月內(nèi)正值春節(jié)銷(xiāo)量下滑

月度商品房供應(yīng)67.4萬(wàn)㎡，去化41.5萬(wàn)㎡，價(jià)格平穩(wěn)上升

商品住宅銷(xiāo)量維持高位，價(jià)格回升

商業(yè)供銷(xiāo)雙雙下滑，價(jià)格為半年來(lái)最低水平

辦公本月供不應(yīng)求，但價(jià)格創(chuàng)兩年來(lái)新低

管城區(qū)發(fā)力，銷(xiāo)量首次領(lǐng)跑全市

1、商品房市場(chǎng)——當(dāng)樓市遇上春節(jié)，銷(xiāo)量雖下滑，但3年來(lái)同期最高

2015年2月份，正值中國(guó)的傳統(tǒng)節(jié)假日“春節(jié)”，當(dāng)樓市遇上春節(jié)，銷(xiāo)量必將下滑。雖然2015年樓市開(kāi)年勢(shì)頭強(qiáng)勁，但依然抵擋不了節(jié)日的沖擊，月度商品房銷(xiāo)量41.5萬(wàn)㎡，為近三個(gè)月的最低水平，但卻是3年來(lái)同時(shí)期的最高銷(xiāo)量。

樓市在經(jīng)過(guò)2014年的整體冷淡期之后，在取消限購(gòu)、取消限貸、降息、降準(zhǔn)等一系列政策的支持下，預(yù)計(jì)2015年樓市將逐漸復(fù)蘇，成交量?jī)r(jià)將有所反彈。

2月份，鄭州市商品房供應(yīng)67.4萬(wàn)㎡，環(huán)比下降59.8%，同比上升337%；銷(xiāo)售41.5萬(wàn)㎡，環(huán)比下降52%，同比上升176%，月度成交均價(jià)8766，價(jià)格穩(wěn)中有升，環(huán)比上升0.9%，同比下滑8%。

1.1、商品房庫(kù)存——供銷(xiāo)比有所下滑，但依然供過(guò)于求，庫(kù)存量加大

2月份，鄭州市商品房供應(yīng)67.4萬(wàn)㎡，去化41.5萬(wàn)㎡，供過(guò)于求，供求比1.62，月度庫(kù)存量25.9萬(wàn)㎡。

截止到2015年2月底，鄭州市商品房市場(chǎng)庫(kù)存量達(dá)1376.5萬(wàn)㎡，庫(kù)存量在進(jìn)一步加大，按照近3個(gè)月月均78萬(wàn)㎡的去化速度計(jì)算，需要17.6個(gè)月的去化周期。

從各區(qū)域的存庫(kù)來(lái)看，位居前三的依然是二七區(qū)、高新區(qū)和惠濟(jì)區(qū)，庫(kù)存量分別為229.4萬(wàn)㎡、165.8萬(wàn)㎡、96.1萬(wàn)㎡。這三個(gè)區(qū)域目前樓盤(pán)林立，區(qū)域供應(yīng)充足，供需矛盾較為突出，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)也較為激勵(lì)，以去庫(kù)存為主。

其次是管城區(qū)庫(kù)存量54.6萬(wàn)㎡，經(jīng)開(kāi)區(qū)庫(kù)存量46.4萬(wàn)㎡，中原區(qū)庫(kù)存量43.4萬(wàn)㎡，鄭東新區(qū)庫(kù)存量39.1萬(wàn)㎡，而所有區(qū)域中一直以來(lái)以配套、價(jià)位領(lǐng)跑鄭州的金水區(qū)則處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，目前庫(kù)存嚴(yán)重不足，區(qū)域需求旺盛，未來(lái)區(qū)域隨著城改項(xiàng)目的陸續(xù)入市，需求量將有所緩和，但依然會(huì)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，價(jià)格依然會(huì)保持高位。

