7000億元，是目前北京商品房庫(kù)存市值，它相當(dāng)于2016年前4個(gè)月中國(guó)所有國(guó)企利潤(rùn)總和。

這僅僅是已經(jīng)取得預(yù)售許可證的新房庫(kù)存，如果再加上在建項(xiàng)目工程和儲(chǔ)備土地，這個(gè)數(shù)字至少還要翻一倍以上。

北京樓市一向被開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者看好，上萬(wàn)億市值庫(kù)存是否意味著風(fēng)險(xiǎn)正在聚集？誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單？不僅考驗(yàn)著京城樓市的張弛力度，也考驗(yàn)著購(gòu)房者的韌性。

北京某開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在面粉比面包貴的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)普通住宅不賺錢(qián)，促使開(kāi)發(fā)商只能做豪宅。

一方面，由于豪宅客戶(hù)群體較為狹窄，去化速度相對(duì)較慢，大量新項(xiàng)目入市使得豪宅市場(chǎng)逐漸供大于求；另一方面，高地價(jià)進(jìn)一步擠壓了普通住宅的供應(yīng)空間，而普通住宅恰恰是北京樓市硬通貨，受到購(gòu)房者追捧。

普通住宅受追捧豪宅供大于求

北漂12年，張衛(wèi)一直為在北京沒(méi)房而耿耿于懷，他2005年來(lái)北京工作，2012年創(chuàng)業(yè)，至今在河北燕郊陸續(xù)入手了3套房子，但在北京買(mǎi)房的夢(mèng)一直存在，“原來(lái)買(mǎi)不起，現(xiàn)在買(mǎi)得起了，又有些猶豫了。”

他手中有200多萬(wàn)資金，在北京買(mǎi)房選擇余地不大不小，“一個(gè)考慮是在二環(huán)內(nèi)買(mǎi)個(gè)平房等拆遷，一個(gè)是在三環(huán)附近買(mǎi)個(gè)單價(jià)相對(duì)便宜的板樓，一個(gè)是在郊區(qū)買(mǎi)個(gè)別墅。”前一種是純投資，后兩種投資、自住均可。

在這前后，北京國(guó)土資源局在海淀、順義和延慶拍出三幅土地，其中位于延慶新城的地塊樓面價(jià)達(dá)43000元/平方米，而延慶本地商品房價(jià)格為12000-13000元/平方米，面粉價(jià)格超過(guò)面包價(jià)格3倍。

越來(lái)越多的新項(xiàng)目被迫豪宅化，在樓市的反映是，新房交易量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于二手房成交量。

前5個(gè)月，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)總成交量為141263套，其中二手房成交量為121768套，占市場(chǎng)交易量的86.2%。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以二手房交易為主。

成交中，普通住宅交易量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于非普通住宅。網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2016年1-5月，北京商品住宅成交量中，單套面積144平方米及以上成交占比25.68%，普通住宅與非普通住宅成交比接近三比一。

二手房市場(chǎng)成交同樣以普通住宅為主，北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，5月份簽約二手房27752套，平均每套成交面積不足92平方米，而新房平均每套成交面積為142.9平方米。從成交單套面積可以看出，二手房交易中普通住宅所占比例更大。

5月份，北京二手房供應(yīng)量為22517套，簽約量則高達(dá)27752套，由于二手房成交主要以普通住宅為主，一定程度上反映了普通住宅供不應(yīng)求現(xiàn)狀。

就在張衛(wèi)猶豫不決的時(shí)候，北京房?jī)r(jià)仍在不斷上揚(yáng)，網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至6月5日，6月份成交均價(jià)為42000元/平方米，比5月份成交均價(jià)上漲6000元。

7000億庫(kù)存誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日北京商品房庫(kù)存為2106.29萬(wàn)平方米，按照5月份3.6萬(wàn)元均價(jià)計(jì)算，北京商品房庫(kù)存貨值為7582.66億元，相當(dāng)于北京市2015年全年財(cái)政收入的1.6倍。如果按照6月份42000元計(jì)算，這一數(shù)字為8846.42億元。

