房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化動(dòng)因是什么

經(jīng)過(guò)房改后近20年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由“全面普漲”階段進(jìn)入“分化明顯”階段，突出表現(xiàn)在一線和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)攀升、供需格局偏緊的同時(shí)，部分二線城市和絕大部分三四線城市卻面臨較大的去庫(kù)存壓力。剖析房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的原因，發(fā)現(xiàn)房屋供需和土地價(jià)格是房地產(chǎn)各區(qū)域產(chǎn)生分化的根本原因，而流動(dòng)性充裕背景下資金尋求安全增值資產(chǎn)是分化的關(guān)鍵推力。

從目前趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)今年很難再現(xiàn)去年之前的普漲行情，各城市間會(huì)延續(xù)分化態(tài)勢(shì)。其中：一線城市房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)小幅盤(pán)整；二線城市房?jī)r(jià)將冷熱不均。而天津、武漢、鄭州、成都、西安等二線城市仍被看好；三四線城市去庫(kù)存任重道遠(yuǎn)，但長(zhǎng)三角、珠三角、成渝（臨近成都）和長(zhǎng)江中游（臨近武漢）城市群中距離核心城市較近的中小城市將仍有不俗表現(xiàn)。

□王小娥

經(jīng)過(guò)房改后近20年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由“全面普漲”階段進(jìn)入“分化明顯”階段，突出表現(xiàn)在一線和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)攀升、供需格局偏緊的同時(shí)，部分二線城市和絕大部分三四線城市卻面臨較大的去庫(kù)存壓力。那么，這種明顯的分化態(tài)勢(shì)是由于什么原因造成的？未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎么發(fā)展？哪些城市屬于潛力區(qū)域？哪些城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整的可能性較大？上述問(wèn)題是本課題的主要研究?jī)?nèi)容。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化現(xiàn)狀

1．一二三線城市房?jī)r(jià)絕對(duì)值總體呈現(xiàn)階梯下降態(tài)勢(shì)，一線城市已躋身國(guó)際高房?jī)r(jià)城市行列

從房?jī)r(jià)絕對(duì)值來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)明顯高于二線城市，二線城市房?jī)r(jià)則明顯高于三四線城市。

單純從房?jī)r(jià)絕對(duì)值來(lái)看，一線城市中深圳、北京、上海已躋身國(guó)際高房?jī)r(jià)城市行列。2016年12月，深圳、北京、上海二手房均價(jià)分別為4.73、5.92、5.32萬(wàn)元人民幣/平方米，三個(gè)城市的房屋均價(jià)均高過(guò)日本首都圈（東京及附近地區(qū)），而三個(gè)城市的高價(jià)區(qū)房?jī)r(jià)也已超過(guò)韓國(guó)首爾，北京高房?jī)r(jià)地區(qū)已超過(guò)紐約最貴的地區(qū)曼哈頓。

2．與房?jī)r(jià)絕對(duì)值一致，一二三線城市房?jī)r(jià)增速也呈現(xiàn)階梯下降的態(tài)勢(shì)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化從各線城市房?jī)r(jià)增速上也可見(jiàn)一斑。近年來(lái)房?jī)r(jià)增速總體上呈現(xiàn)出“一線城市房?jī)r(jià)增速高于二線，二線城市高于三四線”的態(tài)勢(shì)。2005年7月至2016年11月，一線城市二手住宅價(jià)格年均增速為7.32%，二線城市年均增速為3.12%，三四線城市為2.33%。

值得關(guān)注的是，2016年以來(lái)，二線城市內(nèi)部出現(xiàn)了明顯分化，二線城市中合肥、廈門(mén)、南京等城市價(jià)格快速上漲，而呼和浩特等城市出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

3．商辦庫(kù)存尤其是商業(yè)庫(kù)存壓力整體大于住宅，商品住宅庫(kù)存壓力主要表現(xiàn)在部分二線及多數(shù)三四線城市

城市之間商品住宅庫(kù)存明顯分化。2016年9月末，一線城市平均庫(kù)存消化時(shí)間為9.3個(gè)月；二線城市平均庫(kù)存消化時(shí)間為8.4個(gè)月，但合肥、南京降至2個(gè)月以下，庫(kù)存嚴(yán)重不足；三線城市平均庫(kù)存消化時(shí)間為12.8個(gè)月。