1.2、商品房各物業(yè)成交面積——商品住宅銷(xiāo)量占比上升，其余物業(yè)銷(xiāo)量占比均有所下滑

2月份，鄭州市商品房共計(jì)銷(xiāo)售41.5萬(wàn)㎡，各物業(yè)形態(tài)均有不同程度的下滑。但從各物業(yè)形態(tài)的銷(xiāo)量占比來(lái)看，商品住宅卻有所上升，月度住宅銷(xiāo)售35.3萬(wàn)㎡，占比85%，較1月份上漲8個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)銷(xiāo)售1.49萬(wàn)㎡，占比4%，下滑3個(gè)百分點(diǎn)；辦公銷(xiāo)售4.35萬(wàn)㎡，占比10%，同比下滑2個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)適房銷(xiāo)售0.4個(gè)百分點(diǎn)，占比1%，下滑3個(gè)百分點(diǎn)。其他用房共計(jì)去化0.0032萬(wàn)㎡，占比較少。

2、商品住宅——量跌價(jià)漲

2月份，鄭州市商品住宅供應(yīng)36.9萬(wàn)㎡，同比上升167%，環(huán)比下降61%，而月內(nèi)商品住宅共銷(xiāo)售35.3萬(wàn)㎡，環(huán)比下降47%，同比上升27%。商品住宅依然是供過(guò)于求的狀態(tài)，供求比本月為1.64。商品房成交價(jià)格8414元/㎡，較1月份有所反彈，但較為平穩(wěn)，環(huán)比上升1.2%，同比下降3.8%。

2.1、商品住宅庫(kù)存——供需趨于平衡，庫(kù)存有微幅增長(zhǎng)

鄭州市商品住宅庫(kù)存在經(jīng)過(guò)前三個(gè)月的直線(xiàn)增長(zhǎng)之后，近兩個(gè)月增速放緩。本月商品住宅供應(yīng)36.9萬(wàn)㎡，去化35.3萬(wàn)㎡，供微高于求，截止到2月底，鄭州商品住宅整體庫(kù)存量為526.4萬(wàn)㎡，按照近3個(gè)月月均57.5萬(wàn)㎡的去化速度計(jì)算，共計(jì)需要9.15個(gè)月，在所有物業(yè)形態(tài)中，商品住宅的庫(kù)存量最為合理。

分區(qū)域庫(kù)存來(lái)看，各區(qū)域庫(kù)存可分為兩大梯隊(duì)，第一梯隊(duì)為二七、高新、經(jīng)開(kāi)和惠濟(jì)區(qū)，均呈現(xiàn)供過(guò)于求的狀態(tài)，目前庫(kù)存量分別為95、75.1、40.7、23.3萬(wàn)㎡，和上個(gè)月的梯隊(duì)狀態(tài)保持一致。其余四個(gè)區(qū)域商品住宅市場(chǎng)均呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài)，目前供需缺口分別為管城區(qū)40.3萬(wàn)㎡，鄭東新區(qū)79.7萬(wàn)㎡，中原區(qū)84萬(wàn)㎡，缺口最為嚴(yán)重的則屬金水區(qū)，目前缺口量為192.1萬(wàn)㎡。

2.2、各住宅類(lèi)型成交量?jī)r(jià)——各物業(yè)銷(xiāo)量占比穩(wěn)定，類(lèi)洋房?jī)r(jià)格下降

2月，鄭州市商品住宅共計(jì)去化35.3萬(wàn)㎡，分建筑形態(tài)來(lái)看，高層依然是市場(chǎng)主力，共計(jì)去化31.01萬(wàn)㎡，占月度銷(xiāo)量的88%，較1月份占比增加0.7個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格8227元/㎡，環(huán)比上升1.7%；

其次是類(lèi)洋房，共計(jì)去化1.54萬(wàn)㎡，本月度銷(xiāo)量排名第二，銷(xiāo)量占月度銷(xiāo)量的4%，較1月份下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格9257元/㎡，環(huán)比下滑5.3%，是本月所有住宅類(lèi)型中唯一價(jià)格有所下降的；

第三是小高層產(chǎn)品，共計(jì)去化1.45萬(wàn)㎡，占月度銷(xiāo)量的4%，較上月增加0.4個(gè)百分點(diǎn)，均價(jià)8292元/㎡，環(huán)比上升2.5%；別墅洋房本月共計(jì)消化1.3萬(wàn)㎡，銷(xiāo)量占月度銷(xiāo)量的4%，較上月下降1個(gè)百分點(diǎn)，均價(jià)12043元/㎡，環(huán)比上升9.2%。

