中國(guó)租賃公寓市場(chǎng)正熱，一方面多地出臺(tái)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的政策利好，另一方面老牌服務(wù)公寓企業(yè)也在加速布局。

新加坡凱德集團(tuán)旗下全球知名服務(wù)公寓業(yè)主及運(yùn)營(yíng)商雅詩(shī)閣中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理陳志商近日在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪時(shí)表示，雅詩(shī)閣在華將深耕布局武漢、杭州、重慶等重點(diǎn)二線城市，并發(fā)掘更多的國(guó)內(nèi)大企業(yè)客戶。

8月，進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)近20年的雅詩(shī)閣宣布在華管理服務(wù)公寓突破100家，新簽三家物業(yè)分別為哈爾濱馨樂(lè)庭寶宇江畔服務(wù)公寓、重慶馨樂(lè)庭高科兩江服務(wù)公寓和深圳盛捷僑城坊服務(wù)公寓，其中哈爾濱公寓將于2020年開業(yè)，另外兩家將于2018年開業(yè)。

雅詩(shī)閣近期也與云南城投置業(yè)股份有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將就云南城投旗下公寓項(xiàng)目積極尋求合作機(jī)會(huì)。這也是繼萬(wàn)科、越秀和中建東孚之后，雅詩(shī)閣與又一個(gè)國(guó)內(nèi)知名開發(fā)商達(dá)成戰(zhàn)略合作。

雅詩(shī)閣顯然已經(jīng)加速布局，陳志商表示，在未來(lái)八年內(nèi)希望在中國(guó)的物業(yè)數(shù)量能達(dá)到200家，并挖掘老年公寓和青年公寓等細(xì)分市場(chǎng)。他透露，在雅詩(shī)閣全球業(yè)務(wù)中，中國(guó)住客帶來(lái)的租金收入以35%的年增長(zhǎng)率快速增長(zhǎng)。目前雅詩(shī)閣在華已開業(yè)運(yùn)營(yíng)的物業(yè)達(dá)52家，在華管理服務(wù)公寓超過(guò)1.86萬(wàn)套，預(yù)計(jì)下半年7家服務(wù)公寓將開門迎客。

拓展大客戶

雅詩(shī)閣中國(guó)近年來(lái)的客源結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大的改變。陳志商表示，80%是企業(yè)客戶，即企業(yè)統(tǒng)一為員工預(yù)定長(zhǎng)住，剩下20%為短住客。以往企業(yè)客戶中又以500強(qiáng)外企居多，但近兩年中國(guó)客人占比上升很快，從最初20%已經(jīng)上升到2017年的62%。

未來(lái)中國(guó)本土企業(yè)客戶將是雅詩(shī)閣開拓的重點(diǎn)方向。而除了在重點(diǎn)二線城市加深布局外，陳志商透露，在同一個(gè)城市里也會(huì)考慮不同的地點(diǎn)和物業(yè)匹配適合的品牌。

回顧雅詩(shī)閣在華歷程，陳志商認(rèn)為，除了適應(yīng)本土化法律政策，過(guò)去五年的另一大挑戰(zhàn)是住宿業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的不斷增加。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商在招商引資時(shí)傾向于選擇酒店作為配套，因?yàn)橘Y金已經(jīng)通過(guò)出售住宅回籠，而酒店成本不大，只要每個(gè)月有一定現(xiàn)金流即可。另一方面二線城市酒店房?jī)r(jià)和公寓租金比一線城市低，但是勞工成本卻和一線城市差不多，這都為服務(wù)公寓商帶來(lái)經(jīng)營(yíng)壓力。