可以看出，一線及部分熱點(diǎn)二線城市需求強(qiáng)勁，無(wú)庫(kù)存壓力，部分二線及多數(shù)三四線城市庫(kù)存壓力顯著。如呼和浩特庫(kù)存消化時(shí)間超過(guò)3年，多數(shù)三四線城市庫(kù)存消化時(shí)間有所下降，但仍在15個(gè)月以上。這部分城市未來(lái)一段時(shí)間仍將以去庫(kù)存為主基調(diào)。

商品住宅在同一城市的不同區(qū)域也出現(xiàn)明顯分化。很多城市中心城區(qū)需求旺盛，無(wú)庫(kù)存壓力，而部分非主城區(qū)縣需求不足導(dǎo)致市場(chǎng)去庫(kù)存消化緩慢，庫(kù)存壓力較大。以成都為例，成都中心城區(qū)無(wú)庫(kù)存壓力，而新津縣、彭州市等郊區(qū)（縣市）去化壓力較大，政策方面也呈現(xiàn)分化，成都針對(duì)主城區(qū)實(shí)施限購(gòu)限貸政策，郊區(qū)（縣市）仍以去庫(kù)存為主。

各線城市商辦用房平均庫(kù)存壓力高于住宅，其中商業(yè)庫(kù)存壓力更為突出。從商辦待售面積去庫(kù)存消化時(shí)間（以近6個(gè)月月均銷(xiāo)售速度計(jì)算）來(lái)看，一線城市商業(yè)庫(kù)存去庫(kù)存消化需兩年半時(shí)間，上海、深圳商辦庫(kù)存壓力相對(duì)較大；二線城市商辦去庫(kù)存消化壓力顯著，商業(yè)庫(kù)存去庫(kù)存消化時(shí)間高達(dá)6年以上，辦公去庫(kù)存消化時(shí)間也超過(guò)4年，成都、南京、天津、長(zhǎng)沙等城市商辦去庫(kù)存消化壓力尤為明顯；三四線城市商業(yè)庫(kù)存去庫(kù)存消化需6年半，辦公需近5年時(shí)間。

從城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)來(lái)看，城市區(qū)域間商業(yè)布局不均，存在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。如成都商業(yè)庫(kù)存壓力較大，且商業(yè)布局嚴(yán)重不均衡，目前庫(kù)存壓力主要集中在市中心和城南的金融城、大源等板塊，城北也有大量的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)庫(kù)存，而其他區(qū)域大型商業(yè)還相對(duì)不足。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化原因何在

1．房屋供需和土地價(jià)格是房地產(chǎn)各區(qū)域產(chǎn)生分化的根本原因

地方政府土地規(guī)?？刂剖怯绊懛课莨┙o的最主要因素，需求盡管無(wú)法精確統(tǒng)計(jì)和計(jì)算，但長(zhǎng)期來(lái)講和各城市人口數(shù)密切相關(guān)，因此，衡量各城市住宅的供需情況，大體上可以用推出拍賣(mài)的住宅用地面積和常住人口之間的比例（平均土地供給比例）這一指標(biāo)來(lái)衡量。

比較2008-2016年一二三線城市的平均土地供給比例，一線城市的平均土地供給比例僅為1.97，二線城市為5.3，三線城市為4.1?？梢钥闯鲆痪€城市的住宅供需相對(duì)緊缺，而二三線城市的供給相對(duì)寬裕。其中，三線城市房地產(chǎn)的供需狀況并不比二線城市更為寬松，我們認(rèn)為主要原因是很多三四線城市沒(méi)有公布拍賣(mài)土地面積導(dǎo)致樣本不全面，即主要是由于樣本受限導(dǎo)致數(shù)據(jù)不能完全反映三四線城市的實(shí)際庫(kù)存情況。

二三線城市住宅價(jià)格的分化不能完全由供需解釋?zhuān)M(jìn)一步比較各城市土地拍賣(mài)價(jià)格，可以發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)與土地拍賣(mài)價(jià)格高度相關(guān)。如三線城市中的舟山，盡管供需相對(duì)寬松，但其土地價(jià)格偏高，也推動(dòng)其房?jī)r(jià)相對(duì)高企。

