從數(shù)據(jù)上看，土地儲(chǔ)備規(guī)模的同比增幅已保持了連續(xù)11個(gè)月的同比正增長，且增幅有擴(kuò)大的趨勢(shì)。但由于2016年的基數(shù)值相對(duì)低，所以當(dāng)前土地儲(chǔ)備規(guī)模依然沒有走出低位區(qū)間。

需求端被調(diào)控同時(shí)，國土部以及地方各省市也在督促供給端發(fā)力。

國土資源部的信息顯示，9月下旬，國土部部署開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查，檢查范圍包括70個(gè)大中城市和熱點(diǎn)城市蘇州市。國土部表示，此次檢查目的是促進(jìn)已供應(yīng)住宅用地盡快形成住房有效供給。

6月27日下午，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于辦理商品住宅項(xiàng)目預(yù)售許可有關(guān)事項(xiàng)的通知》(京建發(fā)〔2017〕243號(hào)，下稱“243號(hào)文件”)。要求房地產(chǎn)開發(fā)商全力推進(jìn)“拿地未開工和開工未入市項(xiàng)目”盡早開工入市，并在通知后附上未開工項(xiàng)目名單。10月13日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)在官方網(wǎng)站上再度發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)2017年政策性住房、商品房及配套設(shè)施投資任務(wù)落實(shí)的通知》。通知明確要求，“各區(qū)住建委(房管局)和全系統(tǒng)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部要充分認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)投資面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)，切實(shí)增強(qiáng)緊迫感和責(zé)任感，把這項(xiàng)工作當(dāng)成一項(xiàng)政治工作，抓緊抓好。”

上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)顯示，觀察2011年以來的土地儲(chǔ)備規(guī)模，當(dāng)前50城6億平方米左右的土儲(chǔ)其實(shí)是偏低的。

低基數(shù)下的放量

城市土地儲(chǔ)備規(guī)模較好地衡量了具體城市潛在的房屋供應(yīng)量，屬于在途商品房的性質(zhì)。作為廣義庫存的重要范疇，它也是形成預(yù)售商品房即狹義庫存的條件。在上海易居房地產(chǎn)研究院研究樣本中，城市土地儲(chǔ)備規(guī)模=過去18個(gè)月該城市招拍掛市場(chǎng)出讓的土地建筑面積總和。此類土地包括招拍掛市場(chǎng)上的純住宅、商住、商辦和綜合用地，但不包括工業(yè)用地和其他用地。

今年以來，在國土部以及各省市督促下，土地供應(yīng)明顯加快。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)顯示，截至2017年9月份，易居研究院監(jiān)測(cè)的50個(gè)典型城市土地儲(chǔ)備面積為64040萬平方米，環(huán)比增長5%，同比增長13%。近期50城土地儲(chǔ)備規(guī)模上升，得益于2016年以來的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革導(dǎo)向，部分預(yù)售商品房庫存規(guī)模不足的城市均加大了供地的節(jié)奏，進(jìn)而擴(kuò)大了土地儲(chǔ)備的規(guī)模。

中原地產(chǎn)研究中心針對(duì)住宅類土地進(jìn)行了數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。統(tǒng)計(jì)顯示，50大城市合計(jì)賣地達(dá)到了2.09萬億元，同比2016年同期的1.41萬億元上漲了47.4%。累計(jì)供應(yīng)的住宅類土地規(guī)劃建筑面積達(dá)到了4.4億平米，同比上漲了17%。特別是北京等一線城市，供應(yīng)上漲明顯。

盡管土地供應(yīng)明顯加快，但上海易居房地產(chǎn)研究院注意到，若觀察2011年以來的土地儲(chǔ)備規(guī)模，當(dāng)前50城6億平方米左右的土儲(chǔ)其實(shí)是偏低的。從穩(wěn)定房價(jià)等角度看，后續(xù)依然需要積極增加土地儲(chǔ)備規(guī)模。

按照數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，17個(gè)城市的土地儲(chǔ)備規(guī)模呈現(xiàn)不同程度的同比下跌。其中東莞、廊坊和南昌等城市的土地儲(chǔ)備規(guī)模同比跌幅較大，分別為59%、52%和47%。此類城市供地節(jié)奏總體上較為緩慢，后續(xù)從穩(wěn)定房價(jià)以及增加房源等角度，都需要積極增加土地供應(yīng)，同時(shí)優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)。

