“今年3月份，在我們的一家門(mén)店，最多一套房子有8撥客戶(hù)等著談判。最后以‘價(jià)高者得’的辦法賣(mài)出去了。”鏈家地產(chǎn)學(xué)院區(qū)總監(jiān)馬寧在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示?！　〗衲甏汗?jié)過(guò)后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一波供需兩旺的大漲行情。其中，二手房交易由于較為敏感，最容易出現(xiàn)大漲或大跌的波動(dòng)，其變化也往往被視作市場(chǎng)的先導(dǎo)指標(biāo)?！　●R寧的職務(wù)范圍覆蓋海淀區(qū)和西城區(qū)的一部分，共有20多家門(mén)店，是北京市最核心的區(qū)域。在今年以來(lái)的市場(chǎng)中，該區(qū)域經(jīng)歷了從火爆到冷清的大范圍轉(zhuǎn)變。由于育翔學(xué)區(qū)的存在，該區(qū)域的成交表現(xiàn)出一些不同特征。　　根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，今年2-4月，北京市二手住宅網(wǎng)簽量分別為15149套、32009套、24312套。但從短期走勢(shì)來(lái)看，截至4月中旬，北京二手房成交量已連續(xù)多周出現(xiàn)下滑。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，北京二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲3.7%，同比上漲37.2%?！　“嘿F的“學(xué)區(qū)”　　“從我們的感受來(lái)看，春節(jié)后的市場(chǎng)變化最明顯。首先就是客戶(hù)忽然變得非常多。”馬寧說(shuō)，按照慣例，二手房市場(chǎng)通常在春節(jié)后有一撥行情，但往往會(huì)從長(zhǎng)假結(jié)束后的一段時(shí)間開(kāi)始。但今年的不同在于，節(jié)后兩三天，客戶(hù)就趕著來(lái)簽約?！　∷硎荆o接著發(fā)現(xiàn)在很多單子中，業(yè)主開(kāi)始出現(xiàn)漲價(jià)，而且是在談判桌上“現(xiàn)場(chǎng)提價(jià)”?！　?ldquo;最多的一次，業(yè)主在談判的時(shí)候提了四次價(jià)，總價(jià)累計(jì)一共漲了五六十萬(wàn)。但最后還是簽了。”馬寧說(shuō)，幾乎每一輪的二手房行情中，都會(huì)出現(xiàn)業(yè)主提價(jià)、購(gòu)房者應(yīng)價(jià)的情況?！　●R寧粗略統(tǒng)計(jì)，在他覆蓋的“學(xué)院區(qū)”，春節(jié)過(guò)后的兩個(gè)多月時(shí)間里，二手房成交均價(jià)上漲了1萬(wàn)到1.5萬(wàn)元左右，漲幅約在12%-15%的水平。即使與過(guò)去幾年相比，仍然堪稱(chēng)“火爆”?！　∷硎?，在此之前，北京樓市有兩次較大的行情。2006年到2007年，北京二手房均價(jià)從當(dāng)時(shí)的6000元左右，上漲到12000元，價(jià)格翻了一倍。經(jīng)過(guò)2008年的回調(diào)后，從2009年初到2010年，均價(jià)又從10600元上漲到24000元，同樣翻倍?！　‘?dāng)時(shí)，北京二手房市場(chǎng)曾出現(xiàn)一些夸張場(chǎng)面，比如在多人搶房的情況下，通過(guò)抓鬮、抽簽、競(jìng)價(jià)等方式來(lái)確定買(mǎi)主。正如文首提及的案例，這種情況在今年也“重出江湖”，并集中在成交最為火爆的3月。　　馬寧表示，一旦出現(xiàn)“競(jìng)價(jià)買(mǎi)房”的情況，最終的成交價(jià)格往往就會(huì)比報(bào)價(jià)上漲四五十萬(wàn)?！　∵@一情形大多出現(xiàn)在學(xué)區(qū)房交易中。“我們遇到最夸張的情況是，業(yè)主在飯店請(qǐng)所有有買(mǎi)房意向的客戶(hù)吃飯，客戶(hù)就在飯桌上出價(jià)，房子最終賣(mài)給出價(jià)高的人。”馬寧說(shuō)，相比于一般的二手房成交，學(xué)區(qū)房購(gòu)買(mǎi)者對(duì)價(jià)格的接受度更高?！　∑渲?，在育翔學(xué)區(qū)的某個(gè)二手房小區(qū)，戶(hù)型面積在50平方米左右的房屋，單價(jià)從春節(jié)前的8萬(wàn)-9萬(wàn)，在節(jié)后上漲到10萬(wàn)左右。在最高點(diǎn)時(shí)，部分房源的單價(jià)已經(jīng)超過(guò)11萬(wàn)元/平方米?！　”粔阂值男枨蟆　?duì)于有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō)，關(guān)注最初的蛛絲馬跡，往往能夠判斷出市場(chǎng)走勢(shì)?！　?jù)悉，鏈家地產(chǎn)將旗下的房源分為ABC三類(lèi)，A類(lèi)房源為戶(hù)型朝向好，價(jià)格合適的優(yōu)質(zhì)房源；B類(lèi)次之；C類(lèi)多為戶(hù)型不佳，或業(yè)主不太誠(chéng)心出售的房源?！　●R寧表示，一旦A類(lèi)和B類(lèi)房源的庫(kù)存量急劇減少、前來(lái)咨詢(xún)的客戶(hù)數(shù)量迅速增多時(shí)，往往意味著一撥大行情即將出現(xiàn)。相反，在房源充足的情況下，客戶(hù)減少，則是市場(chǎng)降溫的前兆?！　≡诋?dāng)前的北京市場(chǎng)，共有兩種主要現(xiàn)象。馬寧指出，大部分情況是賣(mài)方不降價(jià)，買(mǎi)方也不跟價(jià)，這也是造成近期市場(chǎng)降溫的主要原因。　　另一部分情況為“連環(huán)單”，即在換房需求中，因簽訂了新房的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議而急于將現(xiàn)有房屋出手的情況。這部分賣(mài)主存在降價(jià)壓力，有些客戶(hù)甚至主動(dòng)下調(diào)價(jià)格?！　≡诋?dāng)前的北京二手房市場(chǎng)，換房需求大量存在，但形成“連環(huán)單”的比例并不高。馬寧判斷，在其負(fù)責(zé)區(qū)域的二手房交易中，約有70%的比重為改善型需求，而整體市場(chǎng)中的“連環(huán)單”比例不超過(guò)10%?！　哪撤N程度上，這也決定了北京市場(chǎng)的走勢(shì)?！　●R寧認(rèn)為，在北京樓市的前兩次行情中，由于當(dāng)時(shí)并未出臺(tái)“限購(gòu)令”，市場(chǎng)中投資比重較大，行情持續(xù)時(shí)間也長(zhǎng)?，F(xiàn)階段的需求主體以首次置業(yè)和改善為主，對(duì)價(jià)格較為敏感，因此，一旦價(jià)格提升，成交量就會(huì)很快受到抑制。　　其中，在4月1日之后，他負(fù)責(zé)的“學(xué)院區(qū)”整體交易量下降了約50%，該區(qū)域的學(xué)區(qū)房成交量同樣大幅下降。他認(rèn)為，這其中也有部分需求在3月被透支的因素影響。　　但馬寧表示，這部分需求并未完全消失，僅僅處于被壓抑狀態(tài)。“我們還是能夠看到大量客戶(hù)想要買(mǎi)房，這個(gè)量早晚要釋放。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。