近日，廣鋼新城首盤(pán)中?；骋继?hào)在廣州大劇院舉行產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，宣布即將開(kāi)放銷售中心和樣板房。這意味著，這個(gè)坊間當(dāng)前吹風(fēng)價(jià)在4萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)，或?qū)⒃谀陜?nèi)將荔灣區(qū)芳村的樓價(jià)從2字頭帶入4字頭，直跳兩級(jí)。

“5年前白云新城地價(jià)兩萬(wàn)周邊房?jī)r(jià)也是2萬(wàn)，但后面還是賣(mài)到了4萬(wàn)；所以廣鋼新城能否賣(mài)到4萬(wàn)，目前看也不是不可能，因?yàn)?萬(wàn)元是接近市場(chǎng)預(yù)期的。”

———中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜

“為什么要賣(mài)4萬(wàn)元？理由就是土地成本2萬(wàn)元/平方米+附加值>2萬(wàn)元/平方米。”

——— 合富輝煌首席分析師黎文江

其實(shí)，芳村這幾年的房?jī)r(jià)不大穩(wěn)定。當(dāng)前在售的12個(gè)樓盤(pán)中，有5個(gè)樓盤(pán)是1字頭的，另有7個(gè)樓盤(pán)是2字頭的，售價(jià)在3萬(wàn)的幾乎沒(méi)有。

到底芳村的樓市能不能在廣鋼新城的帶領(lǐng)下，從“2年級(jí)”直接跳到“4年級(jí)”？中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜則認(rèn)為，中海花灣壹號(hào)預(yù)計(jì)會(huì)以3 .5萬(wàn)元/平方米開(kāi)盤(pán)，“要賣(mài)到4萬(wàn)也不是沒(méi)可能”。至于合富輝煌首席分析師黎文江，則是廣鋼新城房?jī)r(jià)破4萬(wàn)的堅(jiān)定發(fā)聲者。

并區(qū)十年仍有盤(pán)單價(jià)賣(mài)1.4萬(wàn)

芳村，原是廣州市昔日的一個(gè)市轄區(qū)，位于廣州市西南端，三面臨珠江，陸地面積42.6平方公里。在2005年4月28日，廣州市撤銷芳村區(qū)，原芳村劃歸荔灣區(qū)管轄。并區(qū)十年，盡管如今我們?cè)缫蚜?xí)慣將芳村喊作荔灣區(qū)，但實(shí)際上，原芳村和老荔灣的樓價(jià)仍難以逾越：老荔灣賣(mài)到三萬(wàn)、四萬(wàn)，而芳村還在一萬(wàn)元到兩萬(wàn)多元之間徘徊。

以芳村的標(biāo)桿大盤(pán)新世界凱粵灣(原逸彩新世界)而言，2009年底地鐵五號(hào)線開(kāi)通后，凱粵灣在2010年1月推新品時(shí)，售價(jià)邁入萬(wàn)字頭，為1.3萬(wàn)至1.6萬(wàn)元/平方米，直至同年底，該盤(pán)部分戶型的售價(jià)才突破2萬(wàn)元/平方米?，F(xiàn)在，凱粵灣總體均價(jià)仍在2.5萬(wàn)元/平方米左右，而且8月將推的B系新品甚至?xí)陀? .5萬(wàn)元/平方米。

目前該區(qū)在售的住宅，如保利公園九里、路勁雋瀧灣、翠荷軒報(bào)價(jià)都在兩萬(wàn)元以下，其中路勁雋瀧灣145平方米的戶型毛坯價(jià)1.4萬(wàn)元/平方米，便宜過(guò)番禺、蘿崗的一些樓盤(pán)。此外，公寓盤(pán)如遠(yuǎn)大芳華都匯、邦華星際廣場(chǎng)，帶裝修賣(mài)1 .6萬(wàn)至1 .7萬(wàn)元/平方米之間。而已經(jīng)拿到預(yù)售證，計(jì)劃本月中入市的廣鋼新城邊緣公寓富凱星堤，則計(jì)劃以帶精裝修1.6萬(wàn)元/平方米開(kāi)盤(pán)，相當(dāng)于同板塊內(nèi)廣鋼新城最高價(jià)地的七折。

前地王也逃不過(guò)“2字頭”

