碧海藍(lán)天、國際旅游島、世界長壽之鄉(xiāng)，這些得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢，并沒有助力海南房地產(chǎn)市場的上漲，在全國一二線城市房價一片“漲”聲中，海南房價卻遭遇5年來連續(xù)下跌。

另一方面，被海南房子熱銷、開發(fā)商新樓盤不斷面世的熱鬧景象所掩蓋的，是當(dāng)?shù)匾蚍抢硇酝顿Y導(dǎo)致的供需嚴(yán)重失衡的現(xiàn)實，這也讓海南這個旅游熱門勝地的樓市庫存明顯高于全國平均水平。但當(dāng)?shù)夭糠质锌h房地產(chǎn)投資仍在盲目增長中。

海南備案成交數(shù)據(jù)顯示，海南商品房成交均價在2011年達(dá)到13366元/平方米的最高點(diǎn)，2012年滑落至10140元/平方米，此后4年內(nèi)，成交均價在1.1萬元/平方米左右。今年1~5月網(wǎng)簽均價為9883元/平方米。

具體到城市來看，海口的成交均價2011年為8934元/平方米，此后開始走低，2014年有所回升，達(dá)到8999元/平方米，近三年來整體較為穩(wěn)定。

但三亞的房價近五年來則出現(xiàn)了大滑坡，在2012年達(dá)到27070元/平方米后，此后波動較大，截至2016年4月，成交均價降至17880元/平方米，降幅高達(dá)五成。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，海南房地產(chǎn)市場之所以會有“一蹶不振”的效果，實際上和此類城市投機(jī)性需求過多是有關(guān)系的。從實際情況看，很多人到海南投資購房的初始動機(jī)是因為此類區(qū)域碧海藍(lán)天，認(rèn)為適合居住等需求。但后續(xù)發(fā)現(xiàn)很難轉(zhuǎn)手，這造成房產(chǎn)市場流通性較差。另外，眾多房企投資非理性狂熱，大規(guī)模土地出讓后，市場供應(yīng)總體偏高。

而對于海南來說，即便有房屋成交，入住率也并不高，造成社區(qū)氛圍不足。“這些因素都會影響海南的樓市價值，甚至制約海南房價的上漲。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。

海南省住建廳相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度全省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長15.7%，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比增長均在七成以上，增速均比去年同期提高近100個百分點(diǎn)。近幾年,海南每年銷售商品房面積1000萬平方米左右，但與此同時，每年商品房開工面積也高達(dá)1600萬平方米左右。

海南錦誠機(jī)構(gòu)發(fā)布的報告顯示，2015年末，海南全省庫存量3639.23萬平方米，全省平均去化周期48.85個月，顯著高于全國平均水平。省會海口、國際旅游城三亞成為當(dāng)?shù)貛齑孀罡叩膮^(qū)域，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2016年4月，?？趲齑媪窟_(dá)594萬平方米，三亞庫存量達(dá)241萬平方米。

海南省建設(shè)廳調(diào)查，海南除海口、三亞、三沙、陵水、瓊中、臨高6個市縣外,其他13個市縣商品住宅消化期超過全省平均水平。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，海南的庫存壓力體現(xiàn)為三方面：第一是去庫存周期偏高，總體上看即便購房政策比較寬松，大規(guī)模的庫存房源也不可能在短期內(nèi)得到消化。第二是庫存壓力大的城市數(shù)量較多，比如?？凇⑷齺啞⒘晁瘸鞘?，基本上都有高庫存的壓力，或者說圍繞海岸線投資項目已經(jīng)成為當(dāng)?shù)赝顿Y的一個重心。第三是潛在的去庫存壓力比較大。比如說目前有很多已成交而未開發(fā)的用地，這會使得海南整個房地產(chǎn)市場面臨各類去庫存壓力。第四是空置率較高，很多房源即便已經(jīng)銷售，但也會有較大的空置現(xiàn)象。

去年至今，海南當(dāng)?shù)卣l頻出手“救市”，但效果甚微。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從后續(xù)市場預(yù)期看依然很難明顯得到提振，一個很重要的原因是海南房地產(chǎn)市場的供應(yīng)規(guī)模大，海岸線的開發(fā)力度太大，這都容易形成庫存規(guī)模和壓力。但此類市場的一個特點(diǎn)是，后續(xù)交易量依然會上升，緣于后續(xù)房地產(chǎn)市場的繼續(xù)提振和發(fā)展。而且從實際情況看，因為房價不算太貴，很多人可能會“無視”此類產(chǎn)品的交易價格下跌現(xiàn)象。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，海南最大的優(yōu)勢就是氣候和地理位置優(yōu)勢，而最大的劣勢就是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入不給力的特征。從這兩方面看，優(yōu)勢內(nèi)容可以使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)得到較好的發(fā)展，后續(xù)此類產(chǎn)業(yè)規(guī)劃應(yīng)該繼續(xù)進(jìn)行下去。而劣勢方面，則需要培育一些新型的產(chǎn)業(yè)，比如發(fā)展休閑文化產(chǎn)業(yè)等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。