二季度以來，一、二線城市土地市場呈現(xiàn)出“地王”遍地開花的景象。一、二線城市土地市場接連出現(xiàn)逾百宗高溢價、高總價、高單價的“三高”地塊。

三期疊加的宏觀經(jīng)濟(jì)，樓市去庫存刺激了一、二線城市地價飛升，拍地必地王的背景下，剛需盤已經(jīng)滅絕，豪宅化開發(fā)成為必然選項。就產(chǎn)業(yè)進(jìn)化而言，這和以遠(yuǎn)古海洋生物滅絕為開端、恐龍主宰地球興起的三疊紀(jì)時代頗有些異曲同工。

剛需盤滅絕，豪宅化開發(fā)成必然

土地市場高燒不退。

“看不懂”、“太瘋狂”是現(xiàn)如今業(yè)內(nèi)外人士對于一線城市土地競拍的評價。“寧愿作死，不愿早死”成為開發(fā)商普遍的共識。

《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》（以下簡稱《東地產(chǎn)》）注意到，隨著市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊幾乎絕跡，外環(huán)外成為開發(fā)商新的主戰(zhàn)場，“面粉”貴過“面包”成為常態(tài)，只要有土地競拍就會誕生地王，全面豪宅化開發(fā)時代正在悄然而至。

土地競拍必地王

稍加留意，很容易為開發(fā)商列出一連串看似并不理性的競拍行為。

4月以來，隨著政府推地力度增加，優(yōu)質(zhì)土地頻頻入市，開發(fā)商趨之若騖，將全市土地價格推向了一個全新的高度。5月全市經(jīng)營性用地的平均溢價率達(dá)到167%，土地市場熱度可見一斑。

泗涇樓板價被更新至38300元/平方米、周浦刷新至43600元/平方米、顧村樓板價達(dá)到36964元/平方米之后，上海土地市場幾乎已經(jīng)形成土地競拍必地王的“規(guī)律”。

6月中旬，外環(huán)外的嘉定區(qū)也在風(fēng)口浪尖上迎來了土拍，甚至引來央行和銀監(jiān)局工作人員前來坐鎮(zhèn)，這種情況此前從未出現(xiàn)，但是，“地王”依然是“地王”。

六月底七月初，上海的土地市場持續(xù)高溫，在三天的時間內(nèi)共賣地約88億元。

外環(huán)外土地尚且如此，市中心土地更是被“瘋魔化”。

7月14日，虹口區(qū)涼城新村街道073-06號地塊即將迎來出讓，剔除自持和保障房面積之后，可售住宅起始樓板價達(dá)到47500元/平方米，有傳言該地塊將拍出逾10萬元/平方米的天價。而當(dāng)前虹口區(qū)在售的豪宅中，瑞虹新城最新一批房源的均價相傳將達(dá)到10萬元/平方米，就這一點(diǎn)而言，虹口地塊拍出10萬元/平方米的樓板價似乎也不是不可能的事情。

不容置否，在部分二三線城市庫存壓力逐漸增大，行業(yè)集中度越來越高的情況下，扎根一線被許多房地產(chǎn)開發(fā)商提到前所未有的戰(zhàn)略高度。上海以其因高效的市場化水平而受到廣大開發(fā)商的青睞，因此，在一定時間內(nèi)，土地競拍必地王的趨勢預(yù)計仍將延續(xù)下去。

全面豪宅化開發(fā)時代來臨

地價是房價的重要組成部分，高地價必然會帶動周邊房價上漲的預(yù)期。而在泗涇、周浦、顧村、嘉定新城這波地王潮之后，外環(huán)外區(qū)域項目的估值必將被重新界定。

上海于2005年6月出臺普通住房標(biāo)準(zhǔn)制度，并先后于2008年11月、2012年3月、2014年11月對標(biāo)準(zhǔn)作了調(diào)整。按照當(dāng)前標(biāo)準(zhǔn)，可以享受優(yōu)惠政策的普通住房要求同時滿足以下條件：

①五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；

②單套建筑面積在140平方米以下；

③實(shí)際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。

如今看來，符合這一標(biāo)準(zhǔn)的普通住房已經(jīng)越來越少。根據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，截至6月16日，今年以來全市一手商品住宅均價已經(jīng)達(dá)到了3.48萬元/平方米，相較去年全年3.22萬元/平方米的均價進(jìn)一步上漲了8.20%。

事實(shí)上，隨著時代的變遷、城市建設(shè)的加快，上海的房價格局一直在被改寫。

①2004年時，上海（環(huán)線）區(qū)域房價格局達(dá)到“3-2-1”（內(nèi)環(huán)：3萬元/平方米，中環(huán)：2萬元/平方米，外環(huán)：1萬元/平方米）只不過是一個猜想；

