在今年年初各地爆出中小房企老板因資金問(wèn)題而“跑路”的消息之后，近日浙江杭州金星房產(chǎn)公司因資金鏈斷裂而申請(qǐng)破產(chǎn)的消息震驚房地產(chǎn)界。這是在被稱為“史上最嚴(yán)”樓市調(diào)控政策實(shí)施兩年多的背景下，首家出現(xiàn)破產(chǎn)的房企。

破產(chǎn)事件引發(fā)業(yè)內(nèi)擔(dān)憂

作為國(guó)內(nèi)重要的城市之一的杭州，在房地產(chǎn)限購(gòu)、限貸等政策嚴(yán)厲執(zhí)行的背景下，金星房產(chǎn)申請(qǐng)破產(chǎn)，也引發(fā)了市場(chǎng)的聯(lián)想。

對(duì)于此次房企破產(chǎn)出現(xiàn)的原因，杭州市余杭區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)尤出陽(yáng)表示，金星房產(chǎn)破產(chǎn)主要是由中江集團(tuán)投資失敗引發(fā)的連鎖反應(yīng)，而并非本輪房產(chǎn)調(diào)控政策所致。

同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，杭州金星房產(chǎn)破產(chǎn)，更多帶有個(gè)案或者特例的性質(zhì)，不具有普遍的代表性。這家公司之所以走上破產(chǎn)的道路，和它背后母公司資不抵債，或者資金鏈出現(xiàn)困難有關(guān)系，而不是項(xiàng)目本身資不抵債造成的。杭州金星房產(chǎn)破產(chǎn)跟調(diào)控盡管有關(guān)系，但是主要不是外部的調(diào)控造成的。

而上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，目前房地產(chǎn)政策層面沒(méi)有松綁的跡象，金星房產(chǎn)申請(qǐng)破產(chǎn)可以視作持續(xù)的調(diào)控和市場(chǎng)低迷形勢(shì)之下，開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和資金遇到困難的縮影，成交相比去年已大為不如。“去年的銷售讓房企深陷資金困局，今年只會(huì)更加困難。如果應(yīng)對(duì)不慎，將會(huì)出現(xiàn)更多的金星房產(chǎn)”。

對(duì)于此次破產(chǎn)事件可能帶來(lái)的影響，有分析人士表示，杭州金星房產(chǎn)申請(qǐng)破產(chǎn)一事只是一個(gè)開(kāi)端，未來(lái)還會(huì)有部分房企踏上破產(chǎn)之路，行業(yè)洗牌正在加劇。

也有專家預(yù)計(jì)，房企破產(chǎn)事件可能會(huì)加速房企以價(jià)換量，推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控的深入。不過(guò)，也有悲觀者認(rèn)為，房企的小范圍破產(chǎn)也可能會(huì)引起地方政府的恐慌，再次引發(fā)地方政府的救市決心。

資金困境漸顯 房企加速回籠

據(jù)媒體報(bào)道稱，此次杭州金星房產(chǎn)公司破產(chǎn)傳導(dǎo)給市場(chǎng)一個(gè)信號(hào)，那就是在資金鏈緊繃成為房企的普遍問(wèn)題之后，資金鏈徹底斷裂，資不抵債現(xiàn)象或?qū)⒃谡麄€(gè)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始蔓延。

據(jù)悉，自本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，各種融資渠道空間被壓縮，房地產(chǎn)交易冷清，逐漸到期的房地產(chǎn)信托、銀行信貸，都成為房企必須面對(duì)和解決的資金難題，一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然在努力減緩項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度，提高資金利用率，堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”政策，但是資金鏈緊張已成為開(kāi)發(fā)商的普遍問(wèn)題。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，A股63家房企2011年年末的負(fù)債總計(jì)已達(dá)到7520.53億元，同比上一年的5562.08億元增長(zhǎng)35.21%。其中一年內(nèi)到期的非流動(dòng)性負(fù)債為818.91億元。上市房企的資金鏈日益緊張狀況，一定程度上可以反映整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資鏈問(wèn)題。

同時(shí)，北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，75家上市房企2011年年末總庫(kù)存值達(dá)到9048億元，同比2010年的6268億元上漲44.3%，相比2009年的4183億元上漲超過(guò)100%。

以上可見(jiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)在資金壓力緊張，且房企庫(kù)存仍處高位的情況下，去庫(kù)存回籠資金將成為房企目前的首要出路，而為了盡快回籠資金，以價(jià)換量成為重點(diǎn)城市的樓市大趨勢(shì)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日公布數(shù)據(jù)顯示，2012年1-3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10927億元，同比增長(zhǎng)23.5%，增速比1-2月份回落4.3個(gè)百分點(diǎn)。1-3月份，商品房銷售面積15239萬(wàn)平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)。

可見(jiàn)，雖然房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)了明顯的下滑，但整體來(lái)看，在開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存回籠資金，降價(jià)促銷以及資金面微調(diào)的背景下，3月份房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)相對(duì)于2月份出現(xiàn)回暖。預(yù)計(jì)在信貸環(huán)境繼續(xù)相對(duì)寬松，尤其是首套房貸利率優(yōu)惠刺激下，去年累積的剛性需求會(huì)繼續(xù)釋放，后期成交量仍將繼續(xù)反彈。

利率打折再現(xiàn) 樓市政策微調(diào)可期

對(duì)于此次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的破產(chǎn)在一定程度上說(shuō)明地產(chǎn)調(diào)控政策初顯成效，未來(lái)進(jìn)一步加深調(diào)控的空間不大，但限購(gòu)在短期不會(huì)退出，從中央及地方政府的結(jié)構(gòu)性寬松政策來(lái)看，保證剛性及首套置業(yè)者需求成為未來(lái)政策松綁的方向。

近期傳出各地多家銀行在信貸額度放開(kāi)的前提下紛紛為剛性購(gòu)房者亮起綠燈，首套房貸利率優(yōu)惠“重現(xiàn)江湖”將大大降低剛需購(gòu)房者購(gòu)房成本，這樣一定程度上肯定會(huì)對(duì)剛性需求尤其是對(duì)一套房的需求帶來(lái)正面影響，一定程度上能推動(dòng)剛性需求入市的速度，對(duì)樓市成交量的恢復(fù)帶來(lái)積極影響。然而，也有專家擔(dān)心，利率松綁會(huì)否令處于下行通道的房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈。

同時(shí)，中央的宏觀調(diào)控對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，壓力也是很大的，從眾多城市制定的“十二五”規(guī)劃來(lái)看，大都依賴土地開(kāi)發(fā)建設(shè)。如果宏觀調(diào)控長(zhǎng)期堅(jiān)持下去，地方政府會(huì)面臨諸多困難，從前段時(shí)間，一些政府不斷踩紅線就可知其難處，所以今后一段時(shí)間的博弈可能會(huì)越來(lái)越激烈。

所以，從目前來(lái)看，限購(gòu)政策被放松的可能微乎其微，從中短期看，政策方面難以出臺(tái)更嚴(yán)厲的措施，但隨著房地產(chǎn)投資的下滑，地方財(cái)政的緊縮以及房地產(chǎn)企業(yè)即將面臨的信貸風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)控或有進(jìn)一步放松的可能，從全年看政策可能存在繼續(xù)對(duì)改善型需求微調(diào)的可能。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。