整體來(lái)看，2015年住宅市場(chǎng)的價(jià)格較為堅(jiān)挺。

2.3、成交面積段——主力面積段依然為80-90㎡和120-144㎡

2015年2月，鄭州市商品住宅成交面積有所下滑，分面積段來(lái)看，各面積段均有不同程度的下滑，但成交主力軍依然是80-90㎡的剛需產(chǎn)品，共計(jì)銷(xiāo)售15.69萬(wàn)㎡，較1月份下降10.88萬(wàn)㎡，此面積段銷(xiāo)售均價(jià)8350元/㎡，較1月份的8075元/㎡的銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比上漲3.4%，代表項(xiàng)目有公園道1號(hào)、綠都紫荊華庭、鼎盛陽(yáng)光城、城開(kāi)綠城綠園、萬(wàn)科城。

其次是120-144㎡產(chǎn)品，月度共計(jì)銷(xiāo)售7.21萬(wàn)㎡，較上月下降5.96萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售均價(jià)8567元/㎡，較上月的8596元/㎡環(huán)比下滑0.3%，價(jià)格基本持平，此面積段產(chǎn)品價(jià)格也是所有產(chǎn)品類(lèi)型中價(jià)格最為穩(wěn)定的一種，代表項(xiàng)目有瀚宇天悅、綠都紫荊華庭、華啟金悅府等項(xiàng)目。

2.3、成交價(jià)格段——主流價(jià)格段重又回歸7000-8000

2月份，鄭州商品住宅市場(chǎng)成交主流價(jià)格段逆襲，重又回歸到7000-8000元/㎡，月內(nèi)共計(jì)銷(xiāo)售1138套，套數(shù)占比31.8%，較1月份增加8.5個(gè)百分點(diǎn)，此面積段產(chǎn)品也是本月銷(xiāo)量占比增加最多的，代表項(xiàng)目有公園道1號(hào)、國(guó)鑫南坪雅居、綠都紫荊華庭等項(xiàng)目。

其次是8000-9000元/㎡價(jià)格段，共計(jì)銷(xiāo)售1009套，銷(xiāo)售套數(shù)占比28.2%，較上月下降5.7個(gè)百分點(diǎn)，代表項(xiàng)目有公園道1號(hào)、和昌灣景國(guó)際、綠都紫荊華庭、鼎盛陽(yáng)關(guān)城等項(xiàng)目。

10000元/㎡以上產(chǎn)品本月銷(xiāo)量較上月也有所增加，共計(jì)銷(xiāo)售538套，銷(xiāo)量占月度銷(xiāo)量的15%，較上月增加3.7個(gè)百分點(diǎn)。

3、商業(yè)市場(chǎng)——供銷(xiāo)雙雙下滑，價(jià)格為半年來(lái)的最高水平

2月份，鄭州市商業(yè)用房供應(yīng)量6.03萬(wàn)㎡，而本月共計(jì)去化1.49萬(wàn)㎡，供求比4.05，供需嚴(yán)重失衡。本月商業(yè)用房銷(xiāo)售均價(jià)20155元/㎡，銷(xiāo)售價(jià)格也是半年來(lái)的最高水平，緣于本月在城市中心城區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目有集中備案，代表項(xiàng)目為金水建業(yè)凱旋廣場(chǎng)、鄭州金水萬(wàn)達(dá)中心、正商佳仕閣、裕華廣場(chǎng)等，這些項(xiàng)目的備案價(jià)格較高，提升了整體的商業(yè)項(xiàng)目備案均價(jià)。

3.1、商業(yè)物業(yè)庫(kù)存——供過(guò)于求，庫(kù)存量繼續(xù)上升

鄭州商業(yè)用房的供應(yīng)量一直以來(lái)都處在高位，而且自2013年之后庫(kù)存量激增，截止到2015年2月份，商業(yè)用房庫(kù)存量高達(dá)250.7萬(wàn)㎡，與此同時(shí)，商業(yè)用房的去化速度卻一般，因此庫(kù)存量一直在加劇，按照近3個(gè)月月均5.92萬(wàn)㎡的去化速度，需要42.3個(gè)月的去化周期，去化壓力明顯。

