當前，在從嚴調(diào)控政策下房地產(chǎn)市場逐步回歸理性，但仍有兩個問題值得關(guān)注。一是如何平衡好滿足合理改善性需求和打擊投機性需求。二是如何擺脫房市調(diào)控的政策循環(huán)，打破房價上漲預(yù)期。我們認為，未來為保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，政策上需要供需結(jié)合，在加強需求側(cè)管理即抑制投機投資性需求的同時，注重發(fā)揮土地供應(yīng)、機制建設(shè)等供給手段的作用。

大勢觀察

梁婧

自2016年9月份以來，房地產(chǎn)市場迎來新一輪緊縮性調(diào)控政策。今年2月底之后調(diào)控政策進一步升級，以北京（樓盤）為代表的多個城市出臺并升級了認房又認貸、提高首付比例、縮短貸款期限等限購限貸政策，北京甚至出臺了“離婚一年內(nèi)貸款按二套房執(zhí)行”的限貸政策。此輪調(diào)控后房地產(chǎn)市場發(fā)生了哪些變化？未來發(fā)展趨勢如何？本文將對此分析并提出了相關(guān)政策建議。

一、新一輪調(diào)控下房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期

伴隨史上最嚴限制政策的實施，房地產(chǎn)市場逐步降溫，市場分化出現(xiàn)一些新的變化?？傮w來看，呈現(xiàn)以下特點。

（一）政策效果顯現(xiàn)，銷售增速逐月回落

隨著調(diào)控政策的實施，今年以來全國商品房銷售面積和銷售額同比增速逐月降低，5月份分別累計同比增長14.3%、18.6%，增速分別較上年全年下降8.2、16.2個百分點。其中一線地區(qū)等主要限購城市受到的影響最大。從40個大中城市數(shù)據(jù)看，不同類型城市的商品房銷售面積增速均出現(xiàn)較大幅度下降，尤其是一線城市，5月份同比下降25.3%，而上年同期為增長22.4%。二、三線城市銷售面積分別同比增長2.6%、10.2%，較上年同期分別下降40.2、22.9個百分點。

（二）中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資加快增長

今年5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增速首次出現(xiàn)回落，前5個月累計增長8.8%，增速較上月降低0.5個百分點。但隨著一線城市調(diào)控政策的升級，購房熱情逐步向二、三線城市蔓延，房地產(chǎn)投資熱情也向二、三線城市不斷傳導。從不同區(qū)域看，中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)呈現(xiàn)加快趨勢，今年前5個月同比增長16.9%，分別比上月、上年加快0.1、5.1個百分點；西部地區(qū)前5個月同比增長7%，比上月回落0.7個百分點，但比上年同期高1.2個百分點。東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長8.4%，比上月回落0.3個百分點，其中北京、天津（樓盤）兩市投資負增長。東北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅擴大。

從不同類型城市看，一線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速要低于二、三線城市，其中廣州（樓盤）、深圳（樓盤）仍保持20%以上的較快增長，上海（樓盤）逐月回落至6.4%，北京則為下降0.5%。二線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資相對較高，5月累計增長9%，較上年末回升0.8個百分點。三線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速5月份較上月回升，為8.7%，比上年高0.1個百分點。

（三）一、二線城市房價上漲勢頭減弱，三線城市漲幅較快

2017年5月，商品房銷售均價為7959元/平方米，同比增長3.8%，增速較上年回落6.3個百分點。由于各類限制政策主要針對前期房價上漲過快的一線城市和部分熱點二線城市，一線城市房價漲幅明顯放緩，5月份其二手住宅價格環(huán)比上漲0.0%，較上月降低0.7個百分點。二線城市房價漲幅自3月達到1%的環(huán)比增速后逐月放緩，5月為0.6%，較上月降低0.2個百分點。而在去庫存持續(xù)推進下三線城市的二手住宅價格環(huán)比仍較快，5月環(huán)比上漲0.6%，雖然較上月降低0.1個百分點，但比上年同期高0.4個百分點。