②2007、2008年時，這一房價水平就已實(shí)現(xiàn)；

③隨后，上海房價持續(xù)上漲，“5-3-2”、“7-5-3”等理論相繼被拋出；

④如今，按照部分最新的樓盤開價，不少人認(rèn)為上海房價已經(jīng)基本邁入了“9-6-3”格局。

而按照上述地塊資料粗略估算，這些外環(huán)外地王項目將來的保本售價都將達(dá)到6萬元/平方米、甚至7萬元/平方米的高度，全面豪宅化開發(fā)時代正在來臨。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《東地產(chǎn)》采訪時表示：

北京、上海出讓的郊區(qū)土地未來售價預(yù)期都要在6萬+，導(dǎo)致市場全面高端化，未來新上市的商品房定價會出現(xiàn)高端化趨勢，而很多過去認(rèn)為是非豪宅區(qū)的區(qū)域?qū)?yīng)大量的豪宅項目，對市場定價有明顯影響。

“環(huán)”線準(zhǔn)繩漸變

也有地產(chǎn)人士表示，隨著城市功能的不斷外擴(kuò)，未來可能要用東京的城市版圖來衡量上海地產(chǎn)，也就是在城市內(nèi)打造多個中心，而不再僅僅是現(xiàn)在這種簡單用“環(huán)”作為準(zhǔn)繩的規(guī)則。

“游戲規(guī)則可能要變了，當(dāng)?shù)罔F四通八達(dá)，各個板塊中心崛起，商圈叢立，原先一些外環(huán)外的購房者完全不用再到傳統(tǒng)的‘市中心’購物消費(fèi)，只需要根據(jù)自己上下班的交通半徑來選擇位置，所謂內(nèi)環(huán)、外環(huán)的概念會越來越淡化。”一位業(yè)內(nèi)人士這樣指出。

易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱向記者分享了一組數(shù)據(jù)，截至6月16日，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在今年上半年的全市商品住宅項目成交金額排名TOP10榜單中，除了尚海酈景、瑞虹新城、萬科翡翠雅賓利、綠地海珀黃浦、仁恒公園世紀(jì)等中心城區(qū)項目以外，排名第7位的仁恒西郊、第8位的保利艾廬和第10位的湯臣臻園，分別位于青浦徐涇、原南匯周康和奉賢南橋等外環(huán)外區(qū)域。

由此可見，因為過去多年高昂的拿地成本積淀，導(dǎo)致未來入市項目將溢價打造愈發(fā)極值化，隨著可開發(fā)用地的稀缺性，城市外圍亦將更多出現(xiàn)“高質(zhì)、高價”項目。

丁祖昱這樣認(rèn)為：

今后，豪宅外延的趨勢將愈發(fā)明顯。當(dāng)前，總價在1000-2000萬元之間的所謂入門級豪宅多數(shù)集中在中外環(huán)之間的區(qū)域，而下一步，這些豪宅就會集中在外環(huán)附近了，那里有更大的空間可以做豪宅。

而寶華企業(yè)集團(tuán)有限公司副總裁楊健在接受《東地產(chǎn)》采訪時則表示：“現(xiàn)如今上海的房價正在向香港看齊，后續(xù)房價還會繼續(xù)穩(wěn)步上升。全面豪宅的發(fā)展會促使開發(fā)商更加注重產(chǎn)品品質(zhì)，推進(jìn)全面精裝修產(chǎn)品的發(fā)展，這對于房地產(chǎn)行業(yè)逐步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化、減少二次裝修帶來浪費(fèi)等方面都是有著良好影響的。”

快周轉(zhuǎn)失靈

毫無疑問，進(jìn)入全面豪宅化開發(fā)時代之后，原本較為流行的“快周轉(zhuǎn)”方式已經(jīng)不適用于地王項目，開發(fā)商的投資開發(fā)周期變長，高溢價開發(fā)已經(jīng)成為必修課，在此期間，其開發(fā)、資金、營銷等綜合實(shí)力受到各方面挑戰(zhàn)。

張大偉更是直言：“近期一線城市外環(huán)外頻出的地王項目更像是一場賭博，而這場賭注的籌碼則是資金信貸和產(chǎn)品。”

在上海這樣的一線城市，永遠(yuǎn)不缺地王的存在，但在上海地價不斷飆漲的這幾年，在地王項目上折戟沉沙的開發(fā)商也大有人在。此前，松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)附近的一個高端樓盤就曾經(jīng)傳出因產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確、原先規(guī)劃的大戶型不為市場所認(rèn)可，最終炸樓后重新規(guī)劃成小戶型的消息。

