樓市長效機制“破冰”

進入2017年，中國房地產(chǎn)市場在一系列調(diào)控政策影響下，逐漸降溫，隨著圍繞構(gòu)建長效機制的調(diào)控政策進入新階段，中國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷劇烈的變革。首先在土地供應(yīng)方面，多地加大了住宅用地供應(yīng)，并且在未來用地規(guī)劃中加大了租賃住房用地供給；其次在租售并舉方面，租售同權(quán)正在穩(wěn)步推進中，如北京發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》要求多渠道增加租賃住房供應(yīng)、搭建便捷公共服務(wù)平臺、維護當事人合法權(quán)益等多方面進行細化規(guī)定，除了北京之外，多個住房租賃試點城市也紛紛出臺相關(guān)舉措，加快住房租賃市場發(fā)展，為承租人提供更多公共服務(wù)。此外，北京還提出“共有產(chǎn)權(quán)住房”、深圳（樓盤）則聚焦棚改，試圖進行公共住房供應(yīng)體系的重構(gòu)。在這一系列的新政策引導(dǎo)下，中國房地產(chǎn)市場長效機制輪廓逐漸顯現(xiàn)。

導(dǎo)讀

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受記者采訪時表示，我國房地產(chǎn)行業(yè)目前有兩個發(fā)展任務(wù)和目標：一是解決老百姓住房問題，尤其是一二線城市中低收入家庭 “夾心層”的住房問題難點；二是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在這兩個任務(wù)目標指導(dǎo)之下，通過調(diào)控的短期行為和長效機制兩者結(jié)合，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展尤其是 房價相對平穩(wěn)。

7月18日，以九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》為起點，多地開啟了鼓勵租賃的模式。不過，部分地區(qū)早有相關(guān)政策，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國最近1年多時間里，有超過近30個地區(qū)出臺了有關(guān)鼓勵住宅租賃市場的政策內(nèi)容。

從調(diào)控路徑來看，作為房地產(chǎn)長效調(diào)控機制――建立租購并舉的住房制度模式已經(jīng)逐漸清晰。這其中，北京出臺調(diào)控政策最為密集。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年以來，北京出臺了與商品住房銷售、差別化信貸、學(xué)區(qū)房、限購資格審核、商品房預(yù)售、中介炒房、離婚購房、商業(yè)以及辦公類項目、針對新北京人分配公租房以及自住商品房、法拍房被納入限購范圍、保障房轉(zhuǎn)租等行為以及共有產(chǎn)權(quán)住房等相關(guān)的一系列政策。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，這一系列政策的背后作用是抑制房價過快上漲。這些政策有長期和短期之分，限購、限貸等屬于短期調(diào)控政策，共有產(chǎn)權(quán)、租購并舉則是長效的調(diào)控政策。今年以來，北京市的政策逐漸由短期調(diào)控走向長效調(diào)控。

疏堵結(jié)合

自我國開啟商品房市場化道路以來，房地產(chǎn)調(diào)控呈現(xiàn)出明顯的周期性特征。這其中，打擊投機投資性購房成為每輪調(diào)控的主題，調(diào)控政策也多以抑制需求、增加供應(yīng)為主題。北京是最大且市場化非常成熟的商品房市場，隨著調(diào)控逐漸深入，其長效機制輪廓已經(jīng)漸為明顯。

麥田房產(chǎn)副總經(jīng)理孫慶磊認為，系列政策背后的邏輯簡單來說，就是加大供應(yīng)、抑制非理性高頻購/換房、扶持夾心層、保障低收入人群。一是消解恐慌勢頭，讓房子的居住屬性得到最大發(fā)揮；二是顧及各類經(jīng)濟階層人群，給予居住扶持政策和解決方案。

在加大供應(yīng)方面，4月7日，北京市對外發(fā)布《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》和《北京市2017年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，明確未來5年內(nèi)全市計劃供應(yīng)住宅用地6000公頃、年均1200公頃，自住型商品房供地1020公頃，擬建25萬套房，并建立購租并舉的住房制度，優(yōu)化住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，供應(yīng)總量為150萬套，僅2017年供應(yīng)方案也比原計劃翻倍。

而在實際推地過程中，北京市土地供應(yīng)也明顯加速。根據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年以來，北京市宅地供應(yīng)共計47宗，規(guī)劃建筑面積594.67萬平方米，相比2016年全年的水平上漲約170%。

在抑制非理性購房政策方面，主要包括升級信貸政策，實行“認房又認貸”，同時提高了二套房貸最低首付款比例（普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%），并且將住房貸款期限降至25年。另外，對于熱炒中的學(xué)區(qū)房，北京市教委明確表示，“過道學(xué)區(qū)房”不能作為入學(xué)資格條件。此外，市教委表示將完善入學(xué)政策，指導(dǎo)區(qū)教委在熱點區(qū)域試行多校劃片，降低學(xué)區(qū)房的擇校功能。此外，北京市進一步嚴格了“購房資格審核中個人所得稅政策執(zhí)行標準”，對“連續(xù)5年（含）以上在本市繳納個人所得稅”加以明確，非京籍納稅從5年改成連續(xù)60個月。對于“假離婚”購房，央行營管部明確離婚一年以內(nèi)的房貸申請人，各商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行。（3月24日，央行營管部、北京銀監(jiān)局、北京市住建委等四部門聯(lián)合發(fā)文明確，離婚一年內(nèi)、無固定收入大學(xué)生購房按二套計算。）