2．流動(dòng)性充裕背景下資金尋求安全增值資產(chǎn)是分化的關(guān)鍵推力

近年來(lái)中國(guó)市場(chǎng)中流通的貨幣量增速很快。截至2016年11月末，M2余額約153萬(wàn)億元，比1979年底M2（1339億元），增長(zhǎng)了1000多倍。從M2/GDP來(lái)看，該比例逐年攀升，1996年首次突破1，2015年首次突破2，達(dá)2.03。因此，不容忽視的是，中國(guó)近年來(lái)的流動(dòng)性非常充裕，但對(duì)大量資金而言，可配置的高收益安全資產(chǎn)非常有限。

于是，大量資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)多年來(lái)只漲不跌的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。近十年來(lái)，一線樓市的平均租金上漲約1-1.5倍，而房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)5倍，租售比從5%一路下降到不到2%，也就是說(shuō)房?jī)r(jià)的漲幅是房租漲幅的2-3倍?？梢?jiàn)，資金的資產(chǎn)配置需求是一線房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲的重要推力，否則的話，一線城市的租金水平也應(yīng)該與房?jī)r(jià)同幅度上漲。當(dāng)一線城市再次因房?jī)r(jià)上漲而限購(gòu)時(shí)，這種需求接著就溢出到部分二線城市，這是2016年部分二線城市房?jī)r(jià)快速上漲的一個(gè)重要原因。因此，流動(dòng)性充裕背景下，資產(chǎn)配置動(dòng)機(jī)促使資金去發(fā)掘供需相對(duì)緊張、未來(lái)更有上漲潛力的城市，進(jìn)一步加劇了各城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化。

不同區(qū)域未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)

1．預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)難再現(xiàn)2016年的普漲行情，但也不會(huì)出現(xiàn)普跌

未來(lái)可能引起房?jī)r(jià)普跌的變數(shù)在于會(huì)引起市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好變化的事件。對(duì)比國(guó)際和我國(guó)住房市場(chǎng)生態(tài)差異以及其房?jī)r(jià)下跌的教訓(xùn)，下列三種情況最有可能引發(fā)房?jī)r(jià)普跌。

一是貨幣政策大幅收緊。結(jié)合日本和美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，貨幣政策如果較大幅度收緊，可能就會(huì)改變樓市繼續(xù)上漲的預(yù)期。2016年出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上漲，一個(gè)重要原因是央行為了配合供給側(cè)改革穩(wěn)經(jīng)濟(jì)而實(shí)施了寬松的貨幣環(huán)境，未來(lái)一旦貨幣政策收緊，隨著貨幣環(huán)境變化，房市預(yù)期也將發(fā)生改變。

去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”。其核心是要“穩(wěn)”：既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。因此，盡管隨著美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息推動(dòng)全球流動(dòng)性寬松周期基本結(jié)束，中國(guó)貨幣政策也更加強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)健”，預(yù)計(jì)我國(guó)貨幣政策不會(huì)主動(dòng)進(jìn)行大幅度轉(zhuǎn)向，即使在匯率貶值、跨境資金流出壓力下，貨幣政策也會(huì)盡量避免對(duì)房市產(chǎn)生過(guò)大影響。

二是房產(chǎn)稅正式推出。日美韓各國(guó)有房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅等，持有成本要遠(yuǎn)高于中國(guó)。所以，受房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅等影響，當(dāng)前日本人和美國(guó)人希望通過(guò)投資房產(chǎn)增值的積極性不高。我國(guó)一旦明確開(kāi)征房產(chǎn)稅等增加房屋持有成本的政策，預(yù)計(jì)住房有效需求將明顯減少，難保不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)向下逆轉(zhuǎn)。但從當(dāng)前實(shí)際情況來(lái)看，房產(chǎn)稅的推出基礎(chǔ)條件還不成熟，預(yù)計(jì)2017年推出房產(chǎn)稅的可能性很小。

