一、形勢(shì)分析：快速升溫后初顯新跡象　　2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，分化趨勢(shì)嚴(yán)重。同時(shí)根據(jù)華房指數(shù)預(yù)測(cè)：在整體經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)沒(méi)有重大變化和沒(méi)有重要政策出臺(tái)的前提之下，房?jī)r(jià)或?qū)⑾壬蠼?，在?jīng)歷較快上升后，2016年第二季度后有出現(xiàn)調(diào)整的可能?！　】傮w來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)1-4月快速升溫，但2016年5月份數(shù)據(jù)反映出房地產(chǎn)運(yùn)行放緩的新跡象。　　本次總體回升主要是政策與制度激勵(lì)和市場(chǎng)預(yù)期變化引起的，波動(dòng)分化是由于各城市不同的基本面及其對(duì)統(tǒng)一政策不同的反應(yīng)，以及城市間市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)和傳染所導(dǎo)致的。5月出現(xiàn)增幅回落，既與前期剛需集中快速釋放有關(guān)，也與近期一些熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊有關(guān)。目前需要特別關(guān)注的問(wèn)題是：　　1、空間錯(cuò)配持續(xù)加劇　　一線和部分二線城市銷(xiāo)售火爆、價(jià)格暴漲，三、四線及以下城市庫(kù)存大量積壓。　　2、潛在供給大幅增加　　2016年1-4月，新開(kāi)工面積增長(zhǎng)21.4%，增速比一季度提高2.2個(gè)百分點(diǎn)，5月新開(kāi)工面積增速與4月份相比盡管略微收窄，但依然保持著18%以上的同比增長(zhǎng)率。在非重點(diǎn)城市庫(kù)存如此大的情況下，聯(lián)系到非重點(diǎn)城市投資增速高于重點(diǎn)城市，這一增速讓人擔(dān)心非重點(diǎn)城市在去庫(kù)存有限的情況，新庫(kù)存又在大量形成?！　?、價(jià)格大幅上漲波動(dòng)　　一、二線部分城市房?jī)r(jià)和地價(jià)呈現(xiàn)非理性上漲。2016年上半年全國(guó)涌現(xiàn)205宗10億元的高總價(jià)地塊的“地王”，主要集中在一線和部分二線城市，央企和國(guó)企占據(jù)了半壁江山。房地產(chǎn)市場(chǎng)“面粉”貴過(guò)“面包”，地價(jià)房?jī)r(jià)的過(guò)度上揚(yáng)，帶來(lái)未來(lái)市場(chǎng)巨大的風(fēng)險(xiǎn)?！　?、房企面臨信貸違約風(fēng)險(xiǎn)　　首先，信貸增長(zhǎng)波動(dòng)較大，房企資金來(lái)源松緊失當(dāng)交替頻繁。2016年2-5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中個(gè)人按揭貸款迅猛攀升，同比增速分別達(dá)30.40%、46.20%、54.70%和58.50%，而2014年4-12月連續(xù)同比增幅為負(fù)。其次，企業(yè)負(fù)債率創(chuàng)歷史新高。截至6月22日，2016年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債規(guī)模超過(guò)4500億元，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2016中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示：房企凈負(fù)債率均值為96.09%，比2014年上升7.23個(gè)百分點(diǎn)。再次，三、四線及以下城市高庫(kù)存房企面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。尤其一些中小房企通過(guò)非正規(guī)金融融資面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。　　5、房地產(chǎn)投資后勁不足　　房地產(chǎn)投資增加主要得益于房地產(chǎn)需求短期迅猛增長(zhǎng)帶來(lái)房企到位資金快速增加。上半年經(jīng)濟(jì)增速預(yù)計(jì)為6.7%，房地產(chǎn)投資回升貢獻(xiàn)明顯。在庫(kù)存壓力依然很大的情況下，隨著短期房地產(chǎn)需求釋放和貨幣政策回穩(wěn)，房地產(chǎn)投資后勁將不足。2016年下半年，尤其是2017年，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將依然面臨動(dòng)力不足的問(wèn)題。　　二、未來(lái)預(yù)測(cè)：市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)短期調(diào)整　　2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)迎來(lái)一個(gè)短期調(diào)整期。持續(xù)的政策刺激與有力的制度變革的力度，決定調(diào)整幅度和時(shí)間提前或者延后，調(diào)整可能遲到，但不會(huì)缺席。市場(chǎng)分化將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉(zhuǎn)向兩極分化進(jìn)一步加劇。東部城市、一、二線城市和經(jīng)濟(jì)、交通、環(huán)境好的大都市周邊城市以及三線中心城市將升溫，其他三、四線及以下城市將持續(xù)較冷。如果分城施策執(zhí)行不到位，2016年全年市場(chǎng)分化將加劇。2016年全年，庫(kù)存增加預(yù)計(jì)從三、四線以下城市繼續(xù)向二、三線城市蔓延，房?jī)r(jià)上漲從一、二線城市向三線城市擴(kuò)散?！　?、基于華房指數(shù)對(duì)房地產(chǎn)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)　　華房?jī)r(jià)格指數(shù)最新預(yù)測(cè)預(yù)警結(jié)果：在整體經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)沒(méi)有重大變化和沒(méi)有重要政策出臺(tái)的前提之下，從2016年下半年至2017年第二季度的預(yù)測(cè)時(shí)間段內(nèi)，房?jī)r(jià)增幅或?qū)⒒芈?。