限購(gòu)謠言過(guò)后，樓市突然轉(zhuǎn)向北京樓市敏感時(shí)刻

摘要：當(dāng)下的北京樓市，已經(jīng)到了風(fēng)聲鶴唳的程度。謠言紛飛讓房?jī)r(jià)猶如在風(fēng)中飄搖的風(fēng)箏。最近一個(gè)細(xì)節(jié)傳播生動(dòng)但很快就被官方辟謠的商住項(xiàng)目限購(gòu)消息，更是讓房?jī)r(jià)有了坐過(guò)山車的感覺(jué)。

當(dāng)下的北京樓市，已經(jīng)到了風(fēng)聲鶴唳的程度。謠言紛飛讓房?jī)r(jià)猶如在風(fēng)中飄搖的風(fēng)箏。最近一個(gè)細(xì)節(jié)傳播生動(dòng)但很快就被官方辟謠的商住項(xiàng)目限購(gòu)消息，更是讓房?jī)r(jià)有了坐過(guò)山車的感覺(jué)。

近日，有不愿具名的開發(fā)商對(duì)媒體透露，包括國(guó)資委在內(nèi)的多家監(jiān)管機(jī)構(gòu)，對(duì)央企開發(fā)企業(yè)約談，口頭下發(fā)通知，要求收斂在土地市場(chǎng)的追高拿地行為。各家企業(yè)不同，被約談的央企、國(guó)企開發(fā)企業(yè)都有，主要由所屬的監(jiān)管機(jī)構(gòu)約談。

春節(jié)后，北京樓市曾經(jīng)出現(xiàn)一個(gè)小高峰，但是自5月份以來(lái)，北京二手房成交便逐步降溫。進(jìn)入6月，北京二手房簽約更是出現(xiàn)了斷崖式下跌。北京樓市下一步將走向何方？市場(chǎng)正在逐漸出現(xiàn)分化。

“亂象只是表象，根源其實(shí)很復(fù)雜。”商業(yè)地產(chǎn)資深專家段舒懷認(rèn)為。

6月樓市遇冷

6月16日下午，北京市政府召開了《關(guān)于全面深化改革提升城市規(guī)劃建設(shè)管理水平的意見》解讀新聞發(fā)布會(huì)，據(jù)介紹，新版《北京市城市總體規(guī)劃》將于今年年內(nèi)完成。

據(jù)悉，北京新版城規(guī)將堅(jiān)持“框定總量、限定容量、盤活存量、做優(yōu)增量、提高質(zhì)量”的原則，并推動(dòng)城市規(guī)劃建設(shè)向更加注重減量提質(zhì)轉(zhuǎn)變，明確2030年城市發(fā)展的基本框架，并遠(yuǎn)景展望到2050年。

隨著新版北京城市規(guī)劃將于年底完成，北京房?jī)r(jià)走勢(shì)又成為全國(guó)關(guān)注焦點(diǎn)。事實(shí)上，在5月27日由習(xí)近平主持召開的中央政治局會(huì)議上，研究部署規(guī)劃建設(shè)北京城市副中心和進(jìn)一步推動(dòng)京津冀協(xié)同發(fā)展有關(guān)工作，此后北京通州區(qū)乃至北京全境房?jī)r(jià)就一路飆升。

然而，進(jìn)入6月，北京二手房簽約卻出現(xiàn)了斷崖式下跌。

一直在看東城區(qū)二手房的李女士春節(jié)后正欲出手，但看中的房子總是很快成交，5月份，李女士又看上了南二環(huán)一套住宅，因?yàn)橘Y金問(wèn)題沒(méi)能成交。沒(méi)想到進(jìn)入6月份后，李女士卻不斷接到鏈家地產(chǎn)一門店經(jīng)理的電話，而此前看上的住宅竟然一直沒(méi)有成交，并且業(yè)主還在價(jià)格方面松了口。

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，6月第二周（6月6日-12日），北京市二手住宅成交1887套，網(wǎng)簽量環(huán)比大幅下降61.2%，為2016年以來(lái)的最低水平。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心的統(tǒng)計(jì)也顯示，5月最后兩個(gè)工作日，全市二手房住宅網(wǎng)簽量幾乎均接近2000套，但進(jìn)入6月之后，北京二手住宅的單日網(wǎng)簽量便由1000+驟降至500套甚至更低。另?yè)?jù)鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，目前的二手房市場(chǎng)房客源比已經(jīng)下降到3以下，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)繁榮時(shí)期的4以上。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房網(wǎng)簽量的下滑，一方面是由于購(gòu)房需求減少，成交量持續(xù)回落是近期的大趨勢(shì)；另一方面，也有端午節(jié)假期以及上周商住集中網(wǎng)簽的特殊原因。

“最近一段時(shí)間，成交確實(shí)萎縮了，但這只是階段性的，隨著北京要遷往副中心通州，現(xiàn)在城八區(qū)尤其是現(xiàn)在東城區(qū)和西城區(qū)，住宅的價(jià)值會(huì)越來(lái)越高。”鏈家地產(chǎn)一位門店經(jīng)理試圖說(shuō)服李女士趁現(xiàn)在市場(chǎng)萎縮盡快成交。

而對(duì)于價(jià)格，該門店經(jīng)理則告訴李女士，目前業(yè)主在價(jià)格上也已經(jīng)松了口，具體降多少都可以談，甚至還稱可以接受放款比較慢的公積金＋商業(yè)貸款的組合貸。

事實(shí)正是如此，在整體市場(chǎng)成交下滑的情況下，購(gòu)房者的議價(jià)能力正在提升，部分房源的報(bào)價(jià)也出現(xiàn)了不同幅度的讓步。