分區(qū)域來(lái)看，各區(qū)域均有不同程度的去化壓力，從庫(kù)存量來(lái)看，二七區(qū)以70.9萬(wàn)㎡的庫(kù)存量位居第一，其次是中原區(qū)，庫(kù)存量48.7萬(wàn)㎡，第三、第四的依然為金水區(qū)和鄭東新區(qū)，庫(kù)存量分別為29.1、27.4萬(wàn)㎡，相對(duì)而言，管城區(qū)、惠濟(jì)區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)的庫(kù)存量稍小，分別為4.7、3.9、2.9萬(wàn)㎡，是所有區(qū)域中泡沫化最小的區(qū)域。

3.2、成交面積段——30-50㎡小面積段產(chǎn)品成交火爆，50-100㎡次之

2015年2月份，商鋪共計(jì)成交1.48萬(wàn)㎡，共計(jì)150套，其中以30-50㎡小面積產(chǎn)品成交良好，共計(jì)成交60套，成交面積2531㎡，成交均價(jià)11561元/㎡，緣于此面積段產(chǎn)品面積適中、價(jià)位較低，總價(jià)不高，客戶(hù)的承受能力較強(qiáng)；其次是50-100㎡面積段產(chǎn)品，共計(jì)成交30套，成交面積2231㎡，成交均價(jià)27772元/㎡，是本月所有面積段產(chǎn)品中價(jià)位最高的產(chǎn)品，排名第三的是30㎡以下產(chǎn)品，共計(jì)19套，100-150㎡產(chǎn)品共計(jì)成交16套，其余各面積段產(chǎn)品成交量不超過(guò)10套。

4、辦公市場(chǎng)——供不應(yīng)求，價(jià)格創(chuàng)兩年來(lái)新低

2月份，鄭州市辦公用房供應(yīng)量1.68萬(wàn)㎡，供應(yīng)量自2014年11月份以來(lái)連續(xù)3個(gè)月持續(xù)增加之后，本月大幅下滑，本月辦公用房去化4.35萬(wàn)㎡，備案價(jià)格8452元/㎡，價(jià)格繼續(xù)下降，再創(chuàng)新低，達(dá)到了2013年以來(lái)的最低水平，緣于本月有大量低價(jià)項(xiàng)目集中備案，代表項(xiàng)目有江泰天宇國(guó)際。

4.1、辦公物業(yè)庫(kù)存——供不應(yīng)求，庫(kù)存呈下滑趨勢(shì)

1月份，鄭州市辦公用房供應(yīng)1.68萬(wàn)㎡，去化4.35萬(wàn)㎡，截止到2015年2月底，鄭州市辦公用房庫(kù)存量156.5萬(wàn)㎡，供應(yīng)量有所下滑，按照近3個(gè)月月均12.91萬(wàn)㎡的去化速度來(lái)算，辦公用房去化完畢需要12.1個(gè)月，近幾個(gè)月庫(kù)存量有所下滑，庫(kù)存趨向合理化。

分區(qū)域來(lái)看，區(qū)域庫(kù)存可分為兩個(gè)梯隊(duì)，第一梯隊(duì)為供不應(yīng)求的區(qū)域，主要為金水區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)，供需缺口分別為7.93萬(wàn)㎡和0.45萬(wàn)㎡。而其他區(qū)域庫(kù)存量均較多，管城區(qū)以49.4萬(wàn)㎡的庫(kù)存量位居第一；二七區(qū)第二，庫(kù)存量28.4萬(wàn)㎡；鄭東新區(qū)、高新區(qū)、中原區(qū)、惠濟(jì)區(qū)的庫(kù)存量分別為23.9、23、18.1、13萬(wàn)㎡，有一定的去化壓力。

4.2、成交面積段——50-200㎡面積段產(chǎn)品成交良好

2015年2月份，辦公用房共計(jì)成交4.35萬(wàn)㎡，各成交面積段梯隊(duì)明顯。

在所有產(chǎn)品中50-200㎡面積段成交量較好，其中50-100㎡產(chǎn)品共計(jì)成交152套，占比10.1%，成交面積1.25萬(wàn)㎡，成交均價(jià)6899元/㎡；