胡潤(rùn)百富統(tǒng)計(jì)，2015年中國(guó)大陸地區(qū)千萬(wàn)財(cái)產(chǎn)人數(shù)為121萬(wàn)，擁有億萬(wàn)財(cái)產(chǎn)人數(shù)為7.8萬(wàn)，如果按照最低標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，北京樓市庫(kù)存貨值相當(dāng)于7582個(gè)億萬(wàn)富豪，占中國(guó)大陸億萬(wàn)富豪人數(shù)的9.72%。

按照某招聘網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)，2016年春季北京平均工資為8717元，一個(gè)雙薪家庭不吃不喝情況下，需要5年工資才能賺夠首付。

獨(dú)特的環(huán)境造就獨(dú)特的市場(chǎng)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)冰與火共存的格局，從個(gè)人投資角度而言，無(wú)論是京津冀協(xié)同發(fā)展和建設(shè)通州副中心的宏觀因素，還是商品住用地供應(yīng)減少、樓面價(jià)不斷創(chuàng)新高等現(xiàn)實(shí)利好因素，都預(yù)示著未來(lái)房?jī)r(jià)的空間。

北京疏解城區(qū)人口、改善生態(tài)和交通等措施逐步落地，北京近年開(kāi)始逐步遞減新增建設(shè)用地，再加上土地成交樓面價(jià)與房?jī)r(jià)倒掛明顯，使得人們普遍看好未來(lái)北京房?jī)r(jià)上漲空間，也成為北京房地產(chǎn)成交活躍的主要原因。

上述項(xiàng)目負(fù)責(zé)人認(rèn)為，從供需情況來(lái)看，雖然去化周期看起來(lái)較長(zhǎng)，但北京樓市庫(kù)存壓力并不大，“土地供應(yīng)減少說(shuō)明未來(lái)商品房供應(yīng)量減少，庫(kù)存一定程度彌補(bǔ)了后期市場(chǎng)空缺，市場(chǎng)供需或逐步趨于平衡。”

張衛(wèi)說(shuō)，如果現(xiàn)在他把燕郊的三套房子都賣(mài)了，完全能夠在北京買(mǎi)一套很好的房子，但似乎又不太甘心，“很多人是把北京的房子賣(mài)了到燕郊買(mǎi)別墅，剩下的錢(qián)到處玩，我三套房子換一套房子總覺(jué)得虧得慌。”

2016年前5個(gè)月，北京商品住宅單套成交均價(jià)已經(jīng)超過(guò)500萬(wàn)元，隨著價(jià)格繼續(xù)上漲，入市門(mén)檻還將進(jìn)一步提高，“有錢(qián)的不一定有購(gòu)買(mǎi)資格，有資格的不一定有錢(qián)買(mǎi)，有錢(qián)又有資格的也不一定會(huì)買(mǎi)。”張衛(wèi)感嘆道。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，隨著房?jī)r(jià)不斷上漲，購(gòu)買(mǎi)力也在不斷下降，去化周期長(zhǎng)更為漫長(zhǎng)，上述開(kāi)發(fā)商人士認(rèn)為，如果綜合融資成本和資金利用率，在北京做住宅產(chǎn)品并不劃算，“去化周期長(zhǎng)導(dǎo)致流動(dòng)性差，資金利用率低，最后增值部分可能被成本抵消了。”

在他看來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然已經(jīng)不在適合傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式，對(duì)開(kāi)發(fā)商自身實(shí)力要求越來(lái)越高，“大開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)其他項(xiàng)目來(lái)盈利來(lái)平衡，小開(kāi)發(fā)商資金本來(lái)就緊張，如果融資成本高，三年還賣(mài)不掉的話(huà)，可能就不賺錢(qián)了。”

他認(rèn)為，未來(lái)北京土地資源越來(lái)越稀缺，價(jià)值會(huì)越來(lái)越高，“北京樓市投資價(jià)格肯定有，但這個(gè)價(jià)值主要針對(duì)一般投資者，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如果能夠提高物業(yè)附加值實(shí)現(xiàn)利益最大化意味著機(jī)遇，否則會(huì)面臨著很大風(fēng)險(xiǎn)。”

在他看來(lái)，隨著社會(huì)不斷進(jìn)步，人們對(duì)房地產(chǎn)會(huì)有一個(gè)重新價(jià)值判斷，“買(mǎi)不起的壓根就不去想了，買(mǎi)得起的也會(huì)掂量掂量，五六百萬(wàn)可以干好多事，如果買(mǎi)房是不是值得。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。