繼蘇州出臺(tái)土地“限價(jià)令”之后，南京成為全國(guó)第二個(gè)出臺(tái)土地出讓最高限價(jià)措施的城市。不同的是，南京市政府規(guī)定，當(dāng)土地價(jià)格溢價(jià)率超過(guò)45%時(shí)，超過(guò)部分作為保障性住房建設(shè)資金，同時(shí)這筆費(fèi)用不能計(jì)入房?jī)r(jià)的準(zhǔn)許成本。

澎湃新聞采訪后發(fā)現(xiàn)，實(shí)行限價(jià)后地產(chǎn)商實(shí)際支付的土地款遠(yuǎn)超45%溢價(jià)。同時(shí)這部分資金將不納入未來(lái)的增值稅抵扣，這種情況下，限地價(jià)能否限制房?jī)r(jià)還是個(gè)問(wèn)號(hào)。

換句話來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商如果親睞某一地塊，當(dāng)拍賣時(shí)地塊溢價(jià)率超過(guò)45%后，房企還可以加價(jià)競(jìng)拍，只是多出來(lái)的部分不算做土地價(jià)款，而是作為政府的資金用于保障性住房建設(shè)。

32億土地款地價(jià)只占22億

今年2月25日，南京市政府發(fā)布《市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，其中規(guī)定：對(duì)商品住宅地塊，當(dāng)土地價(jià)格溢價(jià)率達(dá)到45%時(shí)，調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，轉(zhuǎn)為競(jìng)投配建保障性住房建設(shè)資金或面積。

5月27日，南京市委宣傳部新聞發(fā)布官方微博發(fā)布消息稱，南京將采取有力措施嚴(yán)控地價(jià)房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

其中提到兩條措施，實(shí)行土地出讓最高限價(jià)辦法，在熱點(diǎn)區(qū)域的住宅用地出讓時(shí)，由市政府設(shè)定地塊的土地出讓最高限價(jià)，對(duì)競(jìng)買人報(bào)價(jià)超過(guò)最高限價(jià)的，終止土地出讓，競(jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效；

嚴(yán)格落實(shí)控房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本，物價(jià)主管部門(mén)在受理開(kāi)發(fā)企業(yè)商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)指導(dǎo)時(shí)，對(duì)土地出讓溢價(jià)超過(guò)45%以上部分的保障房建設(shè)資金，不計(jì)入其房?jī)r(jià)的準(zhǔn)許成本，不作為申報(bào)價(jià)格的組成部分。

南京市某上市房企負(fù)責(zé)人對(duì)澎湃新聞表示，保障房建設(shè)資金需要和土地出讓金分開(kāi)交給政府，并要求一次性付清。而這部分資金并不是用于房企競(jìng)拍地塊的配建，而是另外收取。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為：上述措施有一點(diǎn)“搭售”的味道，對(duì)房企而言獲得土地成本沒(méi)有降低，但是拿預(yù)售證是有審核成本的，多溢價(jià)的部分去造保障房了，不算在土地價(jià)款里面，在政府眼里這不算成本。也就是說(shuō)最高價(jià)格可能設(shè)“天花板”，但在競(jìng)拍時(shí)房企實(shí)際成本并沒(méi)有降低，只能說(shuō)后期利潤(rùn)空間被壓縮。即便如此，開(kāi)發(fā)商仍然會(huì)選擇高地價(jià)買地。

上述房企負(fù)責(zé)人稱，可能在買地的時(shí)候覺(jué)得地價(jià)高了，入市有風(fēng)險(xiǎn)，但如果不拿地，項(xiàng)目都死掉了還何談后續(xù)發(fā)展呢？

澎湃新聞在南京市國(guó)土資源局網(wǎng)站上查閱發(fā)現(xiàn)，不少地塊在成交總額中確實(shí)顯示有保障房建設(shè)資金。

以六合區(qū)金牛湖街道青龍市場(chǎng)東側(cè)3號(hào)地塊為例，該地塊為住宅用地，顯示成交金額7600萬(wàn)元，其中土地價(jià)款7000萬(wàn)元，保障房資金600萬(wàn)元。

建鄴區(qū)河西南部8-6號(hào)地塊則顯示成交金額328000萬(wàn)元，其中土地價(jià)款226000萬(wàn)元，保障房資金102000萬(wàn)元。

也就是說(shuō)，作為保障房資金的10億元仍需要開(kāi)發(fā)商支付，但并不算入地價(jià)。而按照南京市出臺(tái)的最新措施，這部分保障房建設(shè)資金亦不能計(jì)入房?jī)r(jià)的準(zhǔn)許成本。

今年3月，隨著營(yíng)改增方案的公布，方案規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目扣除土地出讓金后的余額為銷售額。專家稱，扣除土地出讓金意味著房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅的稅基減少，因此房企需要繳納的增值稅消項(xiàng)稅減少。

不過(guò)，有房企內(nèi)部人士指出，南京市政府出臺(tái)的措施由于超過(guò)45%以上部分作為保障性住房資金不計(jì)入土地成本，因此無(wú)法作為增值稅的抵扣項(xiàng)目。這也意味著對(duì)房企而言，整體成本其實(shí)有所上升。

為不虧本賣房企業(yè)或放緩上市節(jié)奏

在新城控股集團(tuán)副總裁歐陽(yáng)捷看來(lái)，南京出臺(tái)的限價(jià)措施并不能起到抑制房?jī)r(jià)的作用。歐陽(yáng)捷指出，土地出讓超出溢價(jià)45%以上部分作為保障房建設(shè)資金但不計(jì)入房?jī)r(jià)的準(zhǔn)許成本對(duì)房企而言無(wú)異于無(wú)償交稅，但在他看來(lái)，這樣的做法是不可持續(xù)的。

歐陽(yáng)捷表示，舉例來(lái)說(shuō)，如果房企核算成本時(shí)定價(jià)一萬(wàn)五，政府加以限制只能定價(jià)一萬(wàn)三，但如果分?jǐn)偝杀竞髮?duì)房企而言是虧本售價(jià)，那房企可以選擇暫緩出售，這樣造成的后果就是市場(chǎng)可售房源減少，從而擠壓了需求，一旦積累到一定程度房企對(duì)外出售房屋時(shí)必然造成房?jī)r(jià)的上漲。

在歐陽(yáng)捷看來(lái)，造成南京出現(xiàn)高地價(jià)地塊的主要原因是南京的供求關(guān)系緊張，目前南京市場(chǎng)上拿到預(yù)售證的項(xiàng)目其實(shí)只供銷售2個(gè)月，而要解決這一問(wèn)題的主要手段應(yīng)該是增加土地供應(yīng)，而不應(yīng)該打壓需求。

另外，也有房企負(fù)責(zé)人提出擔(dān)憂，認(rèn)為落實(shí)困難比較大，由于上述措施中提到超過(guò)最高限價(jià)就算流拍的話，如果熱門(mén)地塊反復(fù)流拍會(huì)影響到未來(lái)區(qū)域的供應(yīng)量，反而會(huì)造成供不應(yīng)求下的房?jī)r(jià)上漲。

南京市國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)澎湃新聞表示，出臺(tái)這一措施的主要目的就是為了限制房?jī)r(jià)，不同地塊的出讓條件也不同，具體會(huì)在土地出讓文件中明確規(guī)定。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。