其次是100-200㎡產(chǎn)品，成交113套，占比32.6%，成交面積1.49萬(wàn)㎡，成交均價(jià)9426元/㎡；

再次是50㎡以下的產(chǎn)品，成交35套，均價(jià)8398元/㎡；200-300㎡、300-500㎡以及＞500㎡的產(chǎn)品分別成交30、12、5套，成交均價(jià)分別為9462、11335、3821元/㎡，500㎡以上產(chǎn)品成交價(jià)格低緣于均為大學(xué)科技產(chǎn)業(yè)園以及鄭州電子電器產(chǎn)業(yè)園的低價(jià)成交，拉低了整體備案均價(jià)。

5、區(qū)域市場(chǎng)——管城區(qū)發(fā)力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他區(qū)域

2月，管城區(qū)銷(xiāo)量位居第一，打破了以往的市場(chǎng)格局，全月區(qū)域銷(xiāo)量共計(jì)11.43萬(wàn)㎡，其余各區(qū)域的銷(xiāo)量均在6.3萬(wàn)㎡以下。

分物業(yè)形態(tài)來(lái)看，商品住宅依然是管城區(qū)第一，全月銷(xiāo)量10.92萬(wàn)㎡，緣于本月綠都紫荊華庭項(xiàng)目的大量備案拉動(dòng)了區(qū)域整體的銷(xiāo)量，其次是中原區(qū)、金水區(qū)和二七區(qū)，月度銷(xiāo)量分別為5.24、4.5、4.15萬(wàn)㎡，其余各區(qū)域的銷(xiāo)量均低于4萬(wàn)㎡。

辦公市場(chǎng)方面，各區(qū)域良莠不齊，鄭東新區(qū)和金水區(qū)的市場(chǎng)地位無(wú)人撼動(dòng)，月度銷(xiāo)量分別為1.26、1.13萬(wàn)㎡，其余各區(qū)域銷(xiāo)量均在1萬(wàn)㎡以下，而經(jīng)開(kāi)區(qū)則開(kāi)始發(fā)力，開(kāi)始有辦公項(xiàng)目的備案，代表項(xiàng)目尚東美立方。

商業(yè)市場(chǎng)方面，各區(qū)域月均銷(xiāo)量均較低，2月份中原區(qū)再次摘得桂冠，以1.63萬(wàn)㎡的銷(xiāo)量領(lǐng)跑鄭州，代表項(xiàng)目金馬凱旋家居CBD、升龍?zhí)靺R廣場(chǎng)；其次是二七區(qū)，月度銷(xiāo)量1.15萬(wàn)㎡，典型代表項(xiàng)目江泰天宇國(guó)際，其余各區(qū)域銷(xiāo)量均在1萬(wàn)㎡以下。

2月份，鄭州市商品住宅均價(jià)8414元/㎡，辦公用房均價(jià)8452元/㎡，商業(yè)用房均價(jià)20155元/㎡，本月辦公用房成交均價(jià)有所下滑，商業(yè)用房成交均價(jià)有較大幅度的上漲，而商品住宅的成交均價(jià)則平穩(wěn)上漲。

商品住宅市場(chǎng)，區(qū)域價(jià)格差距拉低，價(jià)差逐漸縮小，本月金水區(qū)第一，成交均價(jià)10159元/㎡，其次是鄭東新區(qū)，成交均價(jià)10192元/㎡，二七、管城、經(jīng)開(kāi)區(qū)的成交均價(jià)是8字頭，而高新、中原區(qū)則是7字頭，目前屬于成交價(jià)格較低的區(qū)域。

辦公市場(chǎng)，本月各區(qū)域價(jià)格差較大，而特征最為明顯的則屬中原區(qū)和高新區(qū)，成交均價(jià)分別為4654、4861元/㎡，緣于這兩個(gè)區(qū)域本月有遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的集中備案，代表項(xiàng)目為中原區(qū)的中國(guó)中部元通紡織服裝品牌中心和高新區(qū)的鄭州電子電器產(chǎn)業(yè)園。

商業(yè)市場(chǎng)方面，經(jīng)開(kāi)區(qū)價(jià)格領(lǐng)跑鄭州市，成交均價(jià)28833元/㎡；其次是金水區(qū)，成交均價(jià)25606元/㎡，鄭東新區(qū)和惠濟(jì)區(qū)分別以22425、21165元/㎡排名第三、第四，其余各區(qū)域成交均價(jià)均低于20000元/㎡，但整體來(lái)看，商業(yè)物業(yè)成交價(jià)格有所回升。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。