根據(jù)12月9日的中共中央政治局會(huì)議精神，要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

確實(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制關(guān)鍵是適合國(guó)情，還要符合市場(chǎng)規(guī)律。我國(guó)幅員遼闊，各地情況差異較大，在2016年“去庫(kù)存”的背景下，具有優(yōu)質(zhì)公共資源、人口吸引力較大的一、二線城市房?jī)r(jià)快速上漲，而缺乏優(yōu)質(zhì)公共資源、沒(méi)有人口吸引力的三四線城市房?jī)r(jià)仍然在下降。

因此，未來(lái)準(zhǔn)確判斷各地具體情況，因城施策仍然非常重要。針對(duì)明年的宏觀形勢(shì)，筆者談幾點(diǎn)政策建議：

第一，供求雙向調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)供求平衡。房?jī)r(jià)的決定如同一般商品價(jià)格決定的原理一樣，盡管影響房?jī)r(jià)的因素有很多，宏觀的、微觀的、經(jīng)濟(jì)的、社會(huì)的、政策的、外部環(huán)境、國(guó)內(nèi)的、國(guó)外的等等。但不管是什么因素，最終都會(huì)通過(guò)供求關(guān)系來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)造成影響，所以，最終起決定作用的仍然是供求關(guān)系。

供不應(yīng)求造成房?jī)r(jià)上漲，供過(guò)于求導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律。因此，房?jī)r(jià)的調(diào)控也需要從供求兩方面入手。一、二線城市房?jī)r(jià)不斷上漲的現(xiàn)象背后，是由于人口在不斷增加，導(dǎo)致住房供不應(yīng)求；三、四線城市則正好相反，由于人口在不斷流失，導(dǎo)致住房供過(guò)于求，去庫(kù)存的壓力很大。因此，各地要根據(jù)具體情況因城施策，三、四線城市要想辦法去庫(kù)存，一、二線城市則想辦法穩(wěn)定房?jī)r(jià)。不管財(cái)稅政策，還是金融手段、土地政策都要與各地的具體情況相吻合，實(shí)施反向調(diào)控。對(duì)于住房供不應(yīng)求的一、二線仍然要采取限購(gòu)、限貸、限價(jià)，以及增加土地供給的政策手段；對(duì)于住房供過(guò)于求的三、四線城市政策手段則相反。

第二，限制投機(jī)，讓住房回歸居住功能。由于住房自住、投資兩相宜。如果賦予住房的投資屬性，在房?jī)r(jià)不斷上漲的背景下，則住房需求是無(wú)限的。而住房供給囿于土地的限制，總是有限的、稀缺的，因此，對(duì)于房?jī)r(jià)不斷上漲的一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)調(diào)控的難度較大。為此，在調(diào)控時(shí)，一定要考慮住房供求的特殊性，尤其是住房需求的特殊性。

根據(jù)住房需求的層次來(lái)采取不同的政策，對(duì)不同的住房需求有保有壓。根據(jù)住房需求的性質(zhì)不同，住房需求可以分為首套房的剛性需求、二套房的改善性需求、長(zhǎng)期持有的投資性需求、短期持有的投機(jī)性需求等。對(duì)于剛性需求和改善性需求的居民最基本的生存需求，我們需要給予財(cái)稅、金融手段的支持；對(duì)于住房基本功能之外的投機(jī)投資性需求，尤其是投機(jī)性需求，則應(yīng)運(yùn)用財(cái)稅、金融手段予以限制。

第三，發(fā)展租賃市場(chǎng)，建立購(gòu)租并舉的住房制度。我國(guó)住房制度改革的目標(biāo)是住房商品化。購(gòu)租并舉的住房制度是住房商品化的應(yīng)有之義。得到一套住房的使用權(quán)，可以購(gòu)買產(chǎn)權(quán)，也可以通過(guò)租賃。在住房制度改革之前，我國(guó)的公房都是租賃的形式，住房制度改革之后，為了盡快回籠資金，建設(shè)更多的房子以滿足人們對(duì)住房饑渴的需求，我國(guó)采取了鼓勵(lì)購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的方式。

