多家媒體報道，京滬等地房貸政策開始收緊。媒體報道的北京房貸新政的基本內(nèi)容一是提高了基準利率，房貸利率不低于基準利率9折；二是縮短了二套房的貸款期限，自2月8日起網(wǎng)簽生效的二套房貸款期限最長不超過25年等。而上海一些銀行為了緩解房貸余額壓力，鼓勵客戶提前還貸，市場上已經(jīng)很難尋覓9折以下的房貸。

對于京滬等熱點城市收緊房貸，我一點都不奇怪，奇怪地是，為什么現(xiàn)在才收緊。在去年量價齊增，房地產(chǎn)市場大熱的時候，房貸利率打折本身就很奇怪，取消打折是遲早的。只是在2017年房地產(chǎn)政策風(fēng)聲鶴唳的時候收緊，就成了外界猜測房地產(chǎn)政策繼續(xù)加碼的由頭。

首先需要指出的是，京滬收緊房貸，最重要的信號絕對不是政策加碼，繼續(xù)對房地產(chǎn)市場施壓。我在之前很多文章中多次分析，2017年中國經(jīng)濟的日子仍然不好過，在房地產(chǎn)經(jīng)歷狂熱后必然調(diào)整的情況下，目前的政策力度已經(jīng)足夠大，只要執(zhí)行到位，并配之以長效機制的慢慢完善，房價上漲的預(yù)期自然逆轉(zhuǎn)。在3月份之前，房地產(chǎn)處于自然淡季，并沒有出現(xiàn)明顯反彈的情況下，加碼政策沒有太大的必要和意義。

但是，在這個時候出臺收緊房貸的政策，也不能完全認為和政策信號無關(guān)。盡管在每一次房地產(chǎn)經(jīng)歷一個大的上漲周期之后，為了抑制風(fēng)險，房貸政策都會出現(xiàn)收緊。商業(yè)銀行在這個時候收緊房貸，一方面說明他們對未來市場的風(fēng)險預(yù)判在提升，另一方面，對未來整個房地產(chǎn)的走勢并不樂觀。取消9折利率優(yōu)惠政策，相當(dāng)于一次加息，而縮短二套房貸的期限或者鼓勵客戶還貸，除了減少房貸余額，也是基于風(fēng)險的考慮。所以，就金融機構(gòu)的態(tài)度而言，2017年整個房貸市場出現(xiàn)2016年那樣的井噴狀況的概率幾乎為零。

2016年是中國房地產(chǎn)信貸史上最驚人的一年，央行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年新增房地產(chǎn)貸款5.7萬億元，同比大幅增長57.9%，占新增人民幣貸款比重高達45%，較2015年底的31%提升14個百分點。其中新增個人住房貸款更是高達4.96萬億元，占新增房地產(chǎn)貸款比重為87%，占新增人民幣貸款比重為39%，較2015年底的23%提升近17個百分點。個人購房貸款余額19.14萬億元，同比增長35%。

大家應(yīng)該記得，去年下半年以來，每月新增貸款，70%以上都是居民購房貸款。在去年下半年，投資投機性購房已經(jīng)成為主流的情況下，金融機構(gòu)應(yīng)該及時取消房貸折扣。在現(xiàn)在取消，其實已經(jīng)有點晚。

其次，對于這次京滬等熱點城市收緊房貸，還應(yīng)該站在2017年中國經(jīng)濟總體環(huán)境，以及全球貨幣政策出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)折的大背景下來理解。去年年底的中央經(jīng)濟工作會議，多次提及要防范風(fēng)險，將防風(fēng)險提高至前所未有的高度，特別是杠桿風(fēng)險和債務(wù)風(fēng)險，更是成為重中之重。

貨幣政策的重心已經(jīng)從“穩(wěn)增長”讓位于“防風(fēng)險”，提出“貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，適應(yīng)貨幣供應(yīng)方式新變化，調(diào)節(jié)好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導(dǎo)渠道和機制，維護流動性基本穩(wěn)定。要在增強匯率彈性的同時，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。要把防控金融風(fēng)險放到更加重要的位置，下決心處置一批風(fēng)險點，著力防控資產(chǎn)泡沫，提高和改進監(jiān)管能力，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險。”強調(diào)防控資產(chǎn)價格泡沫，意味著今年二套以上的房貸政策肯定會再次加碼收緊，這是符合貨幣政策收緊，以及中國經(jīng)濟防風(fēng)險的內(nèi)在邏輯的。

對于中國房地產(chǎn)市場的參與者而言，筆者認為猜測政策是沒有太大的意義的。2017年房地產(chǎn)政策非常清楚明白：明確不希望投資投機性購房拉動房價繼續(xù)上漲，另一方面，也不希望房地產(chǎn)出現(xiàn)“大落”。政策本身我認為是比較溫和的，最大的執(zhí)行方向應(yīng)該是聽任市場自然調(diào)整，釋放風(fēng)險，而不是以野蠻粗暴的方式解決高杠桿問題，這不符合2017年“穩(wěn)”的總基調(diào)和大邏輯。

但是，也應(yīng)該看到，中國的貨幣政策受制于中國經(jīng)濟面臨的復(fù)雜形勢，深陷囚徒困境的多難局面中：要解決人民幣貶值和資本外逃問題，必須加息，但一旦加息，對中國經(jīng)濟特別是實體經(jīng)濟自身的復(fù)蘇極為不利；但如果不加息，資本流出和資產(chǎn)價格泡沫的問題都難以解決。

過去多年，中國貨幣政策的最大問題就是“求全責(zé)備”，什么都想要，又不想承擔(dān)負面的結(jié)果，導(dǎo)致貨幣政策猶豫搖擺，現(xiàn)在，面臨房價泡沫、人民幣貶值以及資本流出的狀況，更是難上加難，很難從容應(yīng)對，所以只能以偷偷摸摸的方式來加息，當(dāng)外界明確解讀為“加息”之后，又擔(dān)心市場受不了趕快否認，央行是夠不容易的。這種狀況估計會貫穿2017年的始終。但是，大家記住，高層是絕對沒有勇氣主動捅破房地產(chǎn)泡沫的，這樣做風(fēng)險很大，而且難以控制。

房地產(chǎn)行業(yè)如何應(yīng)對呢？關(guān)于房價的走勢，我在最近的文章中已經(jīng)分析，不再贅述。購房者可以做為參考。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，過去我更多的分析城市之間的分化，對于企業(yè)之間的分化闡述不多。但我一直在講三個“20%”，20%的開發(fā)商，20%的城市，20%的樓盤。在房價快速上漲的周期結(jié)束之后，開發(fā)商的分化是必然的，20%的開發(fā)商有可能抓住行業(yè)調(diào)整的機會，完成產(chǎn)業(yè)模式的重塑，重新規(guī)劃行業(yè)的玩法和利潤鏈條，剩下80%的開發(fā)商，一定會在未來的行業(yè)調(diào)整中退出或者死去。

每一次房地產(chǎn)小周期的調(diào)整，都是中國房地產(chǎn)企業(yè)重新做人，反思調(diào)整的機會，只是，很多開發(fā)商經(jīng)過了過去近20年的超級繁榮之后，已經(jīng)喪失了反思和涅槃的能力，抓不住化蝶的機會。所以只能平庸，寄希望于政策的再一次回暖。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。