“十三五”時期農(nóng)村集體建設用地部分將用于發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、休閑產(chǎn)業(yè)，以及二產(chǎn)加工等各類相關的一二三融合產(chǎn)業(yè)。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市有望進一步推進。

2月15日，在國土部舉行的“十三五”全國國土整治規(guī)劃新聞發(fā)布會上，國土部規(guī)劃司司長莊少勤透露，“十三五”要發(fā)揮“土地整治”的平臺作用，促進美麗宜居鄉(xiāng)村建設和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，通過土地整治優(yōu)化城鄉(xiāng)建設用地布局，合理安排農(nóng)業(yè)農(nóng)村各業(yè)用地。

“在控制農(nóng)村建設用地總量、不占用基本農(nóng)田前提下，利用整治節(jié)約的建設用地，積極支持農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展。”莊少勤在上述發(fā)布會上說。

據(jù)了解，“十三五”時期，全國將有序開展城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤，優(yōu)化城鄉(xiāng)土地利用布局與結構，提高用地質(zhì)量和效益，整理農(nóng)村建設用地600萬畝，更新改造600萬畝城鎮(zhèn)低效用地。

21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，“十三五”時期農(nóng)村集體建設用地部分將用于發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、休閑產(chǎn)業(yè)，以及二產(chǎn)加工等各類相關的一二三融合產(chǎn)業(yè)。

這意味著土地管理法規(guī)也要相應變革。此前國家土地法規(guī)定，只有國有土地才能進行建設。

農(nóng)村集體土地直接進行建設，意味著十八大等相關文件提出的農(nóng)村集體土地上市的步伐會加快。農(nóng)村集體土地和國有土地有望進入市場交易。實現(xiàn)同地同價，使得農(nóng)村集體和農(nóng)民獲得收益。

這將使得農(nóng)村的集體土地可以直接蓋廠房進行工業(yè)生產(chǎn)，或直接建相應的農(nóng)家樂設施進行餐飲住宿出租，增加土地供應，從而控制土地交易成本過高。

中國社科院農(nóng)村所研究員李國祥指出，農(nóng)村集體土地建房賣給城市人是不允許的，但是可以出租。“不過，對于很多大城市而言，房價仍難以有大的下降，因為農(nóng)村建房也需要規(guī)劃審批。”李國祥說。

改造600萬畝城鎮(zhèn)低效用地

近日，中國國土資源部和發(fā)展改革委發(fā)布了《全國土地整治規(guī)劃（2016-2020）》（下稱《規(guī)劃》）。國土部規(guī)劃司司長莊少勤透露，“十三五”時期，全國共同確保建成4億畝、力爭建成6億畝高標準農(nóng)田，其中通過土地整治建成2.3億~3.1億畝。通過土地整治補充耕地2000萬畝；通過農(nóng)用地整理改造中低等耕地2億畝左右。

上述《規(guī)劃》提出，落實最嚴格的節(jié)約用地制度，積極穩(wěn)妥推進城鄉(xiāng)建設用地整理。有序開展城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤，優(yōu)化城鄉(xiāng)土地利用布局與結構，提高用地質(zhì)量和效益，整理農(nóng)村建設用地600萬畝，更新改造600萬畝城鎮(zhèn)低效用地，促進單位國內(nèi)生產(chǎn)總值的建設用地使用面積降低20%。

21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，之所以要進行國土整理工作，特別是農(nóng)村進行國土整理，是因為目前農(nóng)村的宅基地不允許直接入市（只能集體內(nèi)部交易），結果大量的土地閑置。

若以全國農(nóng)村每戶擁有300平方米的宅基地，約有1/3宅基地閑置來計算，保守估計全國約有200億平方米，即約有3000萬畝土地被閑置。

實施國有土地整治的好處在于，包括宅基地以及其他各類建設用地完成整治后，不少可以復墾變成耕地，有的則可以與城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤，富余的建設可以促進農(nóng)村的第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)建設，如物流、加工、旅游等相關產(chǎn)業(yè)。

中國人民大學土地與政策研究中心教授葉劍平指出，過去建設用地進入市場，只能是國有土地。當時農(nóng)村土地入市需要先轉為國有土地，這樣轉變性質(zhì)的過程中，農(nóng)村和農(nóng)民獲得收益少，使得城鄉(xiāng)收入差距拉大。

“這項政策最大的亮點在于，農(nóng)村集體土地可以入市，但因未完全放開，很多變化不可預測。如小產(chǎn)權房，不受法律保護。”

中央農(nóng)村辦副主任韓俊指出，允許通過村莊整治、宅基地整理等節(jié)約的建設用地，通過入股、聯(lián)營等方式，重點支持鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)和農(nóng)村三產(chǎn)融合的發(fā)展。但這些村莊整治、宅基地整理節(jié)約出來的建設用地，嚴禁違規(guī)違法開發(fā)房地產(chǎn)或建私人會所。

國土資源部副部長趙龍近期也指出，農(nóng)村土地整治主要是兩個方面，一是農(nóng)村居民點的綜合整治，二是高標準農(nóng)田建設。

目前全國宅基地還存在散、亂、空的現(xiàn)象。通過整治，改善農(nóng)村的人居環(huán)境，同時加強基礎和公共設施服務。

趙龍指出，宅基地是農(nóng)民的基本福利制度，為了維護農(nóng)民的居住條件和居住安全，國家將嚴格限制宅基地在非集體經(jīng)濟成員之間的流動。

農(nóng)村集體建設用地有望入市

李國祥指出，國土整治的富余農(nóng)村建設用地，可以發(fā)展一些產(chǎn)業(yè)，可以由城市居民出錢建設。不過，也不可以隨便開發(fā)房地產(chǎn)，因為發(fā)展什么產(chǎn)業(yè)仍需規(guī)劃審批。

此前，2017年2月5日公布的一號文件《中共中央國務院關于深入推進農(nóng)業(yè)供給側結構性改革加快培育農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展新動能的若干意見》指出，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織創(chuàng)辦鄉(xiāng)村旅游合作社，或與社會資本聯(lián)辦鄉(xiāng)村旅游企業(yè)。鼓勵地方規(guī)范發(fā)展電商產(chǎn)業(yè)園，完善全國農(nóng)產(chǎn)品流通骨干網(wǎng)絡，在優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地打造食品加工產(chǎn)業(yè)集群等。

而發(fā)展上述產(chǎn)業(yè)，需要農(nóng)村集體建設用地直接入市。

2013年11月12日中國共產(chǎn)黨第十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。建立農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易市場，推動農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易公開、公正、規(guī)范運行。

國土資源部中國土地學會專家賈中驥指出，現(xiàn)行的政策意味著農(nóng)村土地市場化已經(jīng)開啟。

“要防止很多地方將農(nóng)村耕地變成建設用地的情況發(fā)生，因為土地市場化后價值太大，一畝地種糧食1年收益1000多元，蓋房則收益更大。”賈中驥說。

賈中驥認為，打擦邊球、以出租形式來賣的小產(chǎn)權房可能會大量出現(xiàn)，這些問題仍待解決。

21世紀經(jīng)濟報道記者獲悉，目前農(nóng)村集體土地入市仍需要法律認可。因為現(xiàn)行土地管理法仍規(guī)定，只有國有土地才可進行建設，而城市土地屬于國有，農(nóng)村土地屬于集體。另外農(nóng)村集體土地直接開展第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，也需要法律認可。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。