調(diào)控一周年之際，樓市又傳出重磅消息，這一次來自國土部。

9月19日，國土部發(fā)表了一篇《國土資源部嚴控城市新增建設(shè)用地規(guī)?！罚恼轮杏袃蓚€重點比較乍眼，引起了大家的重視。

第一重點：

今年以來，已對16個城市進行了“建設(shè)用地土地核減”，共計4541.9公頃。文章的中心思想為：繼續(xù)強化規(guī)劃剛性約束、嚴控城市新增建設(shè)用地規(guī)模不手軟的強硬態(tài)勢。

而巧合的是，易居研究院也在今天報道：50城土地儲備僅夠消化14個月，此外，部分三線城市的去庫存工作基本上可以告一段落，應該快速轉(zhuǎn)入到補土儲的階段，以此穩(wěn)定房價。

看到這里你可能會比較納悶，很多城市的土地儲備明顯不夠用了，為何還要減少供應。

事情要回到去年國土局印發(fā)的《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》，文件內(nèi)容顯示：超大城市和特大城市的土地供應，新增建設(shè)用地將逐漸減少甚至為零。部分三四線城市將增加供給，但多為衛(wèi)星城市。

再加上耕地、產(chǎn)業(yè)用地的“紅線”的束縛，因此在控制新增土地供應中，國土部比較強硬，補土儲可能沒有那么輕松。這意味著部分三四線城市，如果沒有及時批地，這一波上漲可能還會持續(xù)一段時間，尤其在棚改貨幣化、一二線嚴控等因素下。

此外在今年，在報國務院批準用地的106個城市中，已經(jīng)有11個城市利用存量土地進行開發(fā)建設(shè)。而這11個城市，以中心城市為代表，依靠舊改、棚改等手段釋放存量土地，比如深圳，已基本告別新增住宅用地。

第二個重點。

直接關(guān)系著房價走勢，根據(jù)國土部最新數(shù)據(jù)顯示：2017年國土部批準用地中住宅用地占22.86%。22.86%的住宅用地占比是什么概念？看一組歷史數(shù)據(jù)你就會明白。

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局、國土部等部門、機構(gòu)

從中可以看出，至2012年之后，住宅用地占比已經(jīng)逐年走低。其中，2015年——2016年作為房價漲幅最大的一年，住宅占比降低了4%左右，但房價上漲超過10%，為歷年來最高。

土地歷來和房價關(guān)系緊密，這份表格里的房價，相當于馬云與你的平均身價，只是全國范圍類的平均房價。但在熱點城市里，土地供應與房價的關(guān)系更加醒目。以深圳為例，2016年的房價漲幅超過了50%，同時，住宅供地宗創(chuàng)下了歷史最低，也是供需矛盾的必然結(jié)果。

去年國土部文件確定了未來土地供給的模式，而今年的住宅用地占比，只是落實了文件精神，在保障耕地、產(chǎn)業(yè)用地、保GDP增長的同時，國家強制性避免土地流向房地產(chǎn)。意味著在未來，只要政策紅線還在，就會有更多的大城市，加入這一梯隊，而可怕的是：這些城市一定是人口眾多、住房需求旺盛的一二線城市。尤其是在租房市場還沒有及時到位的情況下，中短期內(nèi)，供需矛盾仍然不可避免。

22.86%的住宅用地占比到底有多低？

按照國務院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦的觀點：一線城市過去幾年這個比重一般低于25%，最近幾年有所調(diào)整，但也低于30%。在現(xiàn)有制度下，住宅用地占城市建設(shè)用地的比重提高到40%。

也就是說：22.86%的住宅用地占比，已經(jīng)低到不能再低了。

前幾天，本號發(fā)過一篇“比崩盤更可怕是：九成人認為房價不會跌”，現(xiàn)在想說的：比全民炒房更可怕的是：不合理的土地供應。

但現(xiàn)在來看，至少在十三五期間，這一模式不會改變，減少住宅用地供應是大趨勢，如果一直延伸這一模式，如果沒有政策性調(diào)控，房價還會迎來下一波上漲，這也是中短期內(nèi)的最終走向。

最后在論述下本號的觀點：

第一，房地產(chǎn)短期看金融、中期看土地、長期看人口。同時，2016年告訴我們，杠桿只是房價的引線，而供需矛盾才是真正的地雷，尤其是在樓市的長效機制還沒有完善、租房市場還沒有正式開展的情況下，沒有合理的土地供應，房價就很難被控制。

第二、文章中提到的11個依靠存量土地的城市，大概率是指北京、上海、深圳、廈門等一些用地緊張的城市，只要沒有新增土地，在釋放存量土地的過程中成本將更高，尤其是時間成本，很難稀釋掉高房價、住房緊缺帶來的土地壓力。

第三、住宅用地不斷減少，也意味著新房市場將更加緊缺，尤其是熱點城市、中心城市，也迫使存量房時代提前到來，也就是“二手房時代”。

第四、至于現(xiàn)價段的樓市降溫，是因為樓市調(diào)控的威力顯著，因此最近一倆年會有橫盤、微跌的正常現(xiàn)象。但在解決需求上，現(xiàn)階段政策，比如“公有制住房”，“租售同權(quán)”等，至少還有5到10年的時間籌備期，在這段時間里，房價仍然是困擾住房市場的最大難題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。