2016年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在短短6個(gè)月內(nèi)跌宕起伏。18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布6月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，6月70個(gè)大中城市環(huán)比上漲城市數(shù)量55個(gè)，較上月減少5個(gè)，與4月價(jià)格上漲個(gè)數(shù)相比，減少10個(gè)，連續(xù)兩個(gè)月下降。漲幅方面，環(huán)比、同比最高漲幅有所收窄，具體來看，環(huán)比最高漲幅較5月的5.5%收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅較5月的54%收窄6.6個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)周期已縮短，下半年或提前進(jìn)入下行周期。而政策方面，未來政策將更有針對(duì)性進(jìn)行調(diào)整，不僅僅是分城施策，更多的將會(huì)升級(jí)到一城一策。

走勢(shì)樓市上演“過山車”

2016年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了“過山車”行情，從2015年的低迷到春節(jié)期間的一二線不冷，三四線不熱；從3月一線市場(chǎng)整體爆發(fā)，到“四小龍”的誕生；從4月房市的全面復(fù)蘇，到5、6月的回調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈變動(dòng)超出人們的想象。

具體來看，今年2月之前，一線城市領(lǐng)漲全國，尤其深圳新建住房價(jià)格環(huán)比漲幅達(dá)4.1%，同比漲幅更是高達(dá)52.7%。而一線城市收緊后，二線城市便借機(jī)突擊，3月，房價(jià)漲幅環(huán)比最高的三個(gè)城市分別為，廈門環(huán)比上漲5.4%、合肥上漲4.6%、上海上漲4.3%。4月，房價(jià)漲幅環(huán)比最高城市則分別為，合肥上漲5.8%、廈門上漲5.3%、南京上漲4.4%。5月、6月則延續(xù)該趨勢(shì)。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，此前二線城市漲幅超過一線城市的最主要原因是政策因素。他指出，3月，一線城市相繼出臺(tái)不同力度的約束性政策抑制了一線城市繼續(xù)大幅上漲。另一方面，二線城市政策卻從限購、限貸方面呈現(xiàn)最大寬松，導(dǎo)致在前4月資金寬松的情況下市場(chǎng)活躍，促使廈門、南京、合肥、蘇州加速去庫存。

而在政策收緊與市場(chǎng)預(yù)期的影響下，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，樓市正在進(jìn)入新一輪盤整期。一方面，環(huán)比下降城市數(shù)量再次擴(kuò)容，但另一方面，同樣是三、四線城市，其中牡丹江、泉州已連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)價(jià)格環(huán)比下滑，而錦州商品住宅價(jià)格已連續(xù)15個(gè)月環(huán)比下滑。

同時(shí)，亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，6月北上廣深四個(gè)一線城市均出現(xiàn)商品住宅價(jià)格漲幅放緩的跡象。相比5月的環(huán)比漲幅，其中北京漲幅減少了0.7%，上海下降了1.2%，廣州下降了0.6%，只有深圳環(huán)比漲幅微漲0.3%。

上海易居研究院研究員朱光表示，今年以來，全國樓市以去庫存為主要目的，絕大部分城市仍將延續(xù)寬松的購房和信貸政策，再加上居民受制于投資渠道有限，往往將投資房產(chǎn)作為資產(chǎn)增值的主要工具，因此樓市成交活躍，但從歷史上來看，如此高速增長，很難維持較長時(shí)間。

中金公司也有類似判斷。中金宏觀組報(bào)告預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)行業(yè)“三年周期變兩年”，下半年或提前進(jìn)入下行通道。

警惕風(fēng)險(xiǎn)加劇泡沫凸顯

2016年上半年25家企業(yè)半年業(yè)績預(yù)告看漲，多家房企上調(diào)銷售目標(biāo)。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，35家官方公布銷售業(yè)績的房企合計(jì)銷售業(yè)績高達(dá)12425.92億，比2015年同期的7285.54億上漲幅度高達(dá)70.6%，而銷售面積也達(dá)到了10146萬平方米，同比上漲47.5%。具體來看，35家房企平均完成年度任務(wù)指標(biāo)64%，首次出現(xiàn)上半年平均完成指標(biāo)過半的情況。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，市場(chǎng)未來越來越恐慌，一二線恐慌性上漲，三四線恐慌性調(diào)整，地王恐慌出現(xiàn)。

