盡管6月份以來(lái)二手市場(chǎng)成交量持續(xù)低迷，但是價(jià)格依然在穩(wěn)步上揚(yáng)。鏈家市場(chǎng)研究部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，上周北京二手住宅成交均價(jià)為46596元/平方米，環(huán)比上漲了2.3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)套均總價(jià)為391萬(wàn)元，平均每套二手住宅價(jià)格環(huán)比前一周增加12萬(wàn)元，漲幅較大。

面對(duì)這樣的價(jià)格不波動(dòng)，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，最受煎熬的居然不是無(wú)房一族的剛需，而是生了二孩、上有老人下有小孩的改善房需求一族。“現(xiàn)有的房子賣了想要換房，但三居、四居本身房源少，賣得又特別快，甚至由業(yè)主提出加價(jià)才能成交。”鏈家地產(chǎn)也證實(shí)，在新增的二手房供需結(jié)構(gòu)方面，面積在120-140平方米的三居室、總價(jià)在600萬(wàn)-750萬(wàn)的改善型市場(chǎng)供需矛盾最為尖銳，并且這一趨勢(shì)還在延續(xù)。

改善房家庭備受煎熬

近來(lái)，雖然二手房市場(chǎng)整體出現(xiàn)了降溫，但改善型需求卻仍在尋找買房機(jī)會(huì)。在亦莊科技園工作的張女士就是其中一例，去年，生下二孩的她開始考慮賣出手中唯一的一套兩居，進(jìn)而換一套三居或四居的中大戶型。“但現(xiàn)在，豐臺(tái)、大興幾個(gè)地王的接連出現(xiàn)，讓南城二手樓價(jià)比去年上漲了一大截，這完全超出了我的預(yù)計(jì)，根本就無(wú)法買。”張女士告訴北青報(bào)記者，她在看房的同時(shí)，也把自己的兩居放入市場(chǎng)代售。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，自己的小戶型并不能像想象中那樣賣出更高的單價(jià)，相反，她看上的幾套三居室，單價(jià)幾乎與她的兩居室相差不大，都在4萬(wàn)元/平方米左右，這意味著她自己將要貼進(jìn)去更多的錢才能換房。

“我算了一筆賬，把手中的兩居室賣出去，換一個(gè)三房二廳，至少還要再貼進(jìn)去200萬(wàn)元左右。”張女士表示，這讓她倍感壓力。

按照以往的經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)交易中，剛需小戶型單價(jià)高總價(jià)低，最受歡迎，而中大戶型單價(jià)相對(duì)較低，但總價(jià)高。但現(xiàn)在在很多二手房社區(qū)，三、四居因?yàn)榭偭可?、關(guān)注卻更多的關(guān)系，價(jià)格非常堅(jiān)挺，單價(jià)甚至不輸于一些小戶型。

鏈家地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)表明，上周北京二手住宅市場(chǎng)網(wǎng)簽量為5589套，單周網(wǎng)簽規(guī)模接近今年年初水平，其中“以小換大”的改善型購(gòu)房人占比明顯加大，成交的套均面積由前一周的82.9平方米平上升到了83.9平方米。成交均價(jià)也增加了2.3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了46596元/平方米，同時(shí)套均總價(jià)為391萬(wàn)元，平均每套二手住宅價(jià)格環(huán)比前一周增加12萬(wàn)元，漲幅明顯。

不難看出，這一系列成交數(shù)據(jù)的背后，是改善型購(gòu)房需求的支撐。但同時(shí)，高房?jī)r(jià)也讓有改善房需求的家庭備受煎熬。這些家庭由于生養(yǎng)二孩后，家中有老人及保姆入住，從而有著購(gòu)買改善房的需求，然而居高不下的價(jià)格讓換房成了進(jìn)退兩難的事。

三居、四居成交更快供不應(yīng)求

從去年放開的二孩政策，在整體提振樓市需求的同時(shí)，也持續(xù)刺激著改善型購(gòu)房需求。

“二孩政策放開對(duì)房地產(chǎn)的直接影響在于購(gòu)房需求的增加，三大需求中改善型需求最為直接，其次是學(xué)區(qū)房。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也表示，二孩出生后，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，住房需求起碼變?yōu)槿樱踔了木?。這意味著全面二孩后，曾經(jīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的剛需主力戶型——兩居室，將面臨“讓賢”，三居室或四居室成為剛需產(chǎn)品，五居室則成為改善型需求產(chǎn)品。

根據(jù)鏈家網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年三居以上的客房明顯高于一居和二居，上升明顯，從一定程度上反映了市場(chǎng)上客戶的選擇變化：三、四居更受歡迎。原因在于兩個(gè)方面：一是大戶型的掛牌量本來(lái)就相對(duì)較少，另一方面便是二胎政策的持續(xù)發(fā)酵。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的報(bào)告顯示：三居室成為銷售最快的戶型，供需矛盾也最為集中。首先從總價(jià)檔位來(lái)看：150萬(wàn)-450萬(wàn)的房源仍是市場(chǎng)的主要的供給段位，但同時(shí)600萬(wàn)-750萬(wàn)的供需矛盾最為緊張，新增供應(yīng)只有8%，但新增需求卻達(dá)到了12%。

同時(shí)，在居室分布上，可以發(fā)現(xiàn)二、三居室的需求量是主力需求，而供給方面一、二居室的供給占比較大，因此出現(xiàn)了供需錯(cuò)配——一居室的供給占比相對(duì)多但是需求占比較少，三居室則相反，其中三居室的供需比高達(dá)7.3，可見三居室是目前最搶手的潛力戶型。

同居室的分布類似，在供需的面積檔位分布上，可以發(fā)現(xiàn)60平方米以下的住宅供需矛盾相對(duì)緩和，120-140平方米的供需矛盾最為突出，高達(dá)7，可見120-140平的二手住宅最為搶手且后期潛力大。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從二手房成交的居室、面積的供需來(lái)看，可以發(fā)現(xiàn)中大戶型、較高總價(jià)的改善型住宅供需矛盾最為突出。事實(shí)上從2015年開始北京二手住宅市場(chǎng)上改善型需求就倍受市場(chǎng)關(guān)注，后期改善型戶型的升值潛力也更大。

改善房源價(jià)格不斷走高

不僅是二手房，新房市場(chǎng)的三、四居格局也都呈現(xiàn)出嚴(yán)峻的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示2016年1-6月北京市三、四居供應(yīng)不足，成交持續(xù)攀升，改善需求的爆發(fā)處于臨界點(diǎn)。

從均價(jià)特征看，三、四居產(chǎn)品均價(jià)逐步提升。其中，均價(jià)2萬(wàn)—3萬(wàn)同比增長(zhǎng)38%，均價(jià)4萬(wàn)以上同比則翻了三倍。四居均價(jià)漲幅非常明顯，四環(huán)內(nèi)成交均價(jià)已近8萬(wàn)/平方米，相比之下四五環(huán)之間不到6萬(wàn)/平方米的均價(jià)水平最具性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。

隨著價(jià)格的走高，買方的議價(jià)能力也有明顯下降。鏈家地產(chǎn)分析師李巧玲認(rèn)為，目前市場(chǎng)上三居室、120-140平方米、總價(jià)600萬(wàn)-750萬(wàn)的“改善型市場(chǎng)”的供需矛盾最為尖銳，可見目前以換房代表的改善型需求占比依然較大，且這一趨勢(shì)還在延續(xù)，因此預(yù)計(jì)后期中大戶型的市場(chǎng)仍會(huì)較好，這類房源的升值潛力也較大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。