日前央行實施年內(nèi)第二次降準，再度向市場釋放寬松信號，疊加去年以來的一系列改善性購房刺激政策，房地產(chǎn)政策重心已明顯由過去的剛需為主向改善型需求轉(zhuǎn)變。受此影響，貴陽樓市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也開始積極探尋新的市場定位，從“安居”向“舒居”時代邁入。

系列政策助力居住改善

在3月份結(jié)束的全國“兩會”上，2015年政府工作報告明確提出“堅持分類指導(dǎo)，因地施策，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”這一提法也是首次將改善性置業(yè)納入政府鼓勵和支持的方向。

與此同時，國務(wù)院總理李克強在3月15日“兩會”閉幕式答中外記者會上亦再度表態(tài)，中國城市化進程還在加快，中國房地產(chǎn)市場的需求是剛性的，政府鼓勵居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長期平衡健康發(fā)展。

隨后，一系列助力改善性置業(yè)的政策“組合拳”應(yīng)運而生——

3月30日，中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整個人住房貸款政策，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例從此前的不低于60%調(diào)整為不低于40%。

公積金貸款方面，首套普通自住房最低首付款比例從此前的30%降至20%，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的第二套普通自住房，再次申請貸款最低首付款比例從此前的60%降至30%。

同日，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布消息，從3月31日起調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，其中個人轉(zhuǎn)賣已購普通住房，免征營業(yè)稅的期限由此前的購房超過5年下調(diào)為購房超過2年，該政策亦進一步降低了部分改善性置業(yè)群體的換房成本。

實際上，從去年開始，中央及各地方政府已相繼發(fā)布樓市改善性需求“松綁”政策。去年9月，貴陽樓市正式取消“限購”；同年9月30日，央行“9·30”房貸新政放寬二套房貸、第三套房限購政策“松綁”、房貸優(yōu)惠利率“底限”下調(diào)；隨后，貴陽市公積金貸款最低首付比例政策調(diào)整，再加上央行接連降準、降息，市場消費空間已較之前有了極大寬松。

行業(yè)專家指出，鼓勵自住型、改善型住房消費需求含義非常重要，意味著政策支持的重心逐步在上移，置業(yè)者的廣泛市場需求已經(jīng)從最基本的“住有所居”向改善型、舒適型方向轉(zhuǎn)變。

貴陽改善型居住產(chǎn)品的“前世今生”

目前，對改善性住房需求并沒有嚴格意義上的官方解釋，單純從字面上理解，即是因居住條件、生活品質(zhì)亟待改善而產(chǎn)生的置業(yè)需求。

據(jù)了解，目前貴陽已有越來越多的家庭在通過首套房滿足基本的居住需求之后，隨著經(jīng)濟能力的提高，開始考慮通過再次購房，改善居住條件，提升生活品質(zhì)。記者在采訪中了解到，目前市場上主要存在的改善型居住需求又可分為兩大類，一類是目前居住條件比較差，迫切需要改善居住環(huán)境而選擇購房；另一類則是家庭經(jīng)濟條件優(yōu)越，對居住品質(zhì)的要求較高，希望能在現(xiàn)有居住條件的基礎(chǔ)上“錦上添花”。

追溯貴陽改善性居住產(chǎn)品的歷史，2006年成為了市場的分水嶺。2006年，國家建設(shè)部等九部委推出雷霆手段，聯(lián)合制定了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，其中規(guī)定自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)面積的70%以上，也就是俗稱的90/70政策。也正是這一政策，在加大市場中小套型供應(yīng)比例、強調(diào)市場剛性需求的同時，也使得市場上的改善性居住產(chǎn)品無論在市場需求還是產(chǎn)品研發(fā)上都受到了抑制。

一直到2012年以后，受到本地市場上部分上規(guī)模大盤通過低價策略吸引剛需置業(yè)的市場影響，一些品牌開發(fā)商為了尋找市場突破點，才重新將產(chǎn)品研發(fā)重點回歸到改善性居住產(chǎn)品上，像中天會展城、中鐵逸都國際推出的大平層；中渝第一城、美的林城時代推出的花園洋房等產(chǎn)品，均成為了改善性居住產(chǎn)品重歸市場的代表，而這些產(chǎn)品因為具備了顯著的產(chǎn)品升級特征，確實為居住者帶來了居住品質(zhì)的全面改善，因此迅速得到市場的肯定，也讓一些房企在“剛需為王”時代實現(xiàn)了市場的成功突圍。

去年“9·30政策”之后，改善性居住產(chǎn)品在政策的助推之下重新發(fā)力，花園洋房、類別墅以及一些中大戶型的高層產(chǎn)品開始重新成為開發(fā)商產(chǎn)品研發(fā)的重點，并不斷在已有產(chǎn)品的基礎(chǔ)上進行升級創(chuàng)新，以滿足改善性置業(yè)群體的多樣化需求。

房企抓住機遇提升行業(yè)品質(zhì)

隨著政策的全面“放松”，改善性居住需求已成為繼“剛需”之后的市場熱點，面對居住產(chǎn)品從“安居”向“舒居”時代的邁入，貴陽開發(fā)商又是如何理解政策轉(zhuǎn)向所帶來的行業(yè)機遇？

中天城投集團執(zhí)行總裁張智接受記者采訪時表示，今年全國“兩會”和總理答記者問均透露出房地產(chǎn)市場發(fā)展利好信號，但同時也對地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何改善、優(yōu)化已有開發(fā)模式，向改善型、精品化、適量化方向發(fā)展提出了更高的要求。房地產(chǎn)是一個關(guān)聯(lián)度很高的產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商銷售的并非單純的居住產(chǎn)品，前瞻性的開發(fā)理念、配套設(shè)施的完善性以及相關(guān)的輔助功能都需要精細化展現(xiàn)，才能夠為市民居住品質(zhì)的改善錦上添花。

“改善型居住產(chǎn)品未來的趨勢必將是‘大盤小做、產(chǎn)品精做、配套先行’，目前改善型居住產(chǎn)品的種類很豐富，戶型的成熟度也達到了一定的程度，下一步房企更多會在配套、環(huán)境及總價控制等方面為置業(yè)者提供更好的產(chǎn)品、更多的選擇。從趨勢來看，未來一些市場產(chǎn)品會因自身地段及資源的不可復(fù)制性，更受到改善型置業(yè)群體的青睞?！敝袊需F置業(yè)集團貴州公司董事長董鐵軍認為。

中渝置地副總經(jīng)理朱朝丹則表示，改善型需要改變的不只是房子的大小，而是房子背后的整個生活體系。刺激購房者改善現(xiàn)有居住條件的因素很多，比如想要生活更便利、想擁有自然景觀資源、想體驗更好的物管服務(wù)或者考慮子女的教育因素等，需求不同，對項目的關(guān)注點也不同。關(guān)注市場需求，為產(chǎn)品注入更豐富的內(nèi)涵，將成為下一階段開發(fā)商在改善型產(chǎn)品上的著力方向。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。