事實(shí)上，新世界凱粵灣部分大戶型前兩年售價(jià)曾達(dá)3萬(wàn)元/平方米。但經(jīng)歷2014年樓市震蕩，至今芳村板塊相對(duì)少見(jiàn)售價(jià)達(dá)3字頭的樓盤(pán)。即便是前芳村地王金蝶地塊———珠江鵝潭灣(2012年樓面地價(jià)1.42萬(wàn)元/平方米)，去年國(guó)慶上市報(bào)價(jià)曾在2.8萬(wàn)至3.2萬(wàn)元/平方米之間，但后來(lái)隨行就市做出調(diào)整，目前報(bào)價(jià)為帶裝修均價(jià)2.8萬(wàn)元/平方米。

除去5個(gè)售價(jià)“1字頭”的樓盤(pán)外，芳村在售的珠江鵝潭灣、新世界凱粵灣、元邦明月水岸等7個(gè)樓盤(pán)的報(bào)價(jià)都在兩萬(wàn)多元。其中當(dāng)前報(bào)價(jià)均價(jià)超2 .7萬(wàn)元/平方米的有珠江鵝潭灣、花語(yǔ)水岸、元邦明月水岸。

根據(jù)監(jiān)測(cè)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)得知，今年前七個(gè)月，芳村樓盤(pán)網(wǎng)簽均價(jià)最高的是珠江鵝潭灣，為27761元/平方米，翠竹苑為25398元/平方米，花語(yǔ)水岸為25281元/平方米，僅兩個(gè)盤(pán)網(wǎng)簽價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米。麗和華庭、悅江上品苑、新世界凱粵灣三個(gè)樓盤(pán)的網(wǎng)簽均價(jià)都在2.2萬(wàn)元/平方米之間；中國(guó)鐵建荔灣國(guó)際城則為2.1萬(wàn)元/平方米。除此7個(gè)樓盤(pán)外，芳村當(dāng)前有網(wǎng)簽的住宅網(wǎng)簽均價(jià)都在兩萬(wàn)元/平方米以下。

和大荔灣相比，芳村樓市真是弱爆了。目前，荔灣老城區(qū)在售的樓盤(pán)有中信西關(guān)海，珠光御景壹號(hào)、君薈名軒、龍津世家、龍津華府、流花君庭、荔灣南灣7個(gè)樓盤(pán)，除了中信西關(guān)海二線望江的部分戶型均價(jià)為2 .9萬(wàn)元/平方米之外，其它樓盤(pán)的售價(jià)都在3萬(wàn)元/平方米以上，而豪宅珠光御景壹號(hào)更是最高售價(jià)達(dá)七八萬(wàn)元/平方米。

新地王上市要賣(mài)“4字頭”？

在廣州，人們習(xí)慣將越秀、荔灣、海珠三區(qū)稱作老城區(qū)，加上天河、白云、原黃埔在內(nèi)，則被稱為中心六區(qū)。和除黃埔以外的其它中心區(qū)域的高大上房?jī)r(jià)相比，芳村似乎是個(gè)黯然失色的小屌絲。直到2014年初廣鋼新城那場(chǎng)激情的拍地高潮之后，芳村樓市方似乎迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。華發(fā)以最高達(dá)21568元/平方米的樓面地價(jià)，亮瞎了所有人的眼。就在眾人以為芳村樓市就此華麗轉(zhuǎn)身的時(shí)候，同年9月底還是廣鋼新城卻又拍出低至1.4萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)，相當(dāng)于回到2012年；同期拍賣(mài)成交價(jià)即便最高的，也不過(guò)是1.8萬(wàn)元/平方米。

如今，去年在廣鋼新城一擲百億元拿地的中海地產(chǎn)，即將在明天開(kāi)放銷售中心和樣板房。在此前后，市場(chǎng)吹風(fēng)它要賣(mài)4萬(wàn)元/平方米。“為什么要賣(mài)4萬(wàn)元？理由就是土地成本2萬(wàn)元/平方米+附加值>2萬(wàn)元/平方米”。面對(duì)質(zhì)疑，合富輝煌首席分析師黎文江表示，“當(dāng)天新品發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)1700坐位有1200人已有購(gòu)買(mǎi)意向，聽(tīng)完中海介紹優(yōu)秀產(chǎn)品，我對(duì)賣(mài)4萬(wàn)元/平方米更有信心”。

買(mǎi)家是否買(mǎi)賬？黎文江認(rèn)為，“既然是買(mǎi)家，就會(huì)接受。廣鋼新城是全新的概念，無(wú)可比性，沒(méi)必要和大芳村作對(duì)比”。

