隨著房企密集披露2022年業(yè)績預告，房企預虧損的比例較去年有所擴大。

數(shù)據顯示，截至2月1日，A股已有超60家房企發(fā)布2022年業(yè)績預告或業(yè)績快報，其中預計凈利同比出現(xiàn)下滑的房企超56家，虧損房企達40家，占比近67%。

值得關注的是，陷入虧損的房企中，不僅藍光發(fā)展、泰禾、陽光城等出險房企均在其列，還不乏華僑城、格力地產、華遠地產、首開股份等央國企。

其中，截至2月1日，A股上市房企2022年業(yè)績首虧的房企超過12家，其中8家屬于央國企。

根據業(yè)績預告，最大虧損額度預計超過100億的房企有7家，分別為藍光發(fā)展、中天金融、陽光城、榮盛發(fā)展、華僑城A、泛?？毓梢约敖鹂乒煞荨?/p>

受疫情反復、宏觀經濟環(huán)境、房地產行業(yè)政策等因素影響，2022年房企結算收入大幅減少，毛利率持續(xù)承壓，是房企預虧的原因之一。

根據上述房企的公告，造成虧損的主要原因有兩方面，一是受宏觀調控、結算周期變化的影響，房企結轉面積下降，結轉項目毛利率水平偏低。同時，受市場環(huán)境影響，部分房地產項目存在減值跡象，房企預計對部分房地產項目計提存貨跌價準備，由此導致利潤出現(xiàn)較大幅度下降。

萬通發(fā)展、金科股份、榮盛發(fā)展等房企均在業(yè)績預告中提及受到疫情和市場下行因素導致項目銷售、項目交付量和交付項目的毛利率均大幅下降，進而導致整體結轉收入規(guī)模和毛利潤同比出現(xiàn)大幅下降。

“房企利潤普遍下降，是前幾年高價地結轉的影響仍在持續(xù)傳導，低利潤項目結算較為集中；其次，近年來房企承受較大去化壓力，營銷端口普遍采取打折促銷的方式加速去化，降低了利潤；第三，重點一二線城市的限價監(jiān)管依舊嚴格，較高的地價房價比進一步壓縮項目的利潤空間。”克而瑞分析師稱。

其次，市場下行所帶來投資物業(yè)、存貨等賬面價值縮水，也都在沖擊著企業(yè)的盈利能力，導致一些企業(yè)深陷虧損“泥潭”。

記者了解，就2022年業(yè)績預損的原因，大部分房企均提到了計提資產減值，包括榮盛發(fā)展、世茂股份、金科股份、陽光城、泛?？毓傻?。

例如藍光發(fā)展2022年計提了約160億元的減值損失，主要為存貨跌價準備；格力地產預計計提資產減值準備15.80-18.96億元；美好置業(yè)對固定資產及在建工程計提資產減值損失約6億元。

值得關注的是，對于部分房企計提大額資產減值導致凈利虧損，相關分析人士表示，根據相關規(guī)定，房企在計提大額資產減值后，應對相關存貨及固定資產減值計提是否準確及時，是否存在過度計提等情況予以詳細披露。

事實上，在榮盛發(fā)展、金科股份、中南建設、美好置業(yè)發(fā)布預虧公告后，這四家公司都收到了來自深交所的關注函，關注函中均要求其對計提減值的合理性予以說明。

在針對榮盛發(fā)展的關注函中，深交所要求說明其計提資產減值損失涉及的具體資產及項目情況，主要減值測試過程，包括主要假設及重要參數(shù)選取等情況，是否與以前年度存在較大差異，資產減值損失計提是否充分合理，是否存在集中在報告期計提大額資產減值的情形。

此外，外匯波動也造成了部分房企的虧損。藍光發(fā)展、泰禾集團等房企在其業(yè)績預告中提到匯兌損失也是利潤下降和虧損的原因之一。例如泰禾業(yè)績預告表示，受人民幣對美元貶值影響，公司持有的以美元計價的外幣借款及利息等產生較大匯兌損失，導致公司虧損。

業(yè)內人士認為，2023年內到期償還美元債務的房企也將受到外匯波動的影響。據中指研究院監(jiān)測數(shù)據顯示，2023年第一季度房企待償海外債規(guī)模超過1000億元人民幣，償債壓力較大，這些房企或將承擔更多的匯兌風險。

“盡管匯兌損失占凈利潤的比例比較小，但考慮到當前房企流動性比較緊張，但也增加了房企的財務壓力。”中銀證券分析師曾表示。

“整體來看，房地產行業(yè)盈利下行，疊加市場仍在筑底，房企投資信心不足，拿地仍將較為謹慎。同時，行業(yè)的優(yōu)勝劣汰將持續(xù)，企業(yè)長期虧損或將影響其后續(xù)發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;中指研究院企業(yè)事業(yè)部負責人劉水告訴記者。

對于2023年房企盈利環(huán)境的預估，劉水認為，2022年下半年監(jiān)管部門密集出臺利好政策，從供需兩端發(fā)力穩(wěn)定市場預期，今年房地產市場將筑底回穩(wěn)，房企盈利情況將較去年有所好轉，但壓力猶存。

“目前市場正在筑底盤整，未來資產減值損失對企業(yè)效益的影響將逐步減弱，部分計提減值的資產日后也將有機會可以轉回，有望增強行業(yè)盈利增長預期。”上述克而瑞分析師稱。

備注：數(shù)據僅供參考，不作為投資依據。