另外，根?jù)2016年1-5月34%的商品住宅銷(xiāo)售增長(zhǎng)率，2016全年（按至少20%的增幅推算）全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積有望達(dá)到歷年的最高水平，超過(guò)13.5億平方米。　　2、基于房地產(chǎn)周期經(jīng)驗(yàn)對(duì)未來(lái)趨勢(shì)判斷　　本世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)存在著周期時(shí)間2-3年，上升期1年左右（包括2009年刺激下的上升期）。主要是受到政策調(diào)整影響，加上預(yù)期相應(yīng)變化，居民真實(shí)需求推遲或者提前釋放，投資及投機(jī)也如影隨形，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)短期上下波動(dòng)?！　?013年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折之年。2013年之前10多年，每次出現(xiàn)的調(diào)整都是在政策打壓下的結(jié)果，每次出現(xiàn)的反彈都是市場(chǎng)自動(dòng)反彈（除2009年外）；2013年及其以后的調(diào)整是在沒(méi)有任何干預(yù)的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整。2015年市場(chǎng)無(wú)力自動(dòng)反彈，是在政策刺激下反彈?！　”敬沃芷趶?015年下半年開(kāi)始轉(zhuǎn)升，2016年可能調(diào)整，到2017年下半年完成一個(gè)周期。如果說(shuō)2015年-2016年是政策刺激下的上升之年，2016年-2017年可能是首次出現(xiàn)的在政策刺激下的調(diào)整之年?！　?、基于影響因素變化對(duì)未來(lái)趨勢(shì)預(yù)判　　2015年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從緩慢到迅速好轉(zhuǎn)。有制度變革因素作用，但政策因素是主要的。盡管政策刺激還要繼續(xù)，如果在相關(guān)制度沒(méi)有改變的情況下，從供給看，受市場(chǎng)回暖資金壓力減少和預(yù)期影響，在庫(kù)存大量積壓的同時(shí)，新投資可能在2016年形成大規(guī)模新供給。從需求看，城市存量人口消費(fèi)需求，經(jīng)過(guò)2015下半年到2016年上半年將階段性釋放，城市內(nèi)外投資投機(jī)需求決定市場(chǎng)形勢(shì)，城市增量人口剛性需求決定于制度變革強(qiáng)度。如果沒(méi)有制度變革，潛在需求難以釋放，短期調(diào)整難以避免。如果實(shí)施有效的制度改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整可以延遲和減緩。　　三、政策評(píng)估：調(diào)控政策總體穩(wěn)妥　　本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)總體穩(wěn)妥，從而使市場(chǎng)和投資從緩慢到快速回升，去庫(kù)存成效明顯。中間政策調(diào)整的時(shí)機(jī)、力度總體把握比較得當(dāng)，個(gè)別城市的過(guò)熱得到控制，正在趨向“軟著陸”?！　∽?014年下半年以來(lái)，中央出臺(tái)了一系列旨在去庫(kù)存的政策措施，最終對(duì)市場(chǎng)預(yù)期和市場(chǎng)本身產(chǎn)生了越來(lái)越顯著的作用，引致2015年下半年和2016年上半年城鎮(zhèn)居民陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)和存量居民消費(fèi)需求?！　♂槍?duì)2016年年初特別是3月一線及個(gè)別熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的快速飆升，中央和相應(yīng)的地方政府及時(shí)出手，調(diào)整了部分調(diào)控措施。包括：4月以來(lái)，部分城市相繼出臺(tái)調(diào)控政策穩(wěn)定樓市。隨著主要熱點(diǎn)城市調(diào)控政策的陸續(xù)收緊，以及對(duì)寬松貨幣信貸政策的微調(diào)，住房市場(chǎng)的熱度有所下降，部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭短期內(nèi)也得到了一定的抑制?！　〉{(diào)控中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，未來(lái)調(diào)控政策還有可改進(jìn)的空間?！　?、國(guó)家宏觀層面政策　　首先，宏觀政策在先期效果不明顯的情況下，連續(xù)加碼力度稍大，尤其是首付下調(diào)、二套房認(rèn)定等政策稍有寬松；其次，預(yù)期管理還不夠成熟，相對(duì)市場(chǎng)預(yù)期變化顯得被動(dòng)；再次，宏觀政策層面沒(méi)有考慮到城市之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，沒(méi)有相應(yīng)出臺(tái)更為明確的針對(duì)一、二、三、四線城市不同的指導(dǎo)性政策意見(jiàn)；最后，有關(guān)住房供給的制度和政策意見(jiàn)還不夠清晰?！　?、地方政策　　首先，沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行“分城施策”的宏觀調(diào)控政策，故意執(zhí)行去庫(kù)存政策，一線城市限購(gòu)執(zhí)行不力，導(dǎo)致一、二線城市出現(xiàn)市場(chǎng)投機(jī)和恐慌，也吸引了三、四線城市的需求，影響了去庫(kù)存；其次，市場(chǎng)監(jiān)管沒(méi)有及時(shí)跟上；最后，土地供應(yīng)及住房供應(yīng)政策調(diào)整較為滯后和被動(dòng)。對(duì)三、四線城市而言，首先，受財(cái)政壓力和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響，沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行去庫(kù)存政策，在庫(kù)存大幅增加的情況下，政府仍在積極供應(yīng)土地，促進(jìn)住房開(kāi)工，導(dǎo)致非重點(diǎn)城市投資高于重點(diǎn)城市投資；其次，有關(guān)釋放需求、調(diào)整供給的具有含金量的制度性政策出臺(tái)不多。 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