記者注意到，泗涇、周浦等外環(huán)外地王對于中小套型住宅的比例往往要求在60%-80%之間，并要求不得建設(shè)聯(lián)排、別墅等，甚至連多層也不允許，這就意味著將來項目的物業(yè)形態(tài)多為小高層或高層的公寓產(chǎn)品，房屋總價立時被拉低。

而產(chǎn)品定位也決定了客戶定位，將來，這些小戶型的定位預(yù)計還是以自住或改善客戶為主；而從項目建設(shè)時間要求來看，基本上都要在交地后一年內(nèi)動工，動工后3年或4年內(nèi)竣工。假設(shè)其開盤時間是在拿地的2年之后，那么，2年后房價會處于一個什么水平呢？

《東地產(chǎn)》從上海中原市場研究中心資深研究經(jīng)理龔敏處得到一張地王項目價格預(yù)估的表格，以保利的周浦地王為例，成交樓板價為43607元/平方米，將來售價預(yù)估為7.56萬元/平方米，目前區(qū)域內(nèi)公寓均價為3.9萬元/平方米。過去2年，周浦區(qū)域均價上漲了62.22%。而周浦地王項目若要實(shí)現(xiàn)7.56萬元/平方米的售價，意味著未來2年需要在當(dāng)前3.9萬元/平方米的均價基礎(chǔ)上再上漲93.64%，與2年前實(shí)際漲幅相差-31.42%。

地王風(fēng)險存在

而在這些地王項目中，風(fēng)險最大的是松江泗涇板塊，過去2年區(qū)域內(nèi)公寓均價實(shí)際漲幅只有17.3%，根據(jù)泗涇地王的地價預(yù)估，兩年后的保本售價需達(dá)到6.67-6.76萬元/平方米，房價增幅高達(dá)150%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過前2年的實(shí)際增幅。

在龔敏看來，地王風(fēng)險是存在的，除了政策環(huán)境、區(qū)域市場環(huán)境都可能發(fā)生變化外，實(shí)際的支付能力也較難承受持續(xù)上漲的房價。“以上地王項目無論從地段還是產(chǎn)品定位來看基本鎖定在普通客戶為主，部分地王項目風(fēng)險較高，市場供求不平衡帶來的房價上漲因素固然存在，但與支付能力形成較大落差也使得地王項目處于高風(fēng)險之中。”

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉明顯不看好此輪地王項目，他告訴《東地產(chǎn)》：

開發(fā)商的普遍做法就是營造產(chǎn)品差異化，然而大多數(shù)營造產(chǎn)品差異化的背后其實(shí)就是‘被改善’、‘被豪宅’的過程，如此一來再加上未來在媒體上的營銷炒作，區(qū)域樓市定位遭遇‘拔苗助長’，而此時，市場能否接受“被改善”、“被豪宅”的產(chǎn)品還真是值得擔(dān)心。

“對房企而言，由于‘被改善’、‘被豪宅’引起市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，而市場真實(shí)的需求結(jié)構(gòu)并非如此，這成為房企拿下地王之后的最大隱藏風(fēng)險。”張宏偉如是說。

張大偉雖然也認(rèn)為目前的收入端和需求端支撐不了房價繼續(xù)翻倍增長，不過，他同時又表示還有一個貨幣供應(yīng)端的變量：“2008年上海房屋均價才1萬元，正是貨幣超發(fā)的結(jié)果導(dǎo)致了房價飆漲，對于企業(yè)來說，如果考慮到供給端，土地供應(yīng)減少，貨幣又超發(fā)，開發(fā)商還是抱著豪賭的心態(tài)，因為房價已經(jīng)是一個貨幣現(xiàn)象，從這個角度看，‘地王’的預(yù)期價也未必一定達(dá)不到。”

國際豪宅啟示錄：中心地脈論

住宅用地稀缺導(dǎo)致2016年高價地塊頻現(xiàn)，2017、2018年上海樓市豪宅產(chǎn)品遍地開花已成定局，高端市場將面臨激烈的市場競爭，未來市場的競爭將會從產(chǎn)品硬性開發(fā)轉(zhuǎn)向資源配備及軟性服務(wù)上。

將打破地段論、品牌論的上海未來豪宅，依然得接受市場的檢驗?！稏|地產(chǎn)》展開國際視野，縱觀全球豪宅市場，或許可以隱約觸及到一個未來上海豪宅的輪廓。

國際豪宅多根植城市中心

“如果你想和阿拉伯酋長，俄羅斯石油大亨和歐洲億萬富翁做鄰居，那么到倫敦海德公園一號去買一套公寓是不二的選擇。”一位業(yè)內(nèi)人士這樣向《東地產(chǎn)》記者描述對海德公園一號的印象。