土地儲(chǔ)備規(guī)模的同比增幅曲線更容易反映當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)。也就是說，從數(shù)據(jù)上看，土地儲(chǔ)備規(guī)模的同比增幅已保持了連續(xù)11個(gè)月的同比正增長，且增幅有擴(kuò)大的趨勢(shì)。但由于2016年的基數(shù)值相對(duì)低，所以當(dāng)前土地儲(chǔ)備規(guī)模依然沒有走出低位的區(qū)間。

中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，一二線城市已經(jīng)基本完成了去庫存任務(wù)。這種情況下，很多一二線城市為了抑制市場(chǎng)的上漲，開啟了增加土地供應(yīng)的政策。調(diào)控從過去的減法開始疊加加法。從市場(chǎng)看，一二線城市在目前已經(jīng)做好減法的同時(shí)繼續(xù)做好加法，平穩(wěn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。增加供應(yīng)后，市場(chǎng)價(jià)格將有望有所降低。

33城市相對(duì)不足

從近期政策層面看，無論是國土部還是各熱點(diǎn)城市仍然在督促土地供應(yīng)。

10月13日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)在官方網(wǎng)站上發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)2017年政策性住房、商品房及配套設(shè)施投資任務(wù)落實(shí)的通知》。其中提到，今年1-8月，北京市政策性住房、商品房及配套設(shè)施投資共計(jì)完成1387.6億元，占全年2500億元投資任務(wù)的55.5%，與去年同比下降5%，距離完成全年任務(wù)還有很大缺口。通知強(qiáng)調(diào)，北京市委市政府領(lǐng)導(dǎo)高度重視，明確提出落實(shí)全年投資任務(wù)堅(jiān)決不退不讓的要求，并多次召開會(huì)議專題協(xié)調(diào)推進(jìn)。

日前，上海市規(guī)劃國土資源管理局負(fù)責(zé)人表示，將按照“商品住房用地穩(wěn)中有升、保障性住房用地確保供應(yīng)、租賃住房用地大幅增加”的原則，有序加大住宅土地供應(yīng)，在就業(yè)密集、產(chǎn)城融合重點(diǎn)區(qū)域以及軌道交通站點(diǎn)周邊區(qū)域推出租賃住房用地，構(gòu)建租售并舉的住房體系。

上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)顯示，2017年9月，全國50個(gè)城市土地儲(chǔ)備去化周期為15個(gè)月，相比8月份有所增加。其含義是，若按照當(dāng)前商品房銷售的節(jié)奏，此類土地儲(chǔ)備面積15個(gè)月后就可以消化完畢。觀察歷史數(shù)據(jù)，受房屋銷售市場(chǎng)持續(xù)升溫等因素的影響，自2015年第四季度開始，土地儲(chǔ)備去化周期持續(xù)走低。而到了今年第二季度，各大城市房地產(chǎn)管控政策較為嚴(yán)厲，市場(chǎng)交易開始走弱，加上各地供地節(jié)奏加快，所以該指標(biāo)正在低位水平上小幅反彈。

從具體城市看，有17個(gè)城市的土地儲(chǔ)備去化周期是大于18個(gè)月的，這說明土地儲(chǔ)備規(guī)模相對(duì)是充足的，甚至是偏高的。這17個(gè)城市包括肇慶、鄭州、太原、常州、合肥、湖州、濟(jì)南、鎮(zhèn)江、昆明、惠州、廈門、北京、蘇州、無錫、寧波、南通和嘉興。同時(shí)，從排行中可以看出，有33個(gè)城市土地儲(chǔ)備去化周期是小于18個(gè)月的，說明這些土地儲(chǔ)備規(guī)模是不足的，也是后續(xù)需要積極增加供地的城市。具體城市來看，包括東莞、沈陽和泉州等城市的去化周期相對(duì)較小，均為4個(gè)月左右的水平。尤其是對(duì)于沈陽等城市來說，過去被貼上了“高庫存”的標(biāo)簽，供地節(jié)奏一直較為緩慢。今年1-9月份房屋交易市場(chǎng)總體較為活躍，這也容易使得此類城市土儲(chǔ)去化周期繼續(xù)走低。

上海易居研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，9月份全國50個(gè)典型城市土地儲(chǔ)備去化周期曲線總體處于低位，但呈現(xiàn)了緩慢上升的態(tài)勢(shì)。這和當(dāng)前供地節(jié)奏有所加快以及各地房屋銷售市場(chǎng)降溫有關(guān)。此類曲線的上升，也有助于緩解部分城市潛在庫存不足的壓力。另外從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)上看，部分三線城市的去庫存工作基本上可以告一段落，應(yīng)該快速轉(zhuǎn)入到增加土地供應(yīng)的階段。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。