“酒店業(yè)增長(zhǎng)非常迅速，在我們布局的城市基本上每個(gè)星期都有酒店品牌進(jìn)入或者酒店新開進(jìn)來(lái)。而住宿管理人才緊缺，雅詩(shī)閣有系統(tǒng)的人才培訓(xùn)機(jī)制，員工業(yè)務(wù)水平也頗受業(yè)內(nèi)認(rèn)可，是非常受歡迎的。這樣，我們就要以加薪等方式來(lái)留住好的員工?！标愔旧烫寡浴Ｈ绱艘粊?lái)，員工成本不斷上漲，一線城市可能還可以承受，但在二線城市則壓力很大，所以也更考驗(yàn)管理層的能力。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，目前雅詩(shī)閣正在籌劃自己的會(huì)員系統(tǒng)，預(yù)計(jì)將在2018年推出。陳志商表示，這樣可以減少對(duì)OTA的依賴，但并非“去OTA化”，因?yàn)镺TA渠道是一個(gè)有益補(bǔ)充。目前，在雅詩(shī)閣中國(guó)客源的20%散客里，有85%來(lái)源于OTA渠道，其他15%來(lái)自于雅詩(shī)閣及其在飛豬的直營(yíng)店等直銷渠道。

酒店數(shù)據(jù)公司STR GLOBAL中國(guó)區(qū)經(jīng)理劉博在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，公寓市場(chǎng)相對(duì)酒店的優(yōu)勢(shì)在于沒(méi)有明顯的空檔期，平時(shí)有商旅客源，而周末又有休閑度假客源。此外，外賣等社會(huì)餐飲對(duì)酒店的餐飲收入影響顯著，而公寓市場(chǎng)則沒(méi)有這個(gè)困擾。

易觀智庫(kù)資深分析師姜昕蔚對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，服務(wù)公寓市場(chǎng)足夠大，雖然有一些入局者，但還是有一定門檻，雅詩(shī)閣的先發(fā)優(yōu)勢(shì)非常明顯，不過(guò)另一方面產(chǎn)品線需要豐富，如果只做高端和固定的大客戶人群的話，發(fā)展有天花板。

而雅詩(shī)閣早就開始行動(dòng)，在產(chǎn)品線上不斷完善擴(kuò)充。雅詩(shī)閣在去年宣布推出全新品牌lyf，今年6月該品牌也正式在中國(guó)揭幕。lyf品牌專門針對(duì)千禧一代，包括科技企業(yè)家、創(chuàng)業(yè)者以及音樂(lè)、媒體和時(shí)尚行業(yè)從業(yè)者。首個(gè)lyf公寓預(yù)計(jì)將于2018年在深圳開業(yè)，另外還有大連和新加坡項(xiàng)目正在籌備。

陳志商表示，lyf希望打破傳統(tǒng)住宿概念，重新定義社群生活，讓住客與旅游同伴、喜愛(ài)尋求變化的同類人群形成更緊密聯(lián)系。“房間面積不大，16到18平方米，主要滿足住客休息所需。但是公共區(qū)域的面積會(huì)很大，包括一些聯(lián)合辦公空間、共享廚房、公共活動(dòng)室等，裝修成本也會(huì)更多投在公共區(qū)域上。”

此外，專注高端市場(chǎng)的雅詩(shī)閣也已經(jīng)在拓展中端市場(chǎng)。2015年，雅詩(shī)閣公寓信托主導(dǎo)財(cái)團(tuán)投資短租平臺(tái)途家，并合資成立雅途物業(yè)管理公司；2016年，雅詩(shī)閣與途家成立合資品牌途家盛捷，正式進(jìn)入中端服務(wù)公寓市場(chǎng)。目前，雅詩(shī)閣旗下?lián)碛醒旁?shī)閣、馨樂(lè)庭、盛捷、Quest、The Crest Collection和lyf六大品牌。

輕資產(chǎn)模式為主

陳志商表示，未來(lái)雅詩(shī)閣在華將以輕資產(chǎn)的品牌輸出管理模式為主。篩選時(shí)將會(huì)考察選址的方便性以及有無(wú)相關(guān)設(shè)施，對(duì)于城市則會(huì)看一些硬性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，比如當(dāng)?shù)谿DP水平和增長(zhǎng)率、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、外商投資水平，以及有無(wú)國(guó)際航班、國(guó)際學(xué)校、國(guó)際醫(yī)院等。

