傳統(tǒng)的“金九銀十”是房地產(chǎn)銷售的最旺時(shí)期，但最近一兩年的“金九銀十”卻成為了調(diào)控措施密集出臺(tái)的時(shí)期。與去年“十一”假期前后全國多座城市接連限購或升級限購政策類似，全國多座城市近日接連升級樓市調(diào)控，“最嚴(yán)限售加上房貸利率上浮”似乎成為新一輪的樓市調(diào)控組合拳。

多城“限售”繼續(xù)發(fā)力

自上周五以來，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽和石家莊等城市先后出臺(tái)樓市調(diào)控新政，重點(diǎn)都放在“限售”之上，其中重慶和南昌要求新購住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿兩年后才能上市交易；南寧要求在市區(qū)(不含武鳴區(qū))購買第二套及以上住房，須證過兩年(即取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書兩年)方可轉(zhuǎn)讓；長沙要求購房滿3年方可交易，貴陽也要求購買新建商品住房3年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓；石家莊要求新購住房及二手房5年內(nèi)不得上市交易。此外，西安還發(fā)布了商品房價(jià)格調(diào)控通知。

中國指數(shù)研究院認(rèn)為，本輪政策特點(diǎn)整體體現(xiàn)為此前沒有出臺(tái)限購限貸限售政策的城市，或政策力度未及其他城市的城市進(jìn)行了相應(yīng)的加碼。如石家莊、長沙限購升級。最重要的特點(diǎn)就是多數(shù)城市均將限售作為本次政策的核心聚焦點(diǎn)，政策的核心訴求就是抑投機(jī)、穩(wěn)預(yù)期、促理性。多城限售繼續(xù)發(fā)力，將使調(diào)控力度達(dá)到較高的程度，將進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期，引導(dǎo)市場更快地向理性方向發(fā)展。

深職院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺表示，限售是對此前調(diào)控政策延續(xù)，此前有限購政策，應(yīng)對目前房地產(chǎn)新形勢，加上國慶假期即將到來，提前出臺(tái)政策調(diào)控，是避免出現(xiàn)房價(jià)過快上漲局面，鞏固調(diào)控效果。

違規(guī)資金加杠桿

助長不合理需求

除了限售，銀行收緊房貸額度與提高房貸利率，進(jìn)一步加速全國多地樓市“降溫”。以深圳為例，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)提供的深圳商業(yè)銀行貸款利率數(shù)據(jù)，深圳建行、工行和中行自9月22日起將首套房貸利率上浮10%；農(nóng)行則自9月23日起，將首套房貸利率上浮10%。記者在深圳市羅湖區(qū)寶安南片區(qū)實(shí)地走訪，多位地產(chǎn)中介向記者表示從今年年初的九折，到5月初的九五折、8月中旬的基準(zhǔn)利率，再到目前的最少上浮5%甚至10%，深圳的首套房貸利率經(jīng)歷了4輪波動(dòng)，審批也比以前嚴(yán)格，許多準(zhǔn)備出手買房的購房者也因?yàn)殂y行貸款問題暫時(shí)放棄了買房。

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聞一言：樓市調(diào)控分城施策會(huì)否演變?yōu)橐韵奘蹫橹?/p>

9月22日至23日下午，先后有南昌、西安、重慶、南寧、長沙、貴陽、石家莊等城市出臺(tái)新的樓市調(diào)控政策，其中重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊6城市分別對新購住房再上市作出限定，時(shí)間為2至5年不等。

3月份從北京開始的以限價(jià)、限購、限貸、限賣、限商為主要標(biāo)志的“五限”調(diào)控，筑高了一線城市住房購買的門檻，遏制了炒房客的瘋狂掃房的勢頭。于是，大量的炒房客開始轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場，把炒房重點(diǎn)放到具有較大市場升值潛力的二線城市。隨著大量炒房客的涌入，二線城市的房價(jià)轉(zhuǎn)眼之間就出現(xiàn)了較大漲幅。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的8月房價(jià)數(shù)據(jù)，上述城市房價(jià)漲幅在同類型城市中位于前列。例如，長沙新建住宅價(jià)格同比上漲了16.9%，西安的指數(shù)環(huán)比升0.3%，同比上漲14.7%。

