財聯(lián)社（上海，編輯 周玲）訊，美國房價已達歷史高點附近，美聯(lián)儲高級官員近日警告，房地產(chǎn)市場的過度繁榮可能將威脅到貨幣穩(wěn)定，相比暫停美債購買計劃，美聯(lián)儲可能會更早地暫停住房抵押貸款支持證券(MBS)購買。

“房地產(chǎn)市場不需要過度繁榮，”波士頓聯(lián)儲(Boston Fed)行長羅森格倫(Eric Rosengren)近日表示，“我只想指出，房地產(chǎn)市場漲跌循環(huán)周期已經(jīng)在美國發(fā)生了許多次，并在世界各地都發(fā)生過，并日益成為經(jīng)濟穩(wěn)定問題的重要因素。”

美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會最新數(shù)據(jù)顯示：美國5月份現(xiàn)房銷售中位價格創(chuàng)下了37.7萬美元的歷史新高，同比增長26%。上漲幅度是1999年有記錄以來的最大的漲幅，也是自2012年3月連續(xù)111個月上漲；監(jiān)測的美國183個大都市中，99%的地區(qū)房價在今年一季度出現(xiàn)上漲，其中89%的地區(qū)房價出現(xiàn)兩位數(shù)上漲。

疫情導致的工人短缺問題，最終也傳導至新房供應。近期，美國商務部報告顯示：全美房屋竣工量連續(xù)下降，美國房屋庫存量降至20年來最低點，而且下降趨勢明顯。

德意志銀行首席分析師吉米·里德（Jim Reid）上月評論稱，目前美國房價飆升水平幾乎與全球金融危機前無異。當前來看，美國房價已達歷史高點，這樣的數(shù)字將成為一個“巨大的擔憂”。

對金融穩(wěn)定性的威脅

“對我們來說，再次實現(xiàn)2%的通脹目標至關(guān)重要，但目的是要使其具有可持續(xù)性。”羅森格倫表示，“為了達到這種可持續(xù)性，我們就不能在房地產(chǎn)這樣的實物資產(chǎn)上，出現(xiàn)增長和衰退周期。”

“我并不是預測我們房地產(chǎn)市場將會破滅。然而，我確實認為對房地產(chǎn)市場發(fā)生的事情保持密切關(guān)注是有意義的。”他表示。

羅森格倫表示，蓬勃發(fā)展的住房市場成為一個重要考量因素，美聯(lián)儲考慮放緩或退出疫情期間對金融系統(tǒng)注入的大量資金援助。

作為資產(chǎn)購買計劃的一部分，美聯(lián)儲一直保持著每月400億美元的住房抵押貸款支持證券(MBS)，以及800億美元美債的購買步伐。

由于通脹預期高漲，美聯(lián)儲官員近期在密集討論購債縮減計劃。羅森格倫還表示，“合適的時候”，抵押貸款支持證券的購買量需要降低。這將意味著對住房融資的直接援助將很快停止。

羅森格倫表示:“相比暫停美國國債購買計劃，我們可能會更早地退出MBS購買計劃。”

除了羅森格倫，圣路易斯聯(lián)儲(St Louis Fed)行長布拉德(James Bullard)也認為美聯(lián)儲需要重新評估其對房地產(chǎn)市場的援助。此外，達拉斯聯(lián)儲(Dallas Fed)行長卡普蘭(Robert Kaplan)也主張，MBS購買的退出“宜早不宜遲”。

高盛分析師羅尼•沃克（Ronnie Walker）也曾警告，隨著經(jīng)濟復蘇加快，美國失業(yè)率將大幅下跌，而房地產(chǎn)市場供需持續(xù)失衡將在今明兩年帶來兩位數(shù)的房價上漲，房價升值的5%-15%將被傳導至通脹。

高盛的模型預計，2022年底前住房通脹同比漲幅將達到3.8%，2023年將超過4%。這意味著房價的上漲速度將遠遠快于2006-2007年的房地產(chǎn)泡沫。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。