在房地產鏈條上基本完善的保利地產，開始在產業(yè)地產領域落子。

7月13日，保利首個產業(yè)地產項目啟動全球招商。該項目定位為跨境產業(yè)園區(qū)，位于廣州市南沙區(qū)。據(jù)透露，今年公司將以一線城市群為目標區(qū)域，繼續(xù)拓展1-2個項目。并在跨境產業(yè)園的基礎上，探索更多元的園區(qū)形態(tài)。

業(yè)內人士向21世紀經濟報道記者表示，房企試水產業(yè)地產始于2013年，但目前主流仍需通過房地產銷售進行變現(xiàn)。由于未來地產開發(fā)的主戰(zhàn)場在新區(qū)，因此先發(fā)展產業(yè)，然后帶動住宅和商業(yè)開發(fā)將成為主流。換言之，產業(yè)地產將成為資源占領不可或缺的途徑。

首個項目落戶廣州南沙

作為保利布局產業(yè)地產的頭炮，這個位于廣州市南沙區(qū)的項目地處萬頃沙保稅港加工區(qū)，總占地20萬平方米，總建筑面積約75萬平方米。

保利地產副總經理余英介紹道，南沙項目定位為跨境產業(yè)園區(qū)，將聚集跨境商務、港航服務、制造研發(fā)、保稅展貿四大產業(yè)。此后也將在此基礎上，不斷引入為其服務的相關產業(yè)。

余英強調，保利產業(yè)地產項目將去地產化，不通過產業(yè)地產圈地搞住宅和商業(yè)開發(fā)，潛心產業(yè)園運營。同時在園區(qū)規(guī)劃建設時采用智慧城市的最新成果，打造智慧園區(qū)和信息化服務平臺。

在開啟招商的當天，保利已與10家意向企業(yè)簽署入園意向書。其中包括以順豐為代表的物流倉儲服務公司，物流信息對接平臺公司，IT研發(fā)平臺公司及平安銀行、工商銀行等金融支持類企業(yè)。

而從公司整體戰(zhàn)略而言，之所以布局產業(yè)地產，一方面是遵循國家供給側結構性改革的戰(zhàn)略規(guī)劃，提升住宅以外產品類型的運營實力；另一方面，保利地產相關產業(yè)鏈上，產業(yè)地產此前仍屬空白，也得以借此從公司戰(zhàn)略層面進行補全。

作為項目運營方，廣州保利電商港方面告訴21世紀經濟報道記者，按照規(guī)劃，公司將在今年內新擴展1-2個項目，目標區(qū)域將聚焦在以京滬穗深為核心的京津冀、長三角、珠三角三個含金量高的區(qū)域。

在當前南沙項目穩(wěn)定運營的前提下，保利電商港不排除后續(xù)在全國范圍內繼續(xù)找尋保稅區(qū)內相關項目。據(jù)透露，目前已考慮在珠海進行類似布局。未來也會根據(jù)擴展目標地塊的屬性，考慮跨境產業(yè)園以外的多元形態(tài)。

由于產業(yè)地產運轉周期較長，保利計劃在后續(xù)引入資本運作。對此，廣州保利電商港方面表示，在項目運作的同時將一直為金融化做準備，達到一定條件就可進行相關操作。

如普洛斯中國或許將成為保利電商港參考的模式之一。

據(jù)悉，普洛斯中國的運營模式是，通過為物流基礎設施提供標準設施開發(fā)、定制開發(fā)、收購與回租等解決方案，待現(xiàn)金流穩(wěn)定后，打包進入基金公司產品，同時仍維持倉儲空間運營管理。

而保利集團目前旗下已有信?；?、保利資本兩家資金運作平臺。

產業(yè)地產為資源占領？

房企大規(guī)模試水產業(yè)地產始于2013年。

平安證券曾分析到，產業(yè)地產的是指是價值實現(xiàn)模式，通過土地增值、物業(yè)租售、物業(yè)經營和資產融資最終實現(xiàn)土地及建筑價值。

從開發(fā)模式而言，分為政府規(guī)劃發(fā)展集群產業(yè)模式；開發(fā)商建設基礎設施或廠房，通過租賃、轉讓等方式經營管理模式；企業(yè)自主開發(fā)并進駐，引入同類企業(yè)模式；基金、政府投資，委托專業(yè)產業(yè)地產開發(fā)商開發(fā)模式。

東方證券分析師竺勁告訴21世紀經濟報道記者，由于當前房企凈利潤率普遍下滑，且已有如華夏幸?；鶚I(yè)此類公司的產業(yè)園區(qū)模式逐漸得到市場認可，推動了房企在該領域嘗試。

在戴德梁行產業(yè)地產部主管及助理董事黃文禮看來，房企運營產業(yè)地產，更多是出于對資源占領的考慮。“開發(fā)商已經注意到，脫離產業(yè)做住宅和商業(yè)，未來空間會越來越小。所以未來理想的狀態(tài)是，先發(fā)展產業(yè)，然后帶動住宅和商業(yè)開發(fā)。隨著城鎮(zhèn)化進程的深入，未來地產開發(fā)的主戰(zhàn)場在新區(qū)，而新城的開發(fā)更依賴于產業(yè)的引入與發(fā)展。”

黃文禮告訴記者，他認為前述模式中，開發(fā)商建設產業(yè)地產，選擇進行科技型地產和物流園地產運營相對容易操作。工業(yè)園、文創(chuàng)園、孵化器等領域需要更多的操盤經驗及客戶資源，進入門檻相對更高。

但這并不能成為房企轉型倚靠的主要方向，前述人士均認為，目前大部分房企試水產業(yè)地產仍無法脫離通過房地產銷售進行變現(xiàn)。

因此，這也需要通過金融化方式減輕運營壓力。

“產業(yè)地產金融化最普遍的模式就是引入基金或引入戰(zhàn)略投資者、合作方，稀釋股份甚至全部轉讓，達到退出。REITs（資產證券化）屬于新興方式，但這在國內剛開始試水，目前幾乎沒有太多成功案例，但將會是未來的主導方向。”黃文禮表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。