北京二手房掛牌量即將增加

議價空間增加短期成交以量價平穩(wěn)為主

在經(jīng)歷了連續(xù)4個月的成交量下滑后，2月北京二手房市場迎來分區(qū)域冷熱不均的情況。在一些熱門成交區(qū)域，房屋成交量相較年前有所提升，北京商報記者從多個中介處獲悉，由于相關(guān)政策的松綁，2月末二手房掛牌量有望明顯增加。房源掛牌量增加疊加房屋議價空間加大，有望一定程度上推高二手房交易量。

掛牌房源量將增加

2月4日，與節(jié)前的冷清不同，天宮院一家中介門店上班的第一個工作日，到店咨詢及看房的客戶明顯增加，幾乎每一個房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都在忙碌著。而位于東四環(huán)十里堡區(qū)域的中介門店則與節(jié)前一樣，看房客戶較少，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也處于半休假狀態(tài)。北京商報記者走訪多個區(qū)域中介門店得知，春節(jié)后北京二手房市場呈現(xiàn)分區(qū)域冷熱不均的狀況。

值得注意的是，北京商報記者從多個區(qū)域中介門店獲悉，在2月14日之后，只有購房合同但沒有拿到房屋所有權(quán)證書的房屋，將被允許掛牌出售。天宮院一家中介門店經(jīng)紀(jì)人小孫稱，北京市住建委告知了幾家中介公司這一規(guī)定。

據(jù)了解，2016年10月1日之后，按照相關(guān)部門的要求，手中無房產(chǎn)證的房源不得進行掛牌，而在2月14日之后這一規(guī)定將有所松綁，即手頭有購房合同的業(yè)主，也可以進行掛牌交易。這意味著，節(jié)后這段時間北京二手房源的掛牌量將會有所上漲。

同樣，十里堡區(qū)域一家中介門店經(jīng)紀(jì)人小張也向北京商報記者證實了這一消息。小張稱，次新房較多的區(qū)域，業(yè)主的房屋一般都暫未取得房屋所有權(quán)證書，在去年監(jiān)管趨緊的情況下，這類房屋都被下架，不得在網(wǎng)上掛牌交易?，F(xiàn)在這類沒有房本的房屋又可以掛牌出售了，之前下架的房源會變成新增房源重新上架交易，導(dǎo)致掛牌房源增加。

另外，盡管樓市調(diào)控之下北京二手房市場成交下行，1月成交環(huán)比下滑近三成，但是很多區(qū)域二手房市場尤其是熱門戶型仍然存在供應(yīng)不足的情況。這批新增的無房本房源中，有不少是業(yè)主急于出售的房屋，這在一定程度上也會推升房源成交量。

議價空間變大

多家機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月北京二手房市場成交量已連續(xù)4個月下滑，但是成交價格并未出現(xiàn)明顯下滑，依然維持平穩(wěn)。多個區(qū)域房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，目前二手房成交價格與去年底保持同等水平，并無明顯漲幅或下跌，目前市場仍以觀望為主。不過，北京商報記者走訪多個區(qū)域中介門店發(fā)現(xiàn)，二手房的議價空間開始變大。

“節(jié)后這幾天，區(qū)域內(nèi)二手房大概交易3套，整體來看，價格上可談余地變大了。”十里堡一家中介門店房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小張告訴北京商報記者，以剛剛售出的一套100平方米三居室為例，業(yè)主報價550萬元，而最終的成交價格則在520萬元。當(dāng)然，這只是個例，不過，總體來看，只要是業(yè)主誠意出售的房屋，簽約時的議價空間相比年前基本都有所增加。

此外，從新增房源的報價來看，也有部分房源的報價低于此前掛牌房屋的價格。以十里堡一套近日掛牌兩居室為例，房屋面積60平方米，南北通透，報價為307萬元。據(jù)了解，此前相似房屋的在售價格基本都在380萬元以上。

十里堡一家中介門店負(fù)責(zé)人認(rèn)為，去年四季度出臺的一系列樓市調(diào)控政策，尤其是首付比例提高以及貸款利率的提升，對房地產(chǎn)市場的影響較大，自去年10月以來，北京二手房市場成交量開始下滑，但成交價格并未出現(xiàn)明顯松動。目前，議價空間變大意味著二手房成交價格有望出現(xiàn)一定回調(diào)。“實際上，價格出現(xiàn)微降也是市場回歸理性的一種表現(xiàn)，2016年房屋價格漲幅太快，目前價格已經(jīng)讓很多購房者難以承受，這也是成交量下滑的原因之一。”

短期內(nèi)量價平穩(wěn)

“節(jié)后這段時間，北京二手房市場可能會呈現(xiàn)量價平穩(wěn)的態(tài)勢。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前二手房市場還在恢復(fù)中，基本每天一線簽約在300套左右，預(yù)計要到2月20日后，才會恢復(fù)到春節(jié)前每天600套的簽約量。從成交價格來看，基本保持平穩(wěn)，現(xiàn)在買賣雙方的博弈依然比較強烈。

從全國整體看，政策力度還會逐漸收緊，政策內(nèi)容涉及房地產(chǎn)信貸、資金、購買資格、供應(yīng)等多方面，預(yù)期后續(xù)一直到全國兩會期間，依然有出臺多重政策的可能性。尤其是北京及其他主要一二線城市的房價調(diào)整預(yù)期越來越明顯，特別是在加息等可能性增加的情況下，這種趨勢和幅度會加大。

從市場趨勢看，調(diào)控后市場成交量下調(diào)了30%以上，預(yù)期一二線城市在2017年成交量會維持調(diào)控后走勢，從供需矛盾看，因為土地供應(yīng)沒有明顯增加，加法難以落地，所以還是看減法對市場的影響。

對于未來房地產(chǎn)市場走勢，張大偉認(rèn)為依然是看信貸政策的情況，信貸是影響短期房價走勢的最重要因素。“若要判斷2017年北京或者全國房價走勢，可以說主要看資金價格和是否認(rèn)房又認(rèn)貸，這個政策的出現(xiàn)與否影響非常大。目前來看，加息或者變相加息的可能性已經(jīng)出現(xiàn)。另外，如果認(rèn)房又認(rèn)貸政策實施，可以預(yù)期的是成交量還將有20%以上的跌幅空間，而房價的跌幅甚至?xí)咏?014年。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。