司（“中聯(lián)基金”）共同實(shí)施。產(chǎn)品總規(guī)模50億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制，優(yōu)先級(jí)、次級(jí)占比為9：1，優(yōu)先級(jí)證券評(píng)級(jí)AAA。

據(jù)了解，保利目前已經(jīng)搭建了專門的RETIs運(yùn)作平臺(tái)――保利瑞馳（橫琴）資產(chǎn)管理有限公司，并擔(dān)任該單產(chǎn)品聯(lián)席總協(xié)調(diào)人。該公司于2016年9月30日成立，注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元，主要經(jīng)營(yíng)范圍為資產(chǎn)管理、項(xiàng)目投資、股權(quán)收購(gòu)、酒店管理、工程項(xiàng)目管理等。

作為央企，保利此次率先嘗試租賃住宅的REITS來(lái)源于我國(guó)政策的支持和放開(kāi)，既有先行先試的作用，也為行業(yè)REITS的發(fā)展具有示范意義。

此前，國(guó)務(wù)院及相關(guān)部委多次印發(fā)意見(jiàn)鼓勵(lì)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)建設(shè)，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》及《證監(jiān)會(huì)、住建部等九部委關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》均提到推進(jìn)“房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)”，為住房租賃市場(chǎng)提供金融支持。

證監(jiān)會(huì)債券部副處長(zhǎng)閆云松表示，借助資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑，對(duì)于建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度具有重要意義。

此次的聯(lián)合發(fā)行方之一、中聯(lián)基金執(zhí)行總經(jīng)理范熙武表示，與國(guó)際成熟市場(chǎng)的REITs相比，除了在投資門檻、流動(dòng)性方面的差異之外，國(guó)內(nèi)REITs 缺乏“擴(kuò)募機(jī)制”，一定程度上制約了國(guó)內(nèi)REITs“金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)”效用的發(fā)揮。在當(dāng)前的資產(chǎn)證券化制度框架下，投資門檻及流動(dòng)性問(wèn)題尚無(wú)既有可行路徑、有待于公募REITs的出臺(tái)，而“擴(kuò)募機(jī)制”問(wèn)題一定程度上可通過(guò)借鑒ABS現(xiàn)有“儲(chǔ)架發(fā)行機(jī)制”實(shí)現(xiàn)。

解決企業(yè)融資瓶頸

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在很多發(fā)達(dá)國(guó)家，REITs被應(yīng)用得相當(dāng)廣泛。作為房地產(chǎn)金融的重要方向之一，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式，其本質(zhì)就是把一些收取租金或者利息的地產(chǎn)打包證券化在市場(chǎng)上融資的手段，同時(shí)也為投資者提供了另一種投資渠道，可以以低成本享受房地產(chǎn)紅利。

我國(guó)正在介入租賃住宅領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)商對(duì)REITs的放開(kāi)十分期待，萬(wàn)科、龍湖、碧桂園等龍頭房企對(duì)在積極布局租賃住宅的同時(shí)，也感到證券化的必要性。

碧桂園上海區(qū)域總裁高斌在接受人民網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，目前，由于租賃住宅的金融端口尚未打開(kāi)，前期需要大量的資金投入，并且盈利機(jī)制未明，這就制約了開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓。

正是由于長(zhǎng)租公寓的投資回報(bào)期較長(zhǎng)、資金成本高，所以開(kāi)發(fā)商雖然看好長(zhǎng)租公寓的前景，卻難言在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利。例如，龍湖地產(chǎn)上海冠寓負(fù)責(zé)人徐鋒在人民網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，短期不考慮盈利，動(dòng)態(tài)投資回收期需要5-6年。

在開(kāi)發(fā)商搶灘租賃住宅市場(chǎng)之前，租賃住房常常由中介和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)來(lái)承擔(dān)主要的市場(chǎng)提供者，但是由于中介和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)只是收集社會(huì)上的存量房源，或者直接轉(zhuǎn)租或者進(jìn)行裝修后統(tǒng)一出租，市場(chǎng)較為分散，這些企業(yè)也難以承擔(dān)高速擴(kuò)張的成本。

事實(shí)上，在此次央企保利發(fā)行租賃住宅REITs之前，新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃也于2017年10月11日在深交所正式獲批發(fā)行，擬發(fā)行金額為2.7億，此項(xiàng)目是國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品，也是國(guó)內(nèi)首單權(quán)益型公寓類REITs。新派公寓的擴(kuò)張模式也是運(yùn)用私募REITs模式，解決了前期的融資難題。

租賃住房規(guī)模化時(shí)代

時(shí)下，租房正在成為人們“住有所居”的新選擇。58同城提供的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去五年（2016年相比2012年），全國(guó)租房需求增長(zhǎng)102%，出租房源供應(yīng)量增長(zhǎng)93%，一個(gè)龐大的租房市場(chǎng)正在形成。

今年，我國(guó)提出建立“租售并舉”的新格局，租房成為人們解決住房問(wèn)題的重要出路，也是貫徹“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”重要組成部分。在此背景下，租賃住宅REITs將進(jìn)一步助推住房租賃需求的快速釋放。

仲量聯(lián)行的專題報(bào)告也同時(shí)指出，租賃住房有以下三個(gè)問(wèn)題亟待解決：回報(bào)率、融資與稅收、租房者享受當(dāng)?shù)毓卜?wù)的權(quán)利，前兩點(diǎn)均有賴于REITs政策的推進(jìn)。

此外，住建部正在積極推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，提出在12個(gè)大中城市開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)，積極培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)布局住房租賃業(yè)務(wù)。同時(shí)，支持房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新租賃住房資產(chǎn)證券化實(shí)踐，積極盤活存量房屋用于租賃，增加租賃住房有效供給。下一步還將積極推動(dòng)住房租賃企業(yè)拓寬直接融資渠道，支持企業(yè)利用創(chuàng)新型金融工具發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

相信在不久的未來(lái)，租賃住宅REITs將成為更多企業(yè)布局租賃住宅的“利器”，而更多的居民也能夠獲得更高品質(zhì)的租住體驗(yàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。