未來(lái)上海張江新增住宅將有超過(guò)九成用于租賃，這是近日剛由上海市政府正式批復(fù)的《張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃》提出的。

而就在兩周前，上海首拍租賃宅地，其中一塊6.5公頃宅地正是在張江，被上海張江（集團(tuán)）有限公司以7.24億元的底價(jià)拍得，成交樓面單價(jià)為5569元/平方米，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為這充分說(shuō)明上海對(duì)發(fā)展租賃市場(chǎng)的決心。

張江高科技園區(qū)成立于1992年7月，成為國(guó)家級(jí)高新技術(shù)園區(qū)之一，此前，這里只是上海郊野的一片田園。

如今張江被稱為中國(guó)“硅谷”、“藥谷”，產(chǎn)業(yè)鏈主要包括生物醫(yī)藥、集成電路、軟件和網(wǎng)游動(dòng)漫等，集聚各類人才約36萬(wàn)，注冊(cè)企業(yè)萬(wàn)余家。

隨著此次《張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃》獲批復(fù)，張江將由“園區(qū)”升級(jí)為“城區(qū)”。張江科學(xué)城將以張江高科技園區(qū)為基礎(chǔ)，轉(zhuǎn)型發(fā)展成為中國(guó)乃至全球新知識(shí)新技術(shù)的創(chuàng)造之地、新產(chǎn)業(yè)的培育之地。上海要對(duì)標(biāo)的是美國(guó)硅谷和紐約、新加坡瑋壹科技園以及日本筑波科學(xué)城等國(guó)際知名科創(chuàng)中心。

在一系列頭銜加持背后，張江科學(xué)城顯然還有另一層身份--上海發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要試點(diǎn)之一。

張江聚集著大量高學(xué)歷、高薪水人才，他們長(zhǎng)期面臨著買(mǎi)房難、租房難問(wèn)題。

張江產(chǎn)業(yè)用地占比偏高，居住用地資源持續(xù)緊缺。在上個(gè)月推出租賃宅地之前，張江已經(jīng)有近三年沒(méi)有放出住宅土地了，2014年張江放出的幾塊宅地受到30多家開(kāi)發(fā)商的瘋狂爭(zhēng)搶；而在2013年往前，張江有五年沒(méi)有推出宅地。

中原分析師盧文曦告訴界面新聞?dòng)浾撸瑥埥鍓K新盤(pán)一向極少，截至目前在售一手房源僅553套，均價(jià)高達(dá)8.4萬(wàn)元/平方米，且由于張江是上海較早開(kāi)發(fā)的別墅區(qū)之一，在售新房里還有大量別墅和大戶型房源，并不適合年輕上班族購(gòu)買(mǎi)，某在售別墅盤(pán)均價(jià)高達(dá)17萬(wàn)元/平方米；二手房價(jià)格區(qū)間在6萬(wàn)-9萬(wàn)元/平方米；租金方面，平均租金達(dá)70元/平方米，兩室兩廳月租約7000元。

2006年開(kāi)始，張江就已試水人才公寓，為園區(qū)人才提供“只租不售”的過(guò)渡住房，房租相當(dāng)便宜。以9個(gè)人才公寓項(xiàng)目中環(huán)境和條件最好的張江湯臣豪園為例，一室一廳政府指導(dǎo)租金為1800-2000元/月，而市場(chǎng)價(jià)則達(dá)8000元/月。

但9個(gè)項(xiàng)目近3000套住房顯然無(wú)法滿足龐大的需求，除了申請(qǐng)條件較為嚴(yán)格外，即使符合條件的申請(qǐng)者，也需要至少輪候一年才有可能排上一套住房，租賃期被限制為2-3年。

今年5月，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局發(fā)布了《張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃（征求意見(jiàn)稿）》，其中提出，科學(xué)城范圍規(guī)劃擬通過(guò)增加居住用地、新增住宅“全部用作租賃住宅”。

但在8月的最終批復(fù)中，這一提法被改為：張江科學(xué)城規(guī)劃新增約920萬(wàn)平方米住宅，其中890萬(wàn)平方米將采用租賃模式，通過(guò)城區(qū)內(nèi)外聯(lián)動(dòng)、租售并舉的方式，為園區(qū)中工作人群提供多樣化的選擇。

即使最終提法略有不同，但未來(lái)張江的新增住宅仍將有超過(guò)九成被用于租賃，按照規(guī)劃面積計(jì)算，將有超過(guò)10萬(wàn)套小戶型租賃住宅入市，這將大大改善目前張江人才公寓供不應(yīng)求的局面。此前在“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃中，上海預(yù)計(jì)全市將新增租賃住房約70萬(wàn)套。

過(guò)去幾年，張江房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅猛。2015年張江板塊新房均價(jià)為5.7萬(wàn)元/平方米，今年上半年已漲至7.7萬(wàn)元/平方米，目前均價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元/平方米。

盧文曦認(rèn)為，張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃明確將新增大量租賃住宅，由企業(yè)供應(yīng)穩(wěn)定房源，長(zhǎng)期來(lái)看租賃價(jià)格會(huì)趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)將不會(huì)有太大價(jià)格波動(dòng)，和個(gè)人房東相比，由企業(yè)運(yùn)營(yíng)的租賃項(xiàng)目環(huán)境更加安全、合同執(zhí)行更加嚴(yán)格，并且企業(yè)一定會(huì)參考政府的指導(dǎo)價(jià)格。

而住宅買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)則可能面臨一場(chǎng)博弈。“市場(chǎng)上可供買(mǎi)賣(mài)的新房源將幾乎絕跡，唯一的選擇是二手房，二手房定價(jià)相對(duì)自由，本來(lái)會(huì)參照同區(qū)域新房?jī)r(jià)格，但未來(lái)參照物沒(méi)有了，將完全通過(guò)市場(chǎng)自由買(mǎi)賣(mài)程度來(lái)評(píng)判，短期會(huì)有波動(dòng)，有人會(huì)認(rèn)為張江可供買(mǎi)賣(mài)的房源越來(lái)越稀缺，值得投資，有人則會(huì)選擇一直租房住。”但盧文曦認(rèn)為，二手房?jī)r(jià)格不太可能出現(xiàn)大幅下挫，由于張江科學(xué)城規(guī)劃非常利好于吸引人才，未來(lái)隨著張江高端產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，無(wú)論租金還是房?jī)r(jià)，都會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定水平。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。