（四）一、二線城市土地供應(yīng)增加，成交土地平均溢價率降低

與過去僅僅是限制需求政策不同，此次房地產(chǎn)調(diào)控更加強調(diào)增加土地供應(yīng)等措施，年初政府工作報告提出房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地。從100個大中城市土地供應(yīng)情況看，今年前5個月一、二線城市住宅類供地分別為52、613宗，分別較上年同期增加23.8%、3.7%，三線城市供地數(shù)量小幅下降0.7%。一線城市的土地成交量上升也最為明顯。與此同時，一、二線城市的成交土地（住宅類）樓面平均溢價率有所降低，今年前5個月平均為25.1%、41.7%，分別比上年低40.3、21.5個百分點。而三線城市成交土地平均溢價率仍在上升，今年前5個月平均為61.2%，較上年回升17.9個百分點。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)資金來源有所收緊

前5個月房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源同比增長9.9%，雖然遠高于同期固定資產(chǎn)投資資金來源增速（-0.1%），但已開始呈現(xiàn)收緊趨勢。首先，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速比上年低5.3個百分點。其次，從各類資金來源看，占比相對較大的自籌資金（30%）、定金及預(yù)收款等其他資金（51%）增速分別為-3.4%、16.7%，分別較上年下降3.6、15.2個百分點。國內(nèi)貸款（19%左右）增速仍然較快，達到17.3%，比上年加快10.9個百分點。

二、下半年趨勢判斷

在“房子是用來住的、不是用來炒的”定位下，今年房地產(chǎn)市場調(diào)控將保持從嚴基調(diào)，在因城施策前提下，除限購限貸等需求端控制措施外，會更加重視增加土地供應(yīng)等供給端政策的調(diào)控。預(yù)計下半年房地產(chǎn)市場整體將降溫。

（一）銷售增速繼續(xù)回落

一方面，剛性需求和部分改善性需求已在前期得到釋放，在調(diào)控趨嚴、房價松動背景下，居民觀望情緒上升，購房意愿下降；另一方面，此輪調(diào)控不僅僅打擊投資性需求，提高二套首付比例等還降低了改善性需求的購房能力，投資性和改善性需求的釋放將有所放慢。同時，限購與非限購城市的房地產(chǎn)銷售增速將進一步分化，限購城市銷售將繼續(xù)收縮。而購房熱情會逐步向部分二線和三、四線城市蔓延，非限購城市的銷售將保持較快增長，一些庫存較高的地區(qū)在去庫存政策下成交量將上升。綜合來看，房地產(chǎn)銷售增速總體將繼續(xù)回落。

（二）房價漲幅整體放緩，部分區(qū)域有所松動

受較嚴調(diào)控政策影響，一線城市和部分熱點二線城市房價漲幅將繼續(xù)放緩，部分城市房價還有可能有所下跌。非限購地區(qū)中，前期漲幅較低、具有較好經(jīng)濟社會基礎(chǔ)的二線城市房價將繼續(xù)上升。而庫存較高的三、四線城市由于供給充足，房價趨于穩(wěn)定。

（三）融資環(huán)境進一步收緊

從貨幣環(huán)境來看，隨著美國加息步伐的加快，外部流動性面臨拐點，外匯占款降低等會使得國內(nèi)流動性被動收緊。在國內(nèi)經(jīng)濟企穩(wěn)背景下，我國貨幣政策更加注重防風險、抑泡沫，金融監(jiān)管趨嚴，貨幣政策整體穩(wěn)中趨緊。從監(jiān)管政策看，在去杠桿和樓市調(diào)控的雙重背景下，監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)開發(fā)貸、公司債、理財產(chǎn)品等融資渠道監(jiān)管更嚴。近期房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)也被列為銀監(jiān)會例行檢查的要點之一，這將使得房地產(chǎn)企業(yè)在銀行和非銀行金融機構(gòu)貸款、債券發(fā)行等方面融資進一步收緊。從融資成本看，在監(jiān)管趨嚴、境內(nèi)外市場利率整體趨于上行背景下，房地產(chǎn)相關(guān)融資成本將繼續(xù)上升，加之伴隨銷售增速的逐步回落，企業(yè)的定金及預(yù)收款、個人按揭貸款等其他資金來源增長也將有所放緩，房地產(chǎn)企業(yè)流動性壓力將有所增大。

