新華財(cái)經(jīng)北京7月8日電（李倩倩）在7日國(guó)新辦舉行的加快發(fā)展保障性租賃住房有關(guān)情況國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)人士指出，國(guó)辦近日下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）首次從國(guó)家層面明確了以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。其中，保障性租賃住房作為重要組成內(nèi)容和制度創(chuàng)新，將重點(diǎn)解決新市民和年輕人群體的住房難問(wèn)題，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)住有所居。

——制度保障我國(guó)住房保障體系頂層設(shè)計(jì)已然明晰

在7日的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長(zhǎng)曹金彪指出，《意見(jiàn)》第一次明確了國(guó)家層面的住房保障體系頂層設(shè)計(jì)，即以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障頂層設(shè)計(jì)。

具體來(lái)看，公租房主要面向的對(duì)象是城鎮(zhèn)住房、收入“雙困難”家庭，符合條件的保障對(duì)象可以申請(qǐng)實(shí)物保障或貨幣補(bǔ)貼。其中，實(shí)物保障的公租房面積一般在60平方米以下，領(lǐng)取貨幣補(bǔ)貼可自行在市場(chǎng)上租房以解決居住問(wèn)題。公租房實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼的申請(qǐng)條件，均由各市縣人民政府制定相關(guān)政策規(guī)定。目前，國(guó)家層面要求各地對(duì)城鎮(zhèn)戶(hù)籍低保低收入住房困難家庭要“應(yīng)保盡保”。

保障性租賃住房重點(diǎn)面向新市民和青年人。根據(jù)《意見(jiàn)》規(guī)定，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶(hù)型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金，準(zhǔn)入和退出的具體條件、小戶(hù)型的具體面積由城市人民政府按照?；镜脑瓌t合理確定。

共有產(chǎn)權(quán)住房則是在新市民、青年人通過(guò)保障性租賃住房解決階段性的住房困難后，隨著結(jié)婚生子、家庭成員增加，在需要進(jìn)一步改善住房條件、又買(mǎi)不起商品住房的情況下，由政府提供的住房保障產(chǎn)品。所謂“共有”，即政府和購(gòu)房者共同擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，通過(guò)讓渡部分產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者能夠以較低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)住房，解決改善居住條件的問(wèn)題。

“國(guó)家層面要加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。各地要根據(jù)國(guó)家層面的頂層設(shè)計(jì)，結(jié)合實(shí)際，確定各地的具體保障方式。”曹金彪說(shuō)。

——政策支撐保障性租賃住房成制度創(chuàng)新亮點(diǎn)

過(guò)去，很多新市民和青年人不符合公租房的保障范圍，住房保障制度并沒(méi)有覆蓋這部分人群。特別是在人口凈流入的大城市，高房?jī)r(jià)下新市民和青年人住房難問(wèn)題日益突出，成為不少大城市住房市場(chǎng)發(fā)展的主要問(wèn)題之一，如何尋求解決路徑受到中央和地方政府的高度重視。

實(shí)際上，去年年底以來(lái)，“保障性租賃住房”就開(kāi)始在中央重要會(huì)議和文件中被多次提及。2020年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要高度重視保障性租賃住房建設(shè)”；今年兩會(huì)政府工作報(bào)告要求“切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給”；《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出，以人口流入多、房?jī)r(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問(wèn)題。

尤其是6月18日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出，為保障城鎮(zhèn)化進(jìn)程中進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民、青年人基本住房需求，會(huì)議確定的三項(xiàng)措施中，有兩項(xiàng)舉措與保障性租賃住房相關(guān)：一是落實(shí)城市政府主體責(zé)任，鼓勵(lì)市場(chǎng)力量參與，加強(qiáng)金融支持，增加租金低于市場(chǎng)水平的小戶(hù)型保障性租賃住房供給。二是人口凈流入的大城市等，可利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地建設(shè)保障性租賃住房，允許將閑置和低效利用的商業(yè)辦公用房、廠房等改建為保障性租賃住房。

在支持政策上，此次《意見(jiàn)》明確了進(jìn)一步完善土地支持政策、簡(jiǎn)化審批流程、給予中央補(bǔ)助資金支持、降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、執(zhí)行民用水電氣價(jià)格、進(jìn)一步加強(qiáng)金融支持等六方面的支持政策。對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹在政策例行吹風(fēng)會(huì)上總結(jié)為“力度大、措施實(shí)、含金量高”。

上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰指出，公租房重點(diǎn)解決城鎮(zhèn)中等偏下及以下收入住房困難家庭的住房問(wèn)題，屬于“補(bǔ)位式”“兜底式”保障。保障性租賃住房側(cè)重于新市民和青年人群體，是更廣意義上的住房保障，并且與城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程相聯(lián)系，因此可以說(shuō)是一種“發(fā)展型保障”，這也體現(xiàn)了住房保障體系頂層設(shè)計(jì)中新的理念與思路創(chuàng)新。

——精準(zhǔn)發(fā)力引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給保障性租賃住房

“保障性租賃住房的施策發(fā)力更加精準(zhǔn)。”陳杰說(shuō)，長(zhǎng)期以來(lái)，租賃住房發(fā)展中存在收益率低、土地缺、調(diào)規(guī)難、融資窄、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)重等痛點(diǎn)，機(jī)構(gòu)投資者和企業(yè)的積極性難以有效調(diào)動(dòng)。此次《意見(jiàn)》力圖通過(guò)多種手段，來(lái)緩解企業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)期間的負(fù)擔(dān)，發(fā)揮好政府、社會(huì)和市場(chǎng)的協(xié)同力。

以土地為例，據(jù)倪虹介紹，保障性租賃住房的土地政策支持體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，在人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市，可以建設(shè)保障性租賃住房。二是企事業(yè)單位自有存量土地，符合條件的，也可以建設(shè)保障性租賃住房。三是產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地，明確配套用地面積占項(xiàng)目總用地面積的比例上限從7%提高到15%，來(lái)建設(shè)保障性租賃住房。四是利用非居住存量房屋改建保障性租賃住房。

“這些措施的目的，都是降低土地成本，使租金不高于市場(chǎng)租金，讓新市民、青年人能夠租得起。”倪虹說(shuō)。

與此同時(shí)，針對(duì)長(zhǎng)期以來(lái)非居住存量房屋改造為租賃住房過(guò)程中面臨的土地、規(guī)劃、審批、稅收、水電氣價(jià)格等方面的政策瓶頸，《意見(jiàn)》明確，對(duì)閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿(mǎn)足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。同時(shí)，《意見(jiàn)》明確，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)后，用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

中國(guó)飯店協(xié)會(huì)公寓專(zhuān)業(yè)委員會(huì)租賃式公寓創(chuàng)新研究中心（ICCRA）院長(zhǎng)趙然認(rèn)為，《意見(jiàn)》堅(jiān)持供需匹配、落點(diǎn)精準(zhǔn)。在需求側(cè)，明確了保障性租賃住房面向的人群、需求特點(diǎn)，對(duì)于產(chǎn)品設(shè)計(jì)、租金設(shè)定都提出了相應(yīng)的要求；在供給側(cè)，《意見(jiàn)》直擊現(xiàn)行政策痛點(diǎn)，相關(guān)措施精準(zhǔn)度高，可操作性強(qiáng)。

“相信《意見(jiàn)》的出臺(tái)，會(huì)引導(dǎo)更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和租賃企業(yè)去發(fā)展保障性租賃住房，通過(guò)發(fā)展保障性租賃住房，他們也可以壯大自身。”曹金彪說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。