廣鋼新城，芳村樓市靠你了

在2014年初于廣鋼拿地的中海、金融街和華發(fā)，前兩者都將在今年內(nèi)推出。其中率先在明天亮相的中海花灣壹號(hào)，其住宅產(chǎn)品包括約80-160平方米二至四房，帶國(guó)際品牌精裝修。中海在此項(xiàng)目中首次創(chuàng)新采用新風(fēng)抗PM 2.5除塵系統(tǒng)、外墻、外窗節(jié)能隔熱系統(tǒng)等十大人居科技系統(tǒng)。金融街融穗華府則主推70-110平方米的精裝中小戶型，預(yù)計(jì)10月正式開(kāi)放售樓處。此外，華發(fā)荔灣薈、保利西悅灣等計(jì)劃明年亮相。

黎文江認(rèn)為，未來(lái)廣鋼新城單價(jià)4萬(wàn)元的房?jī)r(jià)只是起步，“32個(gè)新的學(xué)校建成，它的教育資源比在老東山區(qū)買(mǎi)一個(gè)舊房子要值。此外，廣鋼新城還有6大生態(tài)公園，珠江新城只有2個(gè)；廣鋼新城還有5維立體交通，4條地鐵線、3個(gè)交通中心、3條有軌電車線、2條水上巴士，還有5所甲級(jí)醫(yī)院。”

在廣鋼新城利好的推動(dòng)下，芳村二手樓市直到今年方揚(yáng)眉吐氣。滿堂紅地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，在2013年和2014年，芳村的二手房均價(jià)分別是15079元/平方米、15800元/平方米，2014年同比僅漲4.78%，跑輸廣州全市(南沙從化除外，漲10.39%)和中心六區(qū)(漲9.22%)。直到今年前七月，芳村二手房成交均價(jià)方漲至17447元/平方米，比去年漲了10 .42%。至此，芳村二手房?jī)r(jià)漲幅終于跑贏廣州全市(漲2.78%)、中心六區(qū)(漲1.85%)和荔灣區(qū)(漲5.58%)。

“5年前白云新城地價(jià)2萬(wàn)周邊房?jī)r(jià)也是兩萬(wàn)，但后面還是賣(mài)到了4萬(wàn)；所以廣鋼新城能否賣(mài)到4萬(wàn)，目前看也不是不可能，因?yàn)?萬(wàn)元是接近市場(chǎng)預(yù)期的”。中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，中海地產(chǎn)向來(lái)是利潤(rùn)高手，且規(guī)劃也有前景，預(yù)計(jì)中?；骋继?hào)會(huì)以3.5萬(wàn)元/平方米作為售價(jià)起步。他認(rèn)為，好比珠江新城和五羊新城也是一路之隔，所以同處芳村的廣鋼新城與周邊樓盤(pán)拉開(kāi)較大差距也不無(wú)可能。

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廣鋼新城未來(lái)將建32所學(xué)校

有數(shù)據(jù)顯示，2010-2015年，政府投入2000億資金在廣鋼新城和白鵝潭，廣鋼新城在2年內(nèi)投資金額就超1000億，創(chuàng)廣州記錄新高。廣鋼新城總占地面積為6.46平方公里，總建筑面積達(dá)1017萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住人口達(dá)20.7萬(wàn)人，將打造成為廣州“特色宜居新區(qū)、專業(yè)交易中心”。

目前，廣鋼新城千米內(nèi)外已有地鐵1號(hào)線、廣佛線二期年底通車；有荔灣兒童公園；有廣州環(huán)城高速、東新高速、廣珠西線高速；有廣東省中醫(yī)院芳村分院、廣州市腦科醫(yī)院、廣州市第一人民醫(yī)院鶴洞分院、廣州中醫(yī)藥大學(xué)第三附屬醫(yī)院、廣鋼醫(yī)院；有省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、培英中學(xué)、真光中學(xué)3座省一級(jí)學(xué)校。

按照規(guī)劃，廣鋼將再建18萬(wàn)平米的白鵝潭廣場(chǎng)；3千米的白鵝潭濱江觀景長(zhǎng)廊；18萬(wàn)平米花城生態(tài)園、30萬(wàn)平米廣鋼中央公園；地鐵10號(hào)線、11號(hào)線在建。未來(lái)廣鋼新城內(nèi)還將建32所學(xué)校，達(dá)到每800米一間中學(xué)，每500米一間小學(xué)，每300米一所幼兒園等。 南方都市報(bào)

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。