（四）投資有所回落，但大幅放緩可能性不大

在強調(diào)控、嚴監(jiān)管、融資趨緊下房地產(chǎn)投資將有所放緩，但大幅降低可能性不大。首先，一線和部分二線城市前期去庫存加快，未來隨著土地供應(yīng)的增加，補庫存需求上升。其次，三、四線城市銷售加快會逐步帶動其投資較快增長，在一定程度上抵消一線城市和部分二線城市地產(chǎn)投資放緩的影響。第三，今年政府提出確保再開工改造600萬套的棚改任務(wù)，一方面棚改貨幣化安置將帶動商品房銷售的增長，另一方面棚改會拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資、基礎(chǔ)設(shè)施配套投資，也會對沖一線和部分二線城市房地產(chǎn)投資的收縮影響。

三、對策建議

當前，在從嚴調(diào)控政策下房地產(chǎn)市場逐步回歸理性，但仍有兩個問題值得關(guān)注。一是如何平衡好滿足合理改善性需求和打擊投機性需求。如此嚴厲的調(diào)控政策打擊了過度投資和投機購房需求，但也限制了合理的改善性住房需求，這不符合“房子是用來住的”發(fā)展定位，也為未來政策提出了難題。在全面放開二孩政策下大城市改善性住房需求還將繼續(xù)增加，未來一旦政策放開，房價可能又會迎來新一輪大幅上漲。二是如何擺脫房市調(diào)控的政策循環(huán)，打破房價上漲預(yù)期。從過去經(jīng)驗看，調(diào)控面臨著擠泡沫和穩(wěn)增長的兩難困境，政策往往會陷入“政策收緊-房價下跌-政策放松甚至鼓勵購房-房價大漲-政策重新收緊”的循環(huán)之中，長期作用有限。

我們認為，未來為保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，政策上需要供需結(jié)合，在加強需求側(cè)管理即抑制投機投資性需求的同時，注重發(fā)揮土地供應(yīng)、機制建設(shè)等供給手段的作用。

第一，因城施策的需求側(cè)管理仍是引導預(yù)期的必要手段。不同區(qū)域經(jīng)濟社會條件、基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展等差異較大，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好、城市配套設(shè)施較完善的城市仍是人口集聚的核心地區(qū)，也往往是投機性資金容易累積的區(qū)域。在房地產(chǎn)長效機制還未建立的情況下，仍須采取限購、限貸等措施防止這些地區(qū)房地產(chǎn)市場的過度炒作。

第二，加強市場和資金監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展。規(guī)范房產(chǎn)中介市場，嚴厲處理首付貸、規(guī)避限購限貸政策、以虛假材料和不正當手段騙取購房資格、發(fā)布虛假信息、囤積房源、參與預(yù)售商品房炒作等違法違規(guī)行為。加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管，打擊捂盤惜售、囤地、虛假優(yōu)惠、變相提價等行為。加強對杠桿資金等的監(jiān)管，防止資金過度流入房地產(chǎn)市場。

第三，逐步建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。從過去的經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)市場要保持長期穩(wěn)定發(fā)展，以限購限貸為主的措施還遠遠不夠。理順土地與財政之間的關(guān)系、完善住房租賃市場、發(fā)揮稅收政策調(diào)節(jié)作用等都是未來機制建設(shè)中需要考慮的問題。目前地方調(diào)控措施已經(jīng)開始有所轉(zhuǎn)變，如北京近期提出進一步完善住房供應(yīng)體系，堅持新增建設(shè)與盤活存量并舉，未來五年將新建150萬套住房，包括25萬套自住型商品房和20萬套中低價位、中小套型商品住房。土地供應(yīng)增加成為當前政策的重要方面，不少地方政府在土地出讓方式方面已經(jīng)有所行動，如南寧推出“限房價、限地價，競產(chǎn)權(quán)移交住房”的掛牌方式公開出讓土地。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。