這座在2011年號稱世界最貴公寓的豪宅，位于倫敦市中心最昂貴的地段，開盤三個月即以約6.45萬英鎊（合人民幣約60萬）/平方米的均價售出六成。其中，面積最大的一套賣到1億英鎊（合人民幣約9.2億）。那么，海德公園一號憑什么能賣出如此驚天的單價呢，還引得富人爭搶呢？

這在很大程度上取決于它極其優(yōu)越的地段。這座舉世聞名的倫敦頂豪，毗鄰著名的海德公園和倫敦最繁華的商業(yè)區(qū)之一——肯辛頓商業(yè)區(qū)的中心地帶，相鄰不遠(yuǎn)處就是英國女王的官邸白金漢宮、大不列顛自然史博物館和泰晤士河？

一位擁有海外地產(chǎn)的投資人向記者表示：

雖然如今上海市區(qū)周邊地王頻出、未來樓產(chǎn)品豪宅化勢不可擋，但評價一座豪宅是否能夠謂之國際頂豪，地段依然是最佳標(biāo)準(zhǔn)。在上海這個人口密度很高的城市，方便快捷的交通是市中心豪宅擁有的無可取代優(yōu)勢，因為可以享用城市的核心資源和配套設(shè)施。

縱觀世界億萬富豪公認(rèn)的頂豪名錄，可以發(fā)現(xiàn)歷史總是驚人的相似。不僅是海德公園一號，每一個知名豪宅，都根植于一個城市的中心地脈。

《東地產(chǎn)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，這些世界級豪宅，除了身處國際都會城市的核心商業(yè)區(qū)外，還擁有著絕佳的自然環(huán)境、產(chǎn)品創(chuàng)新并具備頂級社區(qū)服務(wù)。一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，“過去，無論中國城市實(shí)力還是房地產(chǎn)產(chǎn)品能力都處于成長階段，如今這些條件逐漸成熟后，上海這樣的國際都市卻已找不到類似的核心地塊，已經(jīng)不可能打造傳統(tǒng)意義上的國際化豪宅。除非破除地段論，另辟蹊徑。”

遺世獨(dú)立的絕佳產(chǎn)品性能

如果拋開地段，豪宅的價值則體現(xiàn)了絕佳產(chǎn)品性能上。

豪宅消費(fèi)的個性化時代已然到來，千人一面的所謂標(biāo)準(zhǔn)早已不適用于富豪們求新求特、惟我獨(dú)有的心態(tài)。

“在紐約市公園大道上，第56號與第57號街道間，有一棟摩天大樓高聳入云，此樓之高，估計就連金剛也會望而卻步。不論從哪個角度看，高聳入云的公園大道432號都帶著幾分遺世獨(dú)立的味道。恰恰這份‘遺世獨(dú)立’正是更多事業(yè)成功后追求新人生巔峰的富豪看重的地方。”

一位在美國曼哈頓工作多年的華裔房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對記者敘述稱，“在紐約的5個區(qū)都能看到這棟修長的摩天大廈，該大廈高度已經(jīng)超過了紐約帝國大廈、克萊斯勒大廈，如果不包括建筑屋頂層上的尖塔，大樓的高度也超越了目前西半球最高建筑-紐約世貿(mào)中心一號大樓。”

而公園大道432號最引人注目的，是在這棟內(nèi)部使用面積高達(dá)40萬平方英尺（約3.7萬平方米）的高樓里，只有104套住宅，其裝修更是極盡奢華。報道該摩天大樓的《紐約時報》也說：

如果曼哈頓正在成為一個富人的游樂場，那么這里是它的新航標(biāo)。

由此可見，豪宅除了體現(xiàn)在區(qū)域地段上之外，也體現(xiàn)在建筑實(shí)體本身的個性化、裝修品質(zhì)等方面。

隨著富豪們消費(fèi)心態(tài)的日益成熟及對豪宅選購認(rèn)識的日益深入，全裝修別墅的喜好度也大幅度提升，而開發(fā)商們也紛紛推出別具風(fēng)格的個性產(chǎn)品。上海東郊的君庭、佘山的月湖山莊、旗忠的御濤園等別墅都主推全裝修產(chǎn)品，湯臣一品還與Versace聯(lián)手打造了樣板房。

隨著上海宅地資源的日益緊缺，地王的不斷誕生，豪宅裝修的潮流其實(shí)從前些年就開始。但當(dāng)年一些因定制化裝修而失敗的豪宅并不在少數(shù)。因此，上海的豪宅市場亟待逐漸超越假大空的套路，深度挖掘項目本身的價值精髓，找出符合自身性能的個性化打造方案。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。