伴隨著過(guò)去房?jī)r(jià)不斷上升，住房的投資功能得以體現(xiàn)，人們已經(jīng)習(xí)慣了買房的思維。其實(shí)，就滿足居住功能而言，租賃方式是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。尤其是對(duì)于剛進(jìn)入城市的新市民、新職工而言，他們收入較低，支付能力有限，只能通過(guò)租賃以滿足其住房需求。因此，要為新市民、新職工提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃住房非常有必要。

租賃市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì)減少購(gòu)買住房的需要，對(duì)于抑制房?jī)r(jià)的上漲會(huì)有一定作用。而在高房?jī)r(jià)下，目前出租房屋是不劃算的，因此，我們要給予機(jī)構(gòu)和個(gè)人出租者更多的稅收優(yōu)惠、融資支持。包括對(duì)有穩(wěn)定的租賃關(guān)系的承租者也要同戶籍人口一樣享受到教育、醫(yī)療等的公共服務(wù)。

第四，從新型城鎮(zhèn)化發(fā)展角度，鼓勵(lì)發(fā)展多元化地產(chǎn)。自改革開(kāi)放開(kāi)始，不斷有浩浩蕩蕩的農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工。我國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)由1978年的17.92%提高到了2015年的56.1%，但是戶籍人口的城鎮(zhèn)化率才為39.9%，相差16個(gè)百分點(diǎn)。很多進(jìn)城農(nóng)民工及隨遷子女不能與城市居民一起享受住房、教育、醫(yī)療等各種公共服務(wù)。為此，城鎮(zhèn)化過(guò)程中，一定要讓進(jìn)城農(nóng)民享受教育、醫(yī)療、社會(huì)保障等均等化的公共服務(wù)，讓農(nóng)民進(jìn)城有房住，孩子有學(xué)上。房地產(chǎn)業(yè)不僅要為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)提供相應(yīng)的住房，尤其是中小戶型商品房及公租房，也要為其提供教育、醫(yī)療等配套公共設(shè)施的建設(shè)與服務(wù)。

未來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)要從以人為本的新型城鎮(zhèn)化角度去規(guī)劃設(shè)計(jì)住宅地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、包括地下管廊等多元化地產(chǎn)，幫助原有城鎮(zhèn)居民與新市民解決住房問(wèn)題，提供產(chǎn)業(yè)支撐，提高城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)設(shè)施服務(wù)水平。為此，政府應(yīng)該制定相應(yīng)的政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為城市運(yùn)營(yíng)商開(kāi)發(fā)多元化地產(chǎn)。

第五，加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)，注重政府調(diào)控。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)資源的最優(yōu)配置，但是，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，只有完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)才能達(dá)到資源最優(yōu)配置的條件。在現(xiàn)實(shí)生活中，很難有符合完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件的市場(chǎng)。而市場(chǎng)一旦不具備完全競(jìng)爭(zhēng)的條件，則會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)失靈。由于房地產(chǎn)涉及國(guó)計(jì)民生，對(duì)人們安居樂(lè)業(yè)、對(duì)城市面貌的改善、對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有重要影響，因此，在強(qiáng)調(diào)發(fā)揮市場(chǎng)決定性作用的同時(shí)，一定要輔之于積極的政府調(diào)控，除了財(cái)稅手段、金融手段的利用，對(duì)于供不應(yīng)求的一、二線城市，也不排除限購(gòu)等行政手段的運(yùn)用。

未來(lái)尤其要重視城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)規(guī)劃的引導(dǎo)作用。因?yàn)橛惺裁礃拥某鞘幸?guī)劃、土地規(guī)劃、房地產(chǎn)規(guī)劃，就會(huì)有什么樣的城市面貌、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)的供給與需求。各地房地產(chǎn)供求不平衡的問(wèn)題實(shí)際上是供給側(cè)的問(wèn)題，是源頭上的城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、房地產(chǎn)規(guī)劃沒(méi)有做好。目前允許商改住實(shí)際上因?yàn)樯虡I(yè)用房蓋多了。未來(lái)一方面要從職住均衡角度、從供求平衡角度出發(fā)，對(duì)于供過(guò)于求的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)應(yīng)該允許調(diào)整為供不應(yīng)求的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，土地性質(zhì)也允許隨之做出調(diào)整；另一方面也要做好科學(xué)的城市長(zhǎng)期規(guī)劃、土地和房地產(chǎn)規(guī)劃，一張藍(lán)圖畫到底，才有利于房地產(chǎn)供求平衡的實(shí)現(xiàn)，才有利于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。