三是經(jīng)濟(jì)增速超預(yù)期下行。從日美等國(guó)的經(jīng)驗(yàn)可以看出，經(jīng)濟(jì)增速超預(yù)期下行將從整體上引致房?jī)r(jià)進(jìn)入下跌通道。從我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況來(lái)看，盡管當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，但超預(yù)期下行的可能性也比較小。綜上，我們認(rèn)為至少在2017年不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)普跌現(xiàn)象。

但美聯(lián)儲(chǔ)加息意味著全球流動(dòng)性寬松周期基本結(jié)束，過(guò)去一年的寬松貨幣信貸環(huán)境難以持續(xù)，且房市調(diào)控政策在收緊，房市面臨的內(nèi)外部環(huán)境決定了2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)很難再現(xiàn)2016年的普漲行情。

2．今年各城市間的房?jī)r(jià)分化會(huì)更加明顯

（1）預(yù)計(jì)一線城市房?jī)r(jià)可能小幅盤(pán)整，全年總體上仍會(huì)小幅上漲

由于一線城市在創(chuàng)造就業(yè)和醫(yī)療、教育等方面的優(yōu)勢(shì)仍在繼續(xù)吸引人口流入，一線城市住房的消費(fèi)性需求依然堅(jiān)挺。綜合今年政策收緊對(duì)一線城市房?jī)r(jià)的影響，預(yù)計(jì)一線城市房?jī)r(jià)可能會(huì)小幅盤(pán)整，全年總體上仍會(huì)小幅上漲，其中，深圳和廣州作為第二梯隊(duì)，房市總體表現(xiàn)要弱于京滬。

（2）預(yù)計(jì)二線城市房?jī)r(jià)將冷熱不均

不同于一線城市相對(duì)更為整齊劃一，二線城市之間情況差異較大，房?jī)r(jià)冷熱不均情況將會(huì)出現(xiàn)。未來(lái)二線各城市房地產(chǎn)走勢(shì)主要取決于各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、對(duì)流動(dòng)人口的吸引力，同時(shí)也要考慮前期房?jī)r(jià)上漲對(duì)各城市房?jī)r(jià)的透支情況。

房?jī)r(jià)走勢(shì)一定程度上取決于城市對(duì)人口的吸引力。從長(zhǎng)周期來(lái)看，住房?jī)r(jià)值仍主要體現(xiàn)在其居住屬性，支撐房地產(chǎn)發(fā)展的核心要素在于人口，無(wú)論是資源的凝聚還是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終都將體現(xiàn)為人口的聚集，人口規(guī)模決定了城市住房需求的總量，因此房?jī)r(jià)走勢(shì)一定程度上取決于城市對(duì)人口的吸引力。

從2011-2015年主要一二線城市新增常住人口數(shù)量可以看出，天津、北京、合肥、重慶、上海和深圳在過(guò)去五年是全國(guó)人口流入最多的城市，人口競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出?？梢钥闯?，天津已超越北京、上海、深圳等一線城市，成為近五年人口增長(zhǎng)最多的城市。這主要源于天津仍處于城市擴(kuò)張期，同時(shí)受益于京、津、冀城市群規(guī)劃的利好。合肥則由于近年來(lái)大力投入第三產(chǎn)業(yè)建設(shè)，交通設(shè)施也不斷完善，商業(yè)、娛樂(lè)區(qū)也在逐步成型，推動(dòng)合肥常住居民數(shù)量陡增。

另一個(gè)發(fā)生顯著變化的城市是重慶，重慶常住人口由2001-2010年年均增長(zhǎng)3.6萬(wàn)上升至近五年年均增長(zhǎng)26.3萬(wàn)，這也在一定程度上反映出產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致中西部人口出現(xiàn)回流現(xiàn)象。而鄭州、武漢、廣州、蘇州、成都、石家莊處于第二梯隊(duì)，年均新增常住人口在10-20萬(wàn)之間。這12個(gè)城市是目前全國(guó)人口增長(zhǎng)最快的地區(qū)，城市競(jìng)爭(zhēng)力正在不斷增強(qiáng)。

