過去十年，中國房地產(chǎn)行業(yè)伴隨城鎮(zhèn)化經(jīng)歷高速發(fā)展發(fā)展，住宅開發(fā)幾乎是所有開發(fā)商的看家本領(lǐng)。如今，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深化和成熟，地產(chǎn)開發(fā)也越發(fā)開始個性化。除了居住屬性以外，圍繞消費者的服務(wù)展開的地產(chǎn)開發(fā)也越來越多。

主題地產(chǎn)，更多的是賦予地產(chǎn)消費元素，成為了2016年房地產(chǎn)關(guān)鍵詞。伴隨著越來越多中產(chǎn)的誕生，消費升級成為一個重要命題，開發(fā)商同樣瞄準機會。

“商業(yè)市場局部過剩但未出現(xiàn)絕對壟斷，一、二線城市新興城區(qū)仍有空白點;優(yōu)質(zhì)項目和優(yōu)質(zhì)開發(fā)運營商相對稀少，市場正在進行并還將加速的“優(yōu)勝劣汰”趨勢，恰恰是機會所在。異化定位、目標客群精準鎖定、消費場景打造成了商業(yè)運營中最重要的環(huán)節(jié)。”正榮集團商業(yè)管理總公司總經(jīng)理張子玉對第一財經(jīng)記者說。

服務(wù)升級

“今年12月在開業(yè)的福州正榮財富中心是正榮商業(yè)的首個社區(qū)級產(chǎn)品，而去年底開業(yè)的莆田正榮財富中心是首個區(qū)域級產(chǎn)品。從莆田到福州，正榮商業(yè)的兩大產(chǎn)品線都已經(jīng)呈現(xiàn)在市場面前了。”正榮集團商業(yè)管理總公司總經(jīng)理張子玉告訴第一財經(jīng)記者。

張子玉認為，有人在的地方就有衣食住行的需求，就會有商業(yè)項目。因此，正榮會在不同的區(qū)域、不同的城市打造不同的特色商業(yè)項目。

以福州正榮財富中心為例，其推出熱帶雨林生態(tài)系統(tǒng)，通過多樣的熱帶觀葉植物、攀雨林植物、苔蘚、和寄生植物等來模擬出熱帶和亞熱帶的叢林景觀。

相比于普通的商業(yè)地產(chǎn)項目，正榮正在不斷提高服務(wù)升級的能力，將購物中心打造成一個社交娛樂平臺。

“商業(yè)市場局部過剩但未出現(xiàn)絕對壟斷，一、二線城市新興城區(qū)仍有空白點;優(yōu)質(zhì)項目和優(yōu)質(zhì)開發(fā)運營商相對稀少，市場正在進行并還將加速的“優(yōu)勝劣汰”趨勢，恰恰是機會所在。異化定位、目標客群精準鎖定、消費場景打造成了商業(yè)運營中最重要的環(huán)節(jié)。”張子玉說。

龍湖地產(chǎn)的做法類似。“我們的虹橋天街項目通過縮小零售業(yè)態(tài)比例，大大增加娛樂和餐飲業(yè)態(tài)比例，并在品牌店鋪裝飾上，著力營造場景感。希望就是可以通過一些全新業(yè)態(tài)的引進，增加消費者的新鮮度，將對周邊居民和辦公人群的生活方式帶來升級。”龍湖虹橋天街總經(jīng)理李偉告訴記者。

個性需求

除了商業(yè)地產(chǎn)，圍繞體育等個性化的需求的地產(chǎn)更是開始萌芽。過去，體育更多是一種愛好，而如今開發(fā)商則圍繞這樣的愛好和消費者找到對話的共鳴。

以滑雪為例，隨著冬奧會的申辦成功，愛好滑雪人士越來越多。根據(jù)《2015中國滑雪產(chǎn)業(yè)白皮書》數(shù)據(jù)顯示，中國滑雪場數(shù)量達到568家，滑雪人次1500萬。其中75%滑雪場只有旅游屬性，22%運動屬性+旅游屬性，只有3%綜合了度假屬性+運動屬性+旅游屬性。

“關(guān)于未來市場規(guī)模，根據(jù)國家冰雪運動發(fā)展規(guī)劃(2016-2025)，目標是到2025年達到1萬億人次，意味著每年要達到6千多萬滑雪人次，從全球來看已經(jīng)能進入第一梯隊。”萬科集團滑雪事業(yè)首席戰(zhàn)略官、萬科松花湖國際度假區(qū)管理公司副董事長伍斌在易居(博客)沃頓的內(nèi)部論壇上說。

伍斌認為，北京2022冬奧會將是冰雪產(chǎn)業(yè)風口政策上的東風，也為冰雪產(chǎn)業(yè)迎來歷史機遇。比如殘疾人上冰雪、中小學生上冰雪，現(xiàn)在在全國很多地方都已經(jīng)開始推動。

以萬科松花湖度假村為例，其周末基本屬于滿員狀態(tài)，每到滑雪季酒店都難以預訂。“良好的人流給了我們銷售周邊的樓盤能力，我們幫投資者進行托管為其獲取穩(wěn)定回報，投資者則可以出租這些物業(yè)增加這里的住宿供應(yīng)。”易居沃頓導師丁長峰說。

華潤置地副總裁韓躍偉表示，目前體育地產(chǎn)大部分業(yè)務(wù)模式很單一，服務(wù)品質(zhì)并不夠。“我們在深圳的春繭體育館更多的是商業(yè)團隊進行管理，希望通過更多的活動提高場館租賃效率，從而帶動整個片區(qū)的升級。”

以前，消費者買房更多考慮學區(qū)、醫(yī)院，而未來或許還會考慮附近有一個不錯的體育館。

“房地產(chǎn)開發(fā)時代已經(jīng)開始逐漸飽和，圍繞消費者的升級需求的風口已經(jīng)來臨。房地產(chǎn)本來就是一個重資金的行業(yè)，轉(zhuǎn)型升級將成為開發(fā)商的重要命題。但是運營能力依舊考驗每個開發(fā)商，因此進入還需要謹慎。”易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進指出。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。