業(yè)主選擇上，陳志商表示，會(huì)更多考慮有多個(gè)物業(yè)的業(yè)主。“我們會(huì)希望與業(yè)主達(dá)成合作關(guān)系后，能幫他們管理更多的物業(yè)，對(duì)于雅詩(shī)閣來(lái)說(shuō)也可以更快速地實(shí)現(xiàn)物業(yè)規(guī)模擴(kuò)張和區(qū)域覆蓋?！?/p>

1999年雅詩(shī)閣剛進(jìn)入中國(guó)時(shí)采取的是自有資金購(gòu)買物業(yè)并運(yùn)營(yíng)管理的模式，2007年成立了雅詩(shī)閣公寓信托(Ascott Residence Trust)，這是世界上第一只泛亞洲服務(wù)公寓信托基金，資產(chǎn)組合主要包括7個(gè)亞洲國(guó)家的12個(gè)服務(wù)公寓項(xiàng)目。借此基金，雅詩(shī)閣迅速占領(lǐng)一線城市和二線省會(huì)城市，2010年開始加速擴(kuò)張。

華菁證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師周雅婷認(rèn)為，中國(guó)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域并不是一個(gè)盈利空間很豐厚的行業(yè)，一般來(lái)說(shuō)長(zhǎng)租公寓盈利模式有兩種，包括資本端的物業(yè)增值獲益，以及租賃業(yè)務(wù)端通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)獲取利潤(rùn)。

這也是雅詩(shī)閣在中國(guó)的盈利模式。陳志商表示，公寓管理經(jīng)營(yíng)方面，服務(wù)公寓毛利率比酒店更高，可以達(dá)到50%以上，而酒店一般只有30%左右。而雅詩(shī)閣除了公寓管理，還有自己的資產(chǎn)和資金管理，既有管理費(fèi)收入，也有運(yùn)營(yíng)收入和資產(chǎn)增值收入。

“業(yè)務(wù)增長(zhǎng)大部分是通過(guò)品牌輸出管理模式，但從公司盈利的角度來(lái)看，我們還是會(huì)不斷地去尋找新的投資項(xiàng)目，因?yàn)橘Y產(chǎn)運(yùn)作帶來(lái)的回報(bào)比為業(yè)主管理物業(yè)的回報(bào)更高?！辈贿^(guò)陳志商坦言，過(guò)去幾年雅詩(shī)閣在中國(guó)一直沒(méi)有購(gòu)買新的物業(yè)，是因?yàn)殚_發(fā)商出售物業(yè)時(shí)已經(jīng)是市場(chǎng)價(jià)的產(chǎn)品，用市場(chǎng)價(jià)的成本去實(shí)現(xiàn)理想的投資回報(bào)則非常困難。

在陳志商看來(lái)，中國(guó)的服務(wù)式公寓和酒店市場(chǎng)都會(huì)繼續(xù)蓬勃發(fā)展，服務(wù)公寓也會(huì)吸引越來(lái)越多的潛在業(yè)主開發(fā)商。此外，對(duì)于服務(wù)公寓而言，商旅長(zhǎng)住客占比還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于短住客。而雅詩(shī)閣希望能繼續(xù)保持并擴(kuò)大入住率穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)，目前其二線城市公寓入住率在70%以上，而一線城市則高達(dá)85%至88%。

事實(shí)上，雅詩(shī)閣在全球也在加速布局。7月，雅詩(shī)閣斥資1.8億澳元收購(gòu)澳大利亞Quest Apartment Hotels 60%的股份，加上此前于2014年取得的20%股份，雅詩(shī)閣以累計(jì)占股80%成為Quest的最大股東，同時(shí)成為大洋洲最大的服務(wù)公寓運(yùn)營(yíng)商。此前，雅詩(shī)閣又收購(gòu)了美國(guó)領(lǐng)先的住宿供應(yīng)商Synergy Global Housing (Synergy)80%的股權(quán)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。