貨幣方面杠桿突增，風(fēng)險(xiǎn)增加。央行日前發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，個(gè)人購房貸款新增2.36萬億元，同比增長1.25萬億元。個(gè)人購房貸款余額同比增長30.9%，同比上升13.9個(gè)百分點(diǎn)。

值得一提的是，今年以來，居民中長期新增貸款月度規(guī)模在不斷上行，絕對(duì)額從4月開始就超過非金融性公司新增中長期貸款規(guī)模。如6月居民中長期貸款月度新增量為5639億元，而非金融公司中長期貸款僅僅增加了4105億元。同時(shí)，上半年數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商企業(yè)到位資金中，來自個(gè)人按揭貸款的收入有1.12萬億，同比增長57%，而同期開發(fā)商全部到位資金僅增長15.6%。

張大偉表示，本輪市場(chǎng)火爆的主要導(dǎo)火線與原因都是信貸釋放，居民杠桿在不斷增加，從而形成了泡沫。從現(xiàn)階段來看，雖然整體新增加貸款降速，但居民戶長期貸款依然天量，趨勢(shì)難改。一旦房市轉(zhuǎn)向，因杠桿帶來的風(fēng)險(xiǎn)將加倍。

而郭毅也認(rèn)為，雖然在房地產(chǎn)調(diào)控放松下，天量貨幣大水漫灌，但部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、產(chǎn)業(yè)提振不利的三四線城市，地產(chǎn)調(diào)控政策的刺激只能對(duì)區(qū)域樓市產(chǎn)生短期的利好拉動(dòng)。長期來看，區(qū)域樓市在缺乏就業(yè)機(jī)會(huì)、人口吸附力不足的背景下，庫存壓力難以得到根本性扭轉(zhuǎn)，仍會(huì)對(duì)樓市的持續(xù)向好形成巨大阻力。

前景調(diào)控趨向“一城一策”

“上半年盡管絕大多數(shù)城市房價(jià)環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大。因此預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策將從‘因城施策’升級(jí)到‘一城一策’。”張大偉表示。

的確，從上半年來看，房地產(chǎn)政策頻出。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，有多達(dá)54個(gè)省市發(fā)布房地產(chǎn)去庫存政策。

例如，廈門于7月15日起調(diào)整住房信貸政策，其中最受關(guān)注的是二套房首付的變化。變化最大的應(yīng)該是，對(duì)于名下有1套房但未結(jié)清貸款的或2筆及以上貸款記錄的，首付從原本的執(zhí)行40%提升到60%。停止向三套房發(fā)放公積金貸款。

張大偉認(rèn)為，過去全面寬松的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)變化，政策開始“托底蓋帽”。這種情況下，房價(jià)上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)約束性的政策。而未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多的將會(huì)升級(jí)到一城一策。

發(fā)改委日前表示，下半年，針對(duì)市場(chǎng)分化的情況，應(yīng)更加注重分類施策、因城施策，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。對(duì)一線及部分二線城市，要密切關(guān)注其庫存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，防止房價(jià)持續(xù)過快上漲。對(duì)三、四線等商品房庫存較大的城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，積極采取有效措施，化解房地產(chǎn)庫存。

此外，有報(bào)道稱，18日上午，住建部部長陳政高帶隊(duì)調(diào)研萬達(dá)、保利、融創(chuàng)和恒大四家房企，摸底當(dāng)前市場(chǎng)情況，尤其是一二三四線城市的土地市場(chǎng)情況和庫存壓力，并為下一步政策調(diào)整支招。據(jù)悉，住建部將分別聽取房企、央行以及眾金融機(jī)構(gòu)的看法，了解目前市場(chǎng)狀態(tài)、風(fēng)險(xiǎn)程度，進(jìn)一步細(xì)化政策重點(diǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。