城市發(fā)展?jié)摿母旧蠜Q定了一個(gè)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)。考慮城市發(fā)展，要放在國(guó)家對(duì)城市的規(guī)劃框架下來(lái)進(jìn)行。因此，未來(lái)城市群的發(fā)展方向值得關(guān)注。國(guó)務(wù)院提出將在“十三五”期間建設(shè)19個(gè)城市群，包括：京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、山東半島、海峽西岸、東北地區(qū)、中原地區(qū)、長(zhǎng)江中游、成渝地區(qū)、關(guān)中平原、北部灣、晉中、呼包、鄂榆、黔中、滇中、蘭州——西寧、寧夏沿黃、天山北坡城市群。

僅從城市發(fā)展?jié)摿?lái)看，我們重點(diǎn)看好長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、山東半島、海峽西岸、長(zhǎng)江中游、成渝地區(qū)、中原地區(qū)、北部灣和關(guān)中平原十大城市群的首位城市，包括上海、廣州、深圳、北京、濟(jì)南、青島、福州、武漢和長(zhǎng)沙、成都、重慶、鄭州、南寧、西安。另外，長(zhǎng)三角、珠三角城市群中距離首位城市較近且交通便利的城市，尤其是本輪上漲中“漏掉”的漲幅較小的城市，可以?xún)?yōu)先分享到首位城市的溢出效應(yīng)，未來(lái)的房地產(chǎn)有進(jìn)一步升值的空間。

2016年房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)高的城市房?jī)r(jià)空間可能已被透支。梳理2016年前11月各城市二手住宅價(jià)格增速，深圳、合肥、北京名列前三，同比增速在30%以上；上海、廈門(mén)、南京、廣州緊隨其后，同比增速在20%以上；天津、杭州、鄭州、武漢、石家莊同比增速也超過(guò)了10%?？梢钥闯?，二線城市中，合肥、廈門(mén)和南京房?jī)r(jià)漲幅均超過(guò)20%，這幾個(gè)城市的共同特點(diǎn)是人口持續(xù)流入，尤其是近幾年小學(xué)在校生人數(shù)快速增長(zhǎng)，領(lǐng)先全國(guó)。

同時(shí)，這幾個(gè)城市均位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長(zhǎng)、珠三角地區(qū)，過(guò)去幾年價(jià)格被低估也造就了此類(lèi)城市在2016年樓市的火熱，成為房企爭(zhēng)相布局的城市。我們認(rèn)為，2016年房?jī)r(jià)的快速上漲一方面源于城市基本面向好，而更重要的是寬松的貨幣環(huán)境，但2017年政策收緊成為必然，因此房?jī)r(jià)快速上漲動(dòng)力已然不足，而房企過(guò)去一年在熱點(diǎn)城市銷(xiāo)售業(yè)績(jī)突出，在慣性的驅(qū)使下，拿地投資大概率將保持高位運(yùn)行。這些城市價(jià)格過(guò)快上漲透支了大量需求并且超出當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買(mǎi)力，市場(chǎng)積聚了一定風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)2017年如果房地產(chǎn)出現(xiàn)量?jī)r(jià)調(diào)整，這幾個(gè)城市也將先于其他城市出現(xiàn)。

綜合考慮上述因素，未來(lái)看好二線城市中的以下城市。

第一類(lèi)，天津。天津人口已超1500萬(wàn)，且是近五年中國(guó)人口流入最多的城市，看好天津不僅是因?yàn)榫┙蚣綉?zhàn)略地位顯著，更是因?yàn)樘旖蚪刂聊壳叭司》拷ㄖ娣e遠(yuǎn)低于多數(shù)二線城市，未來(lái)仍具有較大增長(zhǎng)空間。

第二類(lèi)，武漢、鄭州。武漢和鄭州人口規(guī)模均達(dá)千萬(wàn)級(jí)，也同屬人口流入第二梯隊(duì)，大量的人口帶來(lái)大規(guī)模住房需求。另外，其分別是長(zhǎng)江中游城市群和中原城市群的中心城市，在省內(nèi)具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，此類(lèi)城市是繼沿海發(fā)達(dá)城市之后，產(chǎn)業(yè)和人口增長(zhǎng)最具潛力的地區(qū)。2016年12月26日，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《促進(jìn)中部地區(qū)崛起“十三五”規(guī)劃》，其中明確提出支持武漢、鄭州建設(shè)國(guó)家中心城市，城市地位再次升級(jí)。而且，這三個(gè)城市2016年房?jī)r(jià)漲幅雖然也實(shí)現(xiàn)了明顯上漲，但上漲幅度明顯小于合肥、廈門(mén)等城市。