此外，北京市還針對中介炒房、商業(yè)辦公住房管理、商品房預(yù)售制度管控、房地產(chǎn)虛假廣告等方面進行了嚴格的規(guī)范。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，從北京的各項政策調(diào)整來看，外部的呈現(xiàn)是多維度、立體化的調(diào)整手段，從深層次來看，則是“標本兼治”的“長效療法”。通過限購、限貸快速給樓市“降溫”乃是治標。

構(gòu)建長效機制

北京市的調(diào)控除了在加大供應(yīng)、抑制非理性需求方面做出努力之外，北京市近期還在構(gòu)建長效機制，其中，最重要的表現(xiàn)就是建立健全租購并舉制度以及共有產(chǎn)權(quán)制度。

8月3日，北京市住建委等多部門聯(lián)合發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》以及公開征求意見。共有產(chǎn)權(quán)住房是指銷售價格低于同地段同品質(zhì)商品住房價格水平，限定使用和處分權(quán)利實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。該政策被視為北京市建立長效機制的重要方式。

張波認為，這是在健全調(diào)控的長效機制。首先，共有產(chǎn)權(quán)、租購并舉這些政策，提出模式概念僅僅是開始，實現(xiàn)到惠及指定人群，到顯現(xiàn)作用，是一個中長期的事情；其次，因新政策而影響的后續(xù)規(guī)則分配、居住法則都會相應(yīng)發(fā)生改變，因此帶來的長效改變是必然的；第三，夾心層和低收入人群的住房機制，需要在長期實踐過程中，逐漸去調(diào)整和完善，才會與整體規(guī)則乃至社會發(fā)展適配。

通過共有產(chǎn)權(quán)、租售并舉、土地供應(yīng)等長效手段乃是治本。共有產(chǎn)權(quán)讓更多“夾心層”未來住房有了保障；租售并舉積極引導(dǎo)“先租后買”的階梯式購房方式；信貸政策則是從財稅上降低住房交易帶來的財富增值效應(yīng)，引導(dǎo)資金的正確流向。

在租房方面，北京市也在逐漸提升租房主體的地位。8月17日，北京市住建委、市發(fā)改委等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》征求意見稿。根據(jù)《通知》，承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)。在義務(wù)教育入學(xué)方面，《通知》明確，承租人為本市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。

新城控股副總裁歐陽捷認為，北京一類的城市在未來一定時期內(nèi)會進入限制性發(fā)展周期。這一周期有著五個特征：限制人口規(guī)模、限制土地供應(yīng)（特別是住房供應(yīng)）、限制錢過度流向房地產(chǎn)行業(yè)、限制投資客投資投機、限價?！昂芏嗳苏J為房地產(chǎn)稅的市場價值就是長效機制，但這其實只是長效機制的一部分，長效機制涉及范圍廣泛，包括金融、土地、不動產(chǎn)登記、城市土地財政稅收等方面。如今來看，租賃市場也是非常有價值的長效機制。”歐陽捷認為，未來北京租賃住宅會逐漸增多，其背后的邏輯是，租賃意味著流動人口中可能出現(xiàn)工作一段時間后則離開北京，甚至回家養(yǎng)老的情況，從而形成“流動人口永遠是流動人口，哪怕是常住人口，以后也會成為流動人口”的現(xiàn)象。

首創(chuàng)證券分析師韓笑認為，從近期這一系列政策看，大的周期邏輯依然是通過存量市場發(fā)揮對傳統(tǒng)開發(fā)銷售為主的行業(yè)模式，進行修正；小的行業(yè)邏輯是挖掘傳統(tǒng)租賃市場更加規(guī)范的市場需求。租賃市場的作用機制在于通過建立規(guī)范、規(guī)?；难a充供給機制扭轉(zhuǎn)、分流剛需群體對自有住房的需求，提升租賃的總體效應(yīng)水平，干預(yù)引導(dǎo)此前預(yù)期影響需求，需求影響市場，市場又反過來強化預(yù)期的正反饋閉環(huán)。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受記者采訪時表示，我國房地產(chǎn)行業(yè)目前有兩個發(fā)展任務(wù)和目標：一是解決老百姓住房問題，尤其是一二線城市中低收入家庭 “夾心層”的住房問題難點；二是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在這兩個任務(wù)目標指導(dǎo)之下，通過調(diào)控的短期行為和長效機制兩者結(jié)合，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展尤其是房價相對平穩(wěn)。

顧云昌認為，限購、限制交易、限價等方面的政策是從需求側(cè)層面進行調(diào)控，而對于租賃市場等方面的調(diào)控實際上是從供給側(cè)方面進行改革，這抓住了市場新問題的關(guān)鍵和根本。他認為，我國住房供給側(cè)存在很大問題，住房供給結(jié)構(gòu)沒有很好地實現(xiàn)不同收入家庭的全覆蓋。因此，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是房地產(chǎn)住房市場的主要抓手。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。