根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，6月第二周，北京通過(guò)鏈家成交的二手住宅成交均價(jià)為43959元/平方米，成交價(jià)較上一周有1.3%的下降，且已經(jīng)是5月第四周以來(lái)的連續(xù)下滑。商品房銷售回落

除了北京二手房突然出現(xiàn)交易萎縮，還出現(xiàn)了價(jià)格松動(dòng)，京城商品房銷售面積漲幅也開始回落。

近日，北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布1-5月北京經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)數(shù)據(jù)：全市商品房銷售面積492.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.1%，漲幅較前4個(gè)月回落15.2個(gè)百分點(diǎn)；不過(guò)，住宅銷售面積305.2萬(wàn)平方米，下降14.8%。

數(shù)據(jù)顯示，1-5月，北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1199.7億元，同比下降5.8%，降幅比1-4月擴(kuò)大2.7個(gè)百分點(diǎn)。商品房竣工面積657.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.3%；其中，住宅竣工面積325.6萬(wàn)平方米，下降9.8%。商品房銷售面積492.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.1%；其中，住宅銷售面積305.2萬(wàn)平方米，下降14.8%。

去庫(kù)存方面，5月末，全市商品房待售面積2188.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.5%；其中，住宅待售面積894.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.4%。

而從銷售方面看，與前4個(gè)月相比，前5個(gè)月商品房銷售面積增加105.2萬(wàn)平方米，漲幅回落15.2個(gè)百分點(diǎn)。1-4月，全市商品房銷售面積為387.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.3%；其中，住宅銷售面積為230.2萬(wàn)平方米，下降8%。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，商品房銷售面積漲幅回落，與北京地產(chǎn)市場(chǎng)開始退熱有關(guān)。不過(guò)也有商業(yè)地產(chǎn)專家認(rèn)為，商品房銷售面積漲幅的回落，是因?yàn)槭艿缴套》客蝗怀山槐q的影響。

商住房異動(dòng)

北京商住項(xiàng)目限購(gòu)傳聞的愈演愈烈，直接導(dǎo)致了商住項(xiàng)目的成交量出現(xiàn)了暴漲。

以6月6日-6月12日這一周為例，北京新房市場(chǎng)共成交4089套房源，其中商住類產(chǎn)品3345套，環(huán)比暴漲161.3%，商住類產(chǎn)品占北京新房成交量的比例達(dá)到了81.8%。

實(shí)際上，自今年以來(lái)，因?yàn)橥ㄖ萆套》肯拶?gòu)、房山商住房暫停網(wǎng)簽等消息不斷爆出，商住類產(chǎn)品早已經(jīng)超過(guò)住宅，成為北京新房市場(chǎng)的主力。隨著北京商住項(xiàng)目將全面限購(gòu)的傳聞爆出，商住類產(chǎn)品的成交量進(jìn)一步被推漲。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月11日，年內(nèi)北京公寓簽約首次超過(guò)了住宅。在北京新建商品房中，年內(nèi)住宅簽約20742套，而公寓類物業(yè)簽約達(dá)到了26336套，在合計(jì)4.7萬(wàn)套成交中，公寓占比高達(dá)55.9%。而2015年，這一比例僅為28.5%，之前比例基本都在30%以內(nèi)。

另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，商住項(xiàng)目不僅成交呈現(xiàn)暴漲，價(jià)格也不斷突破。近期共計(jì)有3個(gè)項(xiàng)目單周成交金額超過(guò)10億元，分別是東亞華欣灣、尚峯壹號(hào)、林肯公園，后兩者均為商住類產(chǎn)品。而從成交套數(shù)與成交金額上看，尚峯壹號(hào)和林肯公園也是遙遙領(lǐng)先；其中，尚峯壹號(hào)一周共計(jì)成交948套房源，成交金額高達(dá)44.82億元；林肯公園共計(jì)成交646套房源，成交金額為34.55億元。據(jù)悉，尚峯壹號(hào)于2015年8月份開盤，截至6月13日，該項(xiàng)目簽約已經(jīng)達(dá)到了57.25億元，但近54億元是在6月份完成銷售的，而該項(xiàng)目開盤前9個(gè)月的銷售額僅為3億元上下。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，今年以來(lái)公寓成交超過(guò)住宅的主要原因，除了通州部分項(xiàng)目突擊簽約增加幾千套外，住宅產(chǎn)品高端化是主要原因。據(jù)悉，目前北京的新建商品房住宅套均成交額已經(jīng)達(dá)到了508萬(wàn)元，公寓成交單套平均在186萬(wàn)元。

而商住項(xiàng)目成交超越住宅項(xiàng)目，一方面正是因?yàn)樯套№?xiàng)目的開發(fā)商擔(dān)心限購(gòu)出臺(tái)后市場(chǎng)徹底冰封，去化更加困難，所以加快推盤；另一方面，不少?zèng)]有購(gòu)房資質(zhì)的人群，擔(dān)心在北京買房的最后一條通道也被堵死，所以加速購(gòu)房。

而隨著樓市忽冷忽熱，近期開發(fā)商也開始活躍起來(lái)，“地王”頻頻爆出。

“從今年一線城市的市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，品牌開發(fā)商們深知，在京滬深調(diào)控政策已經(jīng)嚴(yán)厲執(zhí)行的市場(chǎng)背景下，今年下半年樓市勢(shì)必會(huì)進(jìn)入調(diào)整期，銷售端勢(shì)必會(huì)有所損失。此時(shí)，謀劃布局土地市場(chǎng)，謀劃下一輪市場(chǎng)的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)已成為大多數(shù)品牌開發(fā)商的策略。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。