上市日期一拖再拖，價(jià)格“一降再降”　　去年4月15日舉行的一場(chǎng)南京土地拍賣(mài)會(huì)上，北京嘉誠(chéng)歷經(jīng)61輪爭(zhēng)奪，以47.6億元的高價(jià)摘得麒麟板塊科技創(chuàng)新園中心地區(qū)的G09地塊，樓面價(jià)高達(dá)22353元/㎡，成為區(qū)域新高，溢價(jià)率達(dá)到163%?！　〖握\(chéng)其實(shí)是民營(yíng)企業(yè)北京京奧港集團(tuán)的“馬甲”，該地塊也是北京京奧港集團(tuán)在南京繼京門(mén)府之后的第二個(gè)項(xiàng)目?！《饲暗镊梓胱罡叩貎r(jià)是2015年10月拍出的8260元/㎡，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，以22353元/㎡的樓面價(jià)計(jì)算，未來(lái)這家樓盤(pán)的房?jī)r(jià)可能賣(mài)到4萬(wàn)/㎡，這一價(jià)位也正好符合開(kāi)發(fā)商的“放風(fēng)價(jià)”，而當(dāng)時(shí)周邊的樓盤(pán)如啟迪方洲的售價(jià)只有17000元-22000元/㎡不等?！　∪欢?，該樓盤(pán)的上市日期卻一拖再拖，從最初的預(yù)計(jì)2016年年底入市，到今年春節(jié)后，再到新近透露的5月底上市首開(kāi)，名為京奧港未來(lái)墅的這家樓盤(pán)始終“光打雷不下雨”。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的“放風(fēng)價(jià)”也一降再降，剛拿地時(shí)的產(chǎn)品定位為科技生態(tài)豪宅，戶(hù)型以100-180平方米為主，精裝價(jià)預(yù)計(jì)40000元/㎡；到了今年初，在限價(jià)政策的影響之下，“放風(fēng)價(jià)”也一路從40000元/㎡降至35000元/㎡以下，產(chǎn)品也從精裝改成毛坯，最近傳出的消息是，房?jī)r(jià)可能會(huì)被限制在30000元/㎡之內(nèi)，最低價(jià)或是28000元/㎡。　　真實(shí)“樓面價(jià)”究竟幾何？算法有不同　　有業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)算過(guò)一筆賬，按照該項(xiàng)目22353元/㎡的樓面價(jià)計(jì)算，加上建設(shè)成本、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本等等相關(guān)稅費(fèi)在內(nèi)，上市售價(jià)低于30000元/㎡的話(huà)，或許意味著沒(méi)有錢(qián)賺，或是利潤(rùn)微薄。然而，樓面價(jià)真的是按22353元/㎡計(jì)算嗎？　　揚(yáng)子晚報(bào)記者注意到，去年5月份南京曾經(jīng)出臺(tái)樓市價(jià)格調(diào)控政策的“升級(jí)版”，即規(guī)定對(duì)于土地競(jìng)拍中溢價(jià)超過(guò)45%以上的保障房建設(shè)資金，不得計(jì)入樓盤(pán)房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本。如何理解呢？可以看下這幅地塊的具體出讓條件，根據(jù)南京市國(guó)土部門(mén)的出讓公告，G09地塊的出讓起始價(jià)為18.1億，最高限價(jià)26.3億（從18.1億溢價(jià)45%），如果達(dá)到最高限價(jià)時(shí)仍有競(jìng)爭(zhēng)的，停止競(jìng)爭(zhēng)地價(jià)，改為競(jìng)爭(zhēng)保障房建設(shè)資金，價(jià)高者得。　　最終，京奧港以47.6億拿下該地塊，樓面地價(jià)為22353元/㎡。不過(guò)，根據(jù)物價(jià)部門(mén)的規(guī)定，從26.3億元到47.6億元的溢價(jià)部分，將不被計(jì)入房?jī)r(jià)成本，也就是說(shuō)，官方認(rèn)定的該地塊總價(jià)為26.3億元，其相應(yīng)樓面地價(jià)則為12350元/㎡。如果這樣來(lái)看的話(huà)，樓面價(jià)為12350元/㎡，樓盤(pán)限價(jià)28000元/㎡，似乎也合情合理?！　「叩貎r(jià)項(xiàng)目“既往也咎”，上市價(jià)將平易近人　　也許有人會(huì)說(shuō)，去年5月份出臺(tái)的這一政策，對(duì)于一個(gè)月前拍出的地塊有效嗎？南京市物價(jià)部門(mén)給出的答復(fù)為，“不認(rèn)高地價(jià)”，對(duì)于政策出臺(tái)前拍下的高價(jià)地同樣有效。南京市物價(jià)局服務(wù)價(jià)格處處長(zhǎng)王陽(yáng)當(dāng)時(shí)在接受記者采訪(fǎng)時(shí)便表示，“不管是過(guò)去還是今后的高價(jià)地塊，沒(méi)有上一次開(kāi)盤(pán)價(jià)格可以參考的，備案時(shí)都將以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量是否合理，即‘與周邊同檔次、同類(lèi)型樓盤(pán)相當(dāng)，并與南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入相協(xié)調(diào)’。”其后，南京市物價(jià)部門(mén)多次強(qiáng)調(diào)，將嚴(yán)格執(zhí)行“對(duì)土地出讓溢價(jià)超過(guò)45%以上部分的保障房建設(shè)資金不計(jì)入其房?jī)r(jià)的準(zhǔn)許成本，不作為申報(bào)價(jià)格的組成部分”的政策。這也意味著，開(kāi)發(fā)商即使花“血本”拍了高價(jià)地，賣(mài)房時(shí)也不能隨意亂要價(jià)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。