無論從立法完善還是房地產(chǎn)市場角度，房地產(chǎn)稅的開征似乎都是理所當(dāng)然；但真要做起來才知道，目前存在的障礙太多了。

財(cái)政部部長樓繼偉在G20稅收高級別研討會上一句“義無反顧推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革”，一石激起千層浪?！度A夏時(shí)報(bào)》記者隨后獲悉，目前房地產(chǎn)稅草案正在擬定過程中，經(jīng)過審議后將出臺《房地產(chǎn)稅法》，此后才會正式公布并執(zhí)行。

“要想征稅，先要立法，新稅種的設(shè)立、稅法的制定等都必須經(jīng)過法律程序。目前，《房地產(chǎn)稅法》并未列入全國人大常委會2016年立法計(jì)劃，即使明年能列入并提交全國人大常委會審議通過，最快也要在2018年才能開始施行。”中國財(cái)稅法學(xué)研究會副會長施正文稱。

“房地產(chǎn)稅實(shí)際上是對現(xiàn)行稅制以及有關(guān)的收費(fèi)體系的再設(shè)計(jì)，因?yàn)閲@著房地產(chǎn)的稅收有很多，還有附加在土地上的各種各樣數(shù)不清名目的費(fèi)用?？梢哉f，房地產(chǎn)稅的出臺，是對現(xiàn)行稅費(fèi)體制中的一些稅費(fèi)項(xiàng)目所做的必要調(diào)整和整治。這是一個(gè)非常復(fù)雜和困難的過程。”北京大學(xué)法學(xué)院教授劉劍文表示。

上海復(fù)旦大學(xué)金融與資本市場研究中心主任謝百三甚至認(rèn)為，在土地出讓金和房地產(chǎn)稅之間的關(guān)系尚未厘清時(shí)，談房產(chǎn)稅仍有些過早。此外，房地產(chǎn)稅將成為首個(gè)稅務(wù)局直接面對居民個(gè)人征收的稅種，這樣征收難度對比現(xiàn)在不用直接繳納的“間接稅”無疑要高很多。

草案尚在胎中

在十八屆三中全會明確要求加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革時(shí)，人大發(fā)言人傅瑩表態(tài)，房地產(chǎn)稅將盡快納入立法程序。不過，時(shí)至今日，相關(guān)草案還在擬定。

“中國房地產(chǎn)稅征收是大勢所趨，但尚未完成立法，而立法需要多次審議，按照2個(gè)月召開一次全國人大常委會會議的節(jié)奏，房地產(chǎn)稅幾乎不可能在年內(nèi)出臺。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一表示。

按照今年啟動(dòng)立法程序的節(jié)奏來看，草案出來以后，要進(jìn)行一審，一審之后，要征求社會意見，隨后綜合意見進(jìn)行二審。如果意見比較紛亂，則有可能進(jìn)入三審、四審。最后，還要經(jīng)過全國人大審議批準(zhǔn)，通過后開始實(shí)施。

“本屆人大任期是到2017年底，因此，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內(nèi)通過。”劉劍文表示。

按照設(shè)想，房地產(chǎn)稅將增加第二套、第三套房子的持有成本，從而使投機(jī)者減少，增加有效供給。“房地產(chǎn)稅其實(shí)包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅等多項(xiàng)稅種。征收房地產(chǎn)稅將抑制投資、投機(jī)性需求，盤活存量，進(jìn)而使房子回歸居住本質(zhì)，長遠(yuǎn)看有益于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。”朱中一指出。

不過，在國家稅務(wù)總局原副局長許善達(dá)看來，中國的房地產(chǎn)稅，是土地國有制下對私人住宅征收的財(cái)產(chǎn)稅，這在國際上難以找到借鑒先例。即便將來全面開征，規(guī)模也遠(yuǎn)不及私有制下的房產(chǎn)稅規(guī)模大小。此外，因?yàn)槟壳叭珖康禺a(chǎn)投資持續(xù)放慢，加上銷售難度大，且住房庫存多，也給征收房地產(chǎn)稅帶來了影響。

