12月14日至16日舉行的中央經(jīng)濟工作會議明確提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。

實際上，有必要搞清楚過去幾十年中國房地產(chǎn)市場暴漲的原因在哪里，進而探討未來中國房地產(chǎn)價格長周期可能面臨的變化，焦點在于回答“當貨幣寬松政策再次來臨或者限購政策再次放松時，中國房地產(chǎn)市場是否還會暴漲”。

過去20年里緣何暴漲？

首先是較高的經(jīng)濟增長和物價上漲速度，這是中國房價飛速上漲的根本原因。根據(jù)國際經(jīng)驗，名義收入增長速度是解釋一個國家或者地區(qū)經(jīng)濟增長的重要因素。1978-2015年，中國人均GDP名義增長36倍，年均增長14.0%；1990-2015年，名義增長24倍，年均增長14.5%；2000-2015年，名義增長15倍，年均增長13.0%。經(jīng)濟的高速增長和物價的大幅上升造就了人均收入的高速度增長，收入的高速增長大大提高了居民的購買力，促進了中國房地產(chǎn)銷售和價格的持續(xù)走高。

其次是極度不平穩(wěn)的人口年齡結(jié)構(gòu)。中國建國以來有三次比較大的嬰兒潮，這三次嬰兒潮導(dǎo)致中國的人口年齡結(jié)構(gòu)非常不平衡。根據(jù)鏈家的購房者年齡分布數(shù)據(jù)，中國的購房人群年齡非常集中，購房人群年齡主要集中在25-35歲。當嬰兒潮人口進入購房適齡人群后，人口的突然暴漲導(dǎo)致房地產(chǎn)市場剛性需求大大增加，短期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應(yīng)求，房價也會出現(xiàn)上漲。

最后是城鎮(zhèn)化高峰同時到達。城鎮(zhèn)化也是影響房價的重要影響因素之一。城鎮(zhèn)化意味著農(nóng)村人口遷移到城市，新增的人口帶來新的購房需求。20世紀90年代末中國城鎮(zhèn)化率開始每年提高1-1.5個百分點，快速的城鎮(zhèn)化帶來了中國城市人口的快速增長，也帶來了中國房地產(chǎn)市場需求的增加，中國房地產(chǎn)市場價格的快速上漲也是從這個時間段開始的。

房價將在3-4年后迎來拐點

目前相對人均GDP和收入水平，中國房價都處于世界較高水平，隨著中國GDP增長中樞和通脹中樞的下移，購房適齡人群的縮減將導(dǎo)致房地產(chǎn)剛性需求下降，城鎮(zhèn)化進程減速的同時到來，3-4年后中國房地產(chǎn)價格將迎來顯著拐點。

首先是房價過快的上漲透支了收入。從房價絕對值來看，相對于GDP水平，中國的房價是較高的。根據(jù)Numbeo網(wǎng)站公布的國家相關(guān)的數(shù)據(jù)可知，中國主要城市市中心住房每平米的價格約為6321.97美元，非城市中心的價格為2857.30美元，在給出的國家或經(jīng)濟體中絕對值并不高，屬于中等水平，但是根據(jù)給出的人均GDP數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，中國人均GDP非常低，為7590.02美元，僅高于印度的1581.51美元。中國人均GDP是美國的1/7，但其房價為美國的2.75倍，是英國的1.47倍。

從房價收入比來看，中國房價收入比處于世界較高水平房價收入比是識別房地產(chǎn)價格是否合理最為常用的指標，其主要用來衡量人們購房支付的能力。根據(jù)不同國家和經(jīng)濟體數(shù)據(jù)對比我們發(fā)現(xiàn)，目前中國房價收入比為25.73倍，也就是說一個家庭要25.73年才能買得起一套房子。其明顯要高于其他國家，僅次于中國香港的34.95倍，其中美國房價收入比僅3.39倍。中國房價租金比處于世界較高水平。房價租金比同樣是衡量房地產(chǎn)泡沫的常用指標，其含義是指住房的購買成本和租金收入的比，房價租金比越大說明房價偏高租金偏低，反之則表示房價偏低租金偏高。

從數(shù)據(jù)來看中國城市中心房價租金比為41.43，即需要41.43年的時間才能通過租金收入收回成本，顯然該房地產(chǎn)價格水平仍處于高位。與其他國家或經(jīng)濟體相比，中國房價租金比屬于中等偏上水平，低于臺灣、韓國、日本和香港。

從房屋抵押貸款收入比來看，中國房屋抵押貸款收入比處于世界較高水平。房屋抵押貸款收入比，是指貸款成本與家庭收入的比例，貸款成本是指90平米住房20年期限的全部貸款，其住房價格是指城市中心和非中心的平均價格；家庭收入同樣是根據(jù)平均工資來估算的。房屋抵押貸款收入比衡量的是住房貸款的負擔能力程度，其值越高說明負擔能力越小，其值越小則說明負擔能力越大。與房價收入比類似，中國房屋抵押貸款收入比非常高，僅次于香港，負擔能力指數(shù)極低，也就是說居民收入難以承擔過高的房地產(chǎn)價格。

