扛不住了通州一樓盤降價萬元入市

乘著政策東風起飛的通州樓市，又因為政策限制急轉(zhuǎn)直下。

自5月6日限購落地以來，通州樓市隨即陷入成交冰封，商住公寓、寫字樓等產(chǎn)品的周成交套數(shù)不足十套，與限購前夕單周4700套左右的成交套數(shù)，簡直不可同日而語。

面對這樣一個看得見卻吃不到的通州，眼看著銷售周期被拉長，資金回籠效率低下，這下可急壞了靠業(yè)績吃飯的開發(fā)商們，畢竟不是所有項目都趕在限購前大賺了一筆。于是，壓力之下，新入市的項目開始“想辦法”、“動腦筋”：暗降價格，或是打限購政策擦邊球等等。為了銷量，通州的新盤項目已經(jīng)開始了自救計劃，預計還將有更多的項目加入其中。

通州盤開始降價最低價31800元/平方米

5月5日晚間，限購靴子落地，紅火的通州商辦市場瞬間冰封。

眼看著雙限（住宅、商辦產(chǎn)品同時限購）之后成交沒有起色，開發(fā)商們開始考慮自救，降價就成了最直接有效的方式。

上周末，通州一樓盤開盤，成了雙限之后首個獲批入市的“商改住”項目。參與了排號的孫先生就在開盤前夕收到了“小戶型公寓，本周六開盤，精裝修均價36000元/平方米，最低價格31800元/平方米”的邀約短信，這比他預期的4萬元左右的價格下調(diào)了很多。

據(jù)孫先生介紹，本次開盤“商改住”公寓均價36000元/平方米，低樓層房源售價32000——33000/平方米，高樓層房源最高價40000元/平方米，較上一期房源成交均價下調(diào)明顯，這也是他下決心買房的重要因素。

北京市住建委網(wǎng)站的公開數(shù)據(jù)也證實了項目的暗降行為。此前該樓盤于2015年7月16日、11月13日、12月27日取得三批次預售證。其中，首批簽約商務型公寓326套，成交均價34691元/平方米。第二批商務型公寓擬售參考均價39943元/平方米，成交均價36364元/平方米。第三批商務型公寓擬售參考均價45558元/平方米，成交均價46828元/平方米。

最新的這期，在2016年5月26日取得預售證，辦公產(chǎn)品擬售參考均價49716元/平方米。相比之下，無論是均價還是最低售價，新一期的產(chǎn)品都有明顯的降價。

項目的一位售樓員在接待記者時也強調(diào)，這個價格已經(jīng)是通州運河核心區(qū)公寓產(chǎn)品中的最低價。

與之形成對比的是，通州運河核心區(qū)內(nèi)保利大都匯、新北京中心等待取證的項目報價為4萬-4.5萬元/平方米的區(qū)間內(nèi)，與前期報價基本持平。

雙限讓通州成交冰封上萬套新房入市受影響

之所以出現(xiàn)降價，很大程度上是因為通州雙限之后，開發(fā)商們開始扛不住了。區(qū)域樓市始終沒有起色，反倒是造福了周邊的“兄弟”。大興、房山、順義等地的商住項目在5月密集入市，瓜分市場。

根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月（截止到29日）北京商住產(chǎn)品共實現(xiàn)成交3422套，占比高達49%。而在這其中，通州商住成交下滑明顯，5月僅實現(xiàn)成交271套，占比8%，對比之下，4月份通州公寓簽約量曾高達5927套，占比達61%。

不僅是數(shù)據(jù)難看，北青報記者上周末走訪通州時發(fā)現(xiàn)，多個主推寫字樓和商改住公寓項目的售樓處看房者寥寥無幾，不少置業(yè)顧問在前臺無事可做。

“原來周末一天能有三四十組看房客戶，忙得沒時間吃飯喝水，現(xiàn)在卻只能玩手機。”通州新華大街東側(cè)一知名樓盤置業(yè)顧問抱怨道。

除了來訪購房人寥寥無幾外，售樓處的來電同樣清凈。據(jù)售樓處400電話統(tǒng)計，上周來電前十樓盤中，大興、豐臺、海淀、石景山等區(qū)域均有樓盤上榜，唯獨缺了通州，尤其是在雙限之后，通州的來電量在熱點城區(qū)中連續(xù)墊底。

而比成交萎靡更嚴重的是，新房源即將入市，卻還未找到打破冰封的有效方法。業(yè)內(nèi)人士指出，目前通州商改住公寓庫存量約4600余套，潛在供應大約在1萬-2萬套。從整體看，這些項目將受到限購政策影響。

“因為要求只能由企事業(yè)單位和社會組織購買，通州商住、寫字樓至少60%-80%的成交將受到影響。”分析人士稱，預計未來一段時間內(nèi)，通州商辦市場成交量將持續(xù)低迷。

打政策擦邊球通州開發(fā)商憂慮未來

窮則思變，除售價調(diào)整外，通州的開發(fā)商還推出了限時優(yōu)惠、分期付款、協(xié)助注冊公司規(guī)避限購等各種辦法吸引購房者。

通州運河區(qū)域某項目在致電意向客戶時，置業(yè)顧問明確表示可幫忙聯(lián)系服務機構(gòu)協(xié)助購房者辦理注冊公司事宜，以規(guī)避購房資格限制。

同時，客戶繳納定金后45天內(nèi)簽約，可享房款9.8折優(yōu)惠。簽約后50%首付款8個月內(nèi)交齊，2017年底再繳納20%購房款，2018年補交剩余30%房款。

此外，開發(fā)商還提供一次“免費更名”交易的“福利”。“距交房仍有2年半的時間，其間若房價上漲，您覺得交易可獲利，可隨時進行更名交易，相當于走一手房交易，能省好幾萬稅費。”

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫就認為，通州商住在經(jīng)歷了一段時間的快速上漲之后，開始進入企穩(wěn)階段。而這也揭示出通州市場當中商住的尷尬地位，雖然區(qū)域前景良好，但是需求在限購后受到壓縮，使得這些商住項目均面臨一定的去化壓力以及資金壓力。

而在個人買房投資遭抑制后，通州樓盤的銷售周期將明顯拉長，對于區(qū)域內(nèi)的開發(fā)商和項目將形成分化。限購前成功搶跑的壓力較小，可能會轉(zhuǎn)為捂盤惜售、少量多次推盤；而對于項目體量過大，庫存嚴重的項目來說，可能會加速推盤，甚至降價出貨。但長遠來看，即便當前出現(xiàn)降價銷售的情況，也只是權(quán)宜之計，由于只推出了部分戶型，仍給后期提價留下了空間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。