“現(xiàn)在急迫地想開征房地產(chǎn)稅，主要在于‘營改增’后地方稅缺乏主力稅種，急需增加新的收入來源。”一位業(yè)內(nèi)專家告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。事實(shí)上，房地產(chǎn)相關(guān)稅收在地方財(cái)政占比仍在不斷增加。北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院團(tuán)隊(duì)研究的相關(guān)課題成果顯示，近年來，地方財(cái)政構(gòu)成已一改土地出讓金一家獨(dú)大的情況，對房地產(chǎn)相關(guān)稅收依賴度正慢慢超過土地出讓金依賴度。上海、北京、海南、黑龍江、內(nèi)蒙古、新疆6地房地產(chǎn)相關(guān)稅收已超過土地出讓金比例。

不過，以往的稅收幾乎都是針對法人進(jìn)行征收，即便是個(gè)人所得稅，也是通過單位財(cái)務(wù)部門代扣代繳，現(xiàn)在面向個(gè)人直接征收房地產(chǎn)稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)的征收能力和管理水平都需要加強(qiáng)。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，如果不解決投資長期依賴房產(chǎn)，熱點(diǎn)城市有效供應(yīng)少于需求的問題，房地產(chǎn)稅的作用會逐漸削弱，最終會轉(zhuǎn)嫁給買房者。

重復(fù)征稅待解

在施正文看來，房地產(chǎn)稅的征收應(yīng)該設(shè)立一定的免稅面積，以保證居民第一套住房不用繳稅?？梢栽O(shè)定一個(gè)中央的最低標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)之上，各地免征面積可以自行決定是否上浮。按照上海的試點(diǎn)，對人均超過60平方米的進(jìn)行房產(chǎn)稅征收，稅率為0.6%和0.4%。比如一個(gè)居民家庭原來已擁有的住房面積共計(jì)180平方米，剛好人均60平方米，現(xiàn)又新購一套100平方米的住房總價(jià)100萬元，那么其一年應(yīng)繳房產(chǎn)稅4000至6000元左右。

不過，在謝百三看來，即使第一套住房不用征稅，也會面臨一個(gè)問題。“如果假離婚，夫妻一人一房，就成了‘滿5年唯一’，結(jié)果是免征此稅。我相信北京這幾年離婚率一定會升高。”謝百三表示。

更重要的是，房子里包含著70年的土地出讓金，再每年征稅，并不合理。

“北京郊區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房與市區(qū)大產(chǎn)權(quán)房，房價(jià)差8-10倍，就是后者繳了這筆費(fèi)用。而這筆70年土地使用費(fèi)繳了后，再繳房產(chǎn)稅，是一只羊身上多剝張皮，并不合理。”謝百三稱。

中國的房地產(chǎn)稅，是土地國有制下對私人住宅征收的財(cái)產(chǎn)稅，這在國際上難以找到借鑒先例。在土地國有的條件下，我國地方政府的財(cái)政收入多年以來嚴(yán)重依賴土地出讓金，2014年上海共收入土地出讓金1763.9億元，地王頻出，被認(rèn)為是推高房價(jià)的重要原因之一。

此外，2003年十六屆三中全會的思路是出臺房產(chǎn)稅，同時(shí)合并其他稅費(fèi)。近幾年關(guān)于房產(chǎn)稅的改革，卻悄然轉(zhuǎn)換成“增稅”的思維，只談房產(chǎn)稅，不談合并或者取消其他的稅費(fèi)。如果房產(chǎn)稅的改革只是增加一個(gè)新的稅種，這意味著在已經(jīng)很重的稅收上再加稅。

因此，在房產(chǎn)稅立法的時(shí)候，土地出讓金，包括契稅、土地增值稅等如何處理，應(yīng)該嚴(yán)密論證，慎重推行。

“房地產(chǎn)稅應(yīng)廣泛征求老百姓意見，時(shí)機(jī)成熟再開征，并避免誤傷合理改善與正常投資需求，不影響生活品質(zhì)與市場健康，還應(yīng)該防止重復(fù)征稅增加老百姓負(fù)擔(dān)，同時(shí)不增加自住型購房者買房購房成本。”中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓稱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。