新一輪樓市調(diào)控眾多城市主打限售牌，旨在全面強(qiáng)化住宅的“居住屬性”，堅(jiān)決抑制其“投資屬性”，傳遞出樓市調(diào)控不存在放松反而會(huì)再度加碼的信號。截至9月23日，隨著長沙、重慶、貴陽、南昌等城市新政的出臺(tái)，粗略統(tǒng)計(jì)目前全國實(shí)施限售的城市已達(dá)41個(gè)，限售期限在2年~10年，其中23城限售期限為2年，11城限售期為3年，4城限售期為5年。另值得注意的是，杭州、南寧限售措施并不對個(gè)人實(shí)施，杭州要求企業(yè)購買需證滿3年，南寧法人單位需證滿2年。武漢則是對部分地區(qū)的存量房實(shí)施限售。

中國樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入第七輪，精準(zhǔn)調(diào)控、遏制投機(jī)行為和市場炒作，皆成為調(diào)控的重點(diǎn)目標(biāo)。其中，限售對于炒房客的打擊作用格外顯著，通過限售把房子壓在炒房客的手上，提高其購房和炒房的成本，壓縮和堵塞他們炒房變現(xiàn)的空間與渠道。

樓市限售的效果不錯(cuò)。限售在15個(gè)熱點(diǎn)城市逐步實(shí)施，8月份15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市出現(xiàn)近3年新房價(jià)格環(huán)比首次全部“停漲”現(xiàn)象，一線城市新房價(jià)格則是29個(gè)月來環(huán)比首次下降。足見此招已經(jīng)發(fā)揮應(yīng)有的調(diào)控效果。

未來更多的二三線熱點(diǎn)城市將加入此行列，樓市調(diào)控中最為顯著的“分城施策”正演變?yōu)橐韵奘蹫橹鞔虻暮铣?/p>

樓市調(diào)控主打限售對促穩(wěn)定、防風(fēng)險(xiǎn)具有一定的主導(dǎo)作用。但也要看到，一個(gè)“限”字，限制的是市場供給與需求雙向融合的通道。因此，應(yīng)該適時(shí)加快構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，促進(jìn)樓市健康有序發(fā)展。（來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）

李宇嘉：新一輪樓市密集調(diào)控將“短炒”擠出市場

9月22日晚至23日凌晨，樓市調(diào)控突然來襲，南昌、西安、重慶、南寧、長沙、貴陽、石家莊等城市密集發(fā)布限售、限購和限價(jià)等政策。事實(shí)上，這些城市在今年上半年已發(fā)布實(shí)施或重啟限購、限售、限價(jià)等調(diào)控措施，有的甚至是今年以來數(shù)次調(diào)控。此次，這些城市再次啟動(dòng)調(diào)控，無疑是對此前調(diào)控“打補(bǔ)丁”、“補(bǔ)漏洞”。比如，南寧在今年5月份針對購房人第三套及以上住房限售，此次將限售范圍擴(kuò)大到第二套。

另外，此次調(diào)控也是貫徹國家對“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，發(fā)展租賃市場、滿足“新市民”住房需求。比如，南昌推出的“三限房”(限房價(jià)、限對象、限轉(zhuǎn)讓)，優(yōu)先滿足無房戶等。

除調(diào)控新政外，信貸政策也明顯收緊。近期，北京、上海、深圳、南京等地銀行陸續(xù)提高首套房貸利率水平。較基準(zhǔn)利率上浮5%~10%，已成房貸一般規(guī)則，上浮10%~15%的銀行也有很多；二套房貸普遍上浮10%~20%，甚至干脆停貸。問題是，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，樓市上游開發(fā)投資、新開工，下游銷售量和價(jià)格明顯回調(diào)，那么，近10個(gè)城市啟動(dòng)調(diào)控，房貸利率繼續(xù)上浮，究竟出于何種目的？