第三類(lèi)，成都、西安。西部節(jié)點(diǎn)型城市發(fā)展有望進(jìn)入新階段，房?jī)r(jià)尚屬相對(duì)洼地。成都、西安等西部城市在2016年的上漲周期中房?jī)r(jià)漲幅均未超過(guò)10%，由于西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與東部發(fā)達(dá)地區(qū)仍有差距，土地供應(yīng)相對(duì)充足，因此近年來(lái)住宅市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。未來(lái)隨著西部核心城市不斷承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口回流，城市發(fā)展有望進(jìn)入新的階段，成渝城市群是西部最具發(fā)展?jié)摿驮鲩L(zhǎng)活力的地區(qū)，成都作為成渝城市群核心城市，人力、財(cái)力優(yōu)勢(shì)已不僅限于省內(nèi)及周邊，對(duì)整個(gè)西南地區(qū)的輻射作用也在日益加強(qiáng)，而西安在西北地區(qū)的地位也首屈一指，此類(lèi)西部節(jié)點(diǎn)型城市房?jī)r(jià)尚處于價(jià)值洼地。

第四類(lèi)：杭州、濟(jì)南和青島等旅游城市，空氣質(zhì)量較好，屬于較為典型的消費(fèi)型城市，其中杭州背靠長(zhǎng)三角城市群，在就業(yè)方面也存在較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。濟(jì)南和青島是山東半島的首位城市。

（3）三四線城市去庫(kù)存仍是主要任務(wù)

關(guān)于我國(guó)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存壓力，并不能簡(jiǎn)單地根據(jù)70大中城市、百城數(shù)據(jù)去推斷其庫(kù)存。這是因?yàn)槲覈?guó)有293個(gè)地級(jí)市、361個(gè)縣級(jí)市，還有1381個(gè)縣，目前公布的數(shù)據(jù)并不能真正完全覆蓋到三四線城市的庫(kù)存狀況。一句話說(shuō)，三四線城市的實(shí)際庫(kù)存可能遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。即便在農(nóng)民工市民化和公共服務(wù)方面得到政策扶持。去庫(kù)存依然任重道遠(yuǎn)。

但在三四線城市內(nèi)部，“分化”將同樣存在。重點(diǎn)看好長(zhǎng)三角和珠三角城市群中距離首位城市/區(qū)域中心較近的中小城市，這兩大城市群的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，未來(lái)有望進(jìn)一步吸納人口進(jìn)入。其次看好成渝（臨近成都）和長(zhǎng)江中游（臨近武漢）城市群中距離首位城市較近的中小城市，一方面這些城市群本身有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，首位城市是區(qū)域中心，周邊腹地廣闊，地理?xiàng)l件較好，存在大量的待轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)人口，另一方面地處中西部，可能會(huì)有一定程度的政策傾斜。

（作者單位：中國(guó)工商銀行（4.560，0.00，0.00%）城市金融研究所）

中國(guó)北京、上海、深圳、日本東京、韓國(guó)首爾、美國(guó)紐約房?jī)r(jià)

（萬(wàn)元人民幣/平方米）（萬(wàn)元人民幣/人）

（2016年2月）東城：9.69（6.24）

（2016年2月）盧灣：8.71（6.33）

（2016年2月）南山：6.31（5.92）

注：北京、上海、深圳數(shù)據(jù)來(lái)自搜房網(wǎng)房天下；

日本東京、韓國(guó)首爾數(shù)據(jù)根據(jù)WIND數(shù)據(jù)庫(kù)相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算得到：韓國(guó)首爾以漢江為線，分為江南、江北、江東和江西四個(gè)區(qū)，江南是首爾的富人區(qū)；

紐約數(shù)據(jù)根據(jù)美國(guó)UrbanDigs相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算得到。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。