其次是未來中國潛在經(jīng)濟增長和通脹中樞將逐漸下移。根據(jù)生產(chǎn)函數(shù)，一個國家的潛在經(jīng)濟增長速度由資本積累速度、勞動力增速、技術(shù)進步速度三方面決定。

中國潛在經(jīng)濟增速和物價中樞的雙重下移，這意味著中國居民的名義收入增速將會逐漸下降，將會影響居民購買力的提高速度，進而影響房價。從購買力提高速度的角度來講，如果不考慮其他因素，房價的增速將會回落。

再次是購房適齡人口迎來負增長拐點。由于計劃生育政策的實施，1995年開始中國出生人口比1990年出現(xiàn)了大幅的下降，1990年出生人口為2800萬，1987-1990年平均每年出生人口在2500萬以上，1995-2015年中國每年出生人口都在1500-1600萬左右，巨大的人口落差導(dǎo)致中國25-35歲人口已經(jīng)開始出現(xiàn)負增長，中國房地產(chǎn)市場的剛性需求的拐點正在到來。

最后是城鎮(zhèn)化進程進入慢車道。建國之初中國的城鎮(zhèn)化人口規(guī)模不足6000人，1978年之前中國城鎮(zhèn)化進程相對緩慢可稱之為調(diào)整階段；1978年-1996年中國城鎮(zhèn)化進程速度有所加快，可稱之為快速發(fā)展階段；1996年之后，中國城鎮(zhèn)化進程進入加速發(fā)展階段，截至2015年末，中國的城鎮(zhèn)化率達到56.1%。

隨著中國城鎮(zhèn)化水平不斷提高，中國城鎮(zhèn)化進程也將進入慢車道，主要是因為城市工業(yè)發(fā)展已經(jīng)到達天花板，環(huán)境資源約束，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)難以維持，整體勞動力需求減弱，從而對農(nóng)村勞動力的吸納作用減弱；同時，隨著老齡化進程的加劇，勞動人口也將呈逐漸下降趨勢，農(nóng)村勞動力自身的供給也將呈下降趨勢，從而會影響農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)人口的轉(zhuǎn)化，城鎮(zhèn)化進程減緩。據(jù)日本和韓國相關(guān)歷史數(shù)據(jù)顯示，隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高，城鎮(zhèn)人口的增長率也將呈顯著的下降趨勢，城鎮(zhèn)化進程逐漸進入慢車道。

房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)何去何從？

首先，房地產(chǎn)限購政策應(yīng)“送最后一程”。根據(jù)中國的人口年齡結(jié)構(gòu)，目前第3次嬰兒潮人口正處于購房年齡階段，剛性需求正處于高峰期，為了避免房地產(chǎn)市場形成嚴重的泡沫，房地產(chǎn)限購政策還應(yīng)該堅守2-3年，等剛性需求開始回落后，投資或者投機需求對房地產(chǎn)市場的影響才會逐步降低。對于部分上漲過快的城市，限購政策甚至應(yīng)該從緊。

其次，房地產(chǎn)購買政策3-4年后應(yīng)該逐步“松綁”。中國房地產(chǎn)市場銷量和價格的長周期拐點都即將到來，一方面，對房地產(chǎn)市場購買政策的逐漸松綁可以對沖剛性需求的下滑，起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格和需求的作用；另一方面，雖然在短期內(nèi)中國房價會受到貨幣因素和經(jīng)濟周期的影響，但是長期來看中國房價的快速上漲很大程度是由于剛性需求的拉動導(dǎo)致，當剛性需求開始下降的時候，有必要、有可能放松對投資需求的管制。

再次，去房地產(chǎn)庫存地方政府不應(yīng)“補貼”。補貼會擾亂真實的市場供需信號，不僅擴大了需求，也刺激了供給。在未來中國房地產(chǎn)市場長期面臨供過于求的背景下，補貼雖然能解決短期問題，但是對于扭轉(zhuǎn)長期的供求關(guān)系微乎其微。房地產(chǎn)去庫存的關(guān)鍵還在于改變供求關(guān)系，三、四線城市應(yīng)停止新的土地供給，利用城市教育、醫(yī)療的優(yōu)勢吸引更多的潛在需求，解決庫存較多的問題。

最后，貨幣政策不應(yīng)過度關(guān)注房地產(chǎn)價格泡沫。在某種程度上，房地產(chǎn)價格是經(jīng)濟周期和人口周期共同決定下的產(chǎn)物。近20年來，中國房地產(chǎn)價格的泡沫人口年齡結(jié)構(gòu)具有很強的解釋作用，并不僅僅是由經(jīng)濟周期決定。因此，用抑制經(jīng)濟周期的貨幣政策調(diào)控去調(diào)整房地產(chǎn)周期很難會有很好的效果，因為“剛性需求”在一定程度上是不可調(diào)控的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。