這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，樓市調(diào)控和金融信貸雙雙“逆勢緊縮”，筆者認(rèn)為，首要原因是房價(jià)上漲壓力仍較大。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月15個(gè)熱點(diǎn)城市新房價(jià)格環(huán)比“非停漲即下跌”，這是三年來的第一次。一線和二線城市新房價(jià)格同比漲幅分別連續(xù)11個(gè)月和9個(gè)月收窄，調(diào)控效果顯著。但是，若看二手住房價(jià)格，就可以發(fā)現(xiàn)，15個(gè)熱點(diǎn)城市中有6個(gè)熱點(diǎn)城市的二手住房價(jià)格在上漲，70個(gè)大中城市中近60個(gè)城市二手房價(jià)格上漲。這意味著，新房價(jià)格調(diào)控的情況下，二手住房更能反映市場的真實(shí)情況。70個(gè)城市二手房交易占比接近50%，熱點(diǎn)城市占比更是超過60%，二手住房價(jià)格普遍上漲，意味著房價(jià)上漲壓力仍然存在。

近期，筆者發(fā)現(xiàn)，南京新房和二手住房存在價(jià)格“倒掛”的現(xiàn)象，即受調(diào)控的新房價(jià)格居然比周邊交易成本更高的二手房價(jià)格還要低。于是，被低估的新房也受到熱捧。此次發(fā)布調(diào)控政策的幾個(gè)城市，8月份新房價(jià)格環(huán)比和同比平均分別上漲0.41%和11.68%，二手住房價(jià)格環(huán)比和同比平均分別上漲0.55%和10.02%?？梢?，二手房價(jià)格上漲的壓力更大一些。前期出臺(tái)十幾次調(diào)控政策的北京，及前期上漲過快的深圳和上海，8月份新房價(jià)格和二手房價(jià)格都在下跌，意味著京滬深樓市真跌了。對其他城市來講，整體還處在上漲過程中，政策需要跟進(jìn)。

其次，新房供應(yīng)下降，或加劇未來供求緊張趨勢。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月末商品房庫存跌到近三年來新低，商品住房待售面積同比下降近30%。同時(shí)，今年以來，盡管熱點(diǎn)城市商品房銷售下滑40%~60%，但由于新房預(yù)售管制、限售和“招拍掛”門檻抬高(自持或配建保障房、租賃房“常態(tài)化”)，批準(zhǔn)預(yù)售也在同步下滑，甚至下滑的更快。

目前，各大城市普遍進(jìn)入“補(bǔ)庫存”階段。開發(fā)商前景預(yù)期不樂觀，住宅新開工累計(jì)同比增速連續(xù)5個(gè)月下滑。另外，近期大城市存量盤活開啟(棚改、舊改)，但存量供地周期長，中短期內(nèi)樓市供求預(yù)期或趨于緊張。

再次，居民過度加杠桿的熱度并未褪去。

今年1~8月，包括公積金在內(nèi)的中長期貸款增加超過4萬億元，同比多增超過7000億元。同時(shí)，由于額度控制、新房價(jià)格調(diào)控下“雙合同”大行其道，居民繞道消費(fèi)貸為買房加杠桿。

目前，盡管房貸利率上浮幅度已超過2013年下半年至2014年上半年，但由于基準(zhǔn)利率降至歷史最低，在房價(jià)上漲預(yù)期下，購房需求還很旺盛。住房能否回歸居住這個(gè)屬性，租賃能否培育起來，圍繞租售并舉的長效機(jī)制能否建立起來，關(guān)鍵看房價(jià)能否穩(wěn)定住。

目前看，前期調(diào)控效果初顯，但不穩(wěn)定，庫存降至歷史低位，需求蠢蠢欲動(dòng)，需要再接再厲，“打補(bǔ)丁”、“補(bǔ)漏洞”。調(diào)控可謂來的及時(shí)，政策重點(diǎn)是限售，其最大的好處是不直接影響商品房銷售規(guī)模，但能將短期炒作的需求擠出市場。

將“短炒”需求抑制住了，就不會(huì)出現(xiàn)未來大規(guī)模“拋盤”的現(xiàn)象，樓市也就不會(huì)大起大落。同時(shí)，留在市場上的需求，除了合理的自住需求(首次購房需求、改善型需求)外，就是能增加租賃市場供應(yīng)的長期投資需求，這些需求是穩(wěn)定市場的主力。隨著租賃開始崛起，新市民夯實(shí)有效需求，未來樓市也將逐漸趨于穩(wěn)定。（來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。