這邊廂，開發(fā)商踴躍買地，多個(gè)城市再現(xiàn)“地王”，業(yè)內(nèi)直呼地價(jià)泡沫吹大；那邊廂，三四年前的“地王”項(xiàng)目紛紛以頂級(jí)豪宅的面貌入市，開發(fā)商坦言豪宅競(jìng)爭(zhēng)加劇。18日，保利地產(chǎn)以54.5億元的價(jià)格競(jìng)得上海浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元的A-03-11地塊，溢價(jià)率達(dá)296%，折合樓板價(jià)43607元/平方米。上周，世茂集團(tuán)以88億元，115%溢價(jià)率競(jìng)得南京建鄴區(qū)河西北部江東5號(hào)的2016G1地塊。業(yè)內(nèi)人士表示，地價(jià)上漲一方面反映了業(yè)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)回暖的看好，但另一方面，樓市后期暗藏調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。

豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇

融創(chuàng)中國2013年拿下的北京地王項(xiàng)目近日入市，融創(chuàng)中國北京公司副總經(jīng)理樓艷青表示，5月第一周認(rèn)購超過5億元，比預(yù)期要好。

2013年9月，融創(chuàng)中國以21億元總價(jià)、外加異地建設(shè)27.8萬平方米醫(yī)院面積的條件摘得東三環(huán)農(nóng)展館絕版地塊，樓面單價(jià)為7.3萬元/平方米。該地王項(xiàng)目被命名為“北京壹號(hào)院”。根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站顯示，北京壹號(hào)院7號(hào)樓在售，批準(zhǔn)銷售套數(shù)51套，預(yù)售均價(jià)16萬元/平方米，目前已有12套簽約。

融創(chuàng)中國董事長(zhǎng)孫宏斌說，由于地價(jià)太貴，北京很多項(xiàng)目都“被豪宅”。很多北京、上海的開發(fā)商之所以遲遲沒有入市，就是因?yàn)橐坏┤胧芯陀锌赡芴澅?。他認(rèn)為，現(xiàn)在很多一線城市的項(xiàng)目利潤(rùn)空間比較小，尤其是地王，所以對(duì)項(xiàng)目開發(fā)要求非常高。

明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策表示，地王入市，一般都會(huì)對(duì)整體樓市有正向促進(jìn)作用，相當(dāng)于提升了項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期，但是如果市場(chǎng)遇冷，開發(fā)商推盤不受客戶待見，則開發(fā)商也面臨高位被套風(fēng)險(xiǎn)。

很多地王現(xiàn)象在今年市場(chǎng)較好的情況下，僥幸解套。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，比如上海大寧部分高檔住宅項(xiàng)目，基本上是盈虧平衡點(diǎn)。另外，今年地王現(xiàn)象中，需要警惕的是，明年盲目抬高價(jià)格可能會(huì)引起各類政策打壓。價(jià)格上漲太猛，容易引起市場(chǎng)不穩(wěn)定因素的增加，所以明年產(chǎn)品定價(jià)方面會(huì)有一定的難處。

克而瑞研究中心報(bào)告認(rèn)為，在行業(yè)結(jié)構(gòu)性過剩、城市市場(chǎng)加劇分化的時(shí)代，每一個(gè)城市甚至區(qū)域的市場(chǎng)瞬息萬變，每一個(gè)項(xiàng)目操盤者想法和能力都不同，最終使得每一幅地王的“錢景”都充滿不確定性。“地王”收入囊中，開發(fā)商則需頂住壓力，在項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷售推廣、社區(qū)服務(wù)等所有后繼環(huán)節(jié)應(yīng)盡可能化解之前“沖動(dòng)”的后果，最終形成一個(gè)良性循環(huán)的閉環(huán)。

孫宏斌表示，豪宅項(xiàng)目的運(yùn)營難度也很大，競(jìng)爭(zhēng)很激烈，單套總價(jià)3000萬元以上的項(xiàng)目，購房群體的選擇空間也很大，幾乎可以在全世界選擇，融創(chuàng)中國開發(fā)“北京壹號(hào)院”用了三年時(shí)間，就是出于應(yīng)對(duì)頂豪市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

“之前很多開發(fā)商扎堆去二線城市的時(shí)候，我們堅(jiān)守北京和上海，今年開發(fā)商回到北京上海等一線城市的時(shí)候，我們已經(jīng)提前在熱點(diǎn)二線市場(chǎng)布局了。”孫宏斌表示，今年一季度，融創(chuàng)中國完成合約銷售額250.9億元，完成近三分之一的全年銷售目標(biāo)。同時(shí)，也對(duì)完成今年的目標(biāo)很有信心，決勝策略之一便是對(duì)土地市場(chǎng)的正確判斷。

土地市場(chǎng)持續(xù)升溫

近期，不僅僅是北京、上海等一線城市，南京、合肥等二線城市的土地市場(chǎng)也在快速升溫。

對(duì)于房企在一線城市高價(jià)拿地的現(xiàn)象，劉策認(rèn)為，這意味著一線城市土地爭(zhēng)奪進(jìn)入白熱化狀態(tài)，將引來行業(yè)新的洗牌。未來一線城市準(zhǔn)入門檻將越來越高，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局可能會(huì)被重塑。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，“地王”現(xiàn)象背后有四個(gè)因素：一是部分地方政府有意識(shí)地進(jìn)行供地，這時(shí)房企拿地最積極，也容易因?yàn)檎?ldquo;饑餓營銷”策略而報(bào)高價(jià)；二是房企銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，資金面比預(yù)期好，因而拿地會(huì)更積極；三是此類區(qū)域后續(xù)投資價(jià)值依然被看好，房企拿地更有底氣；四是積極補(bǔ)倉的需求，此類城市庫存規(guī)模已經(jīng)不足，拿地本身沒有太多問題。但房企思路基本一致，所以會(huì)抬高價(jià)格。

克而瑞研究中心報(bào)告指出，2015年以來，行業(yè)信貸面持續(xù)趨寬，銷售持續(xù)向好，熱點(diǎn)城市庫存量一路走低，使得一二線城市土地市場(chǎng)熱度一再升溫。2016年年初以來，熱點(diǎn)城市總價(jià)、單價(jià)“地王”數(shù)量已經(jīng)達(dá)到72幅之多。

過去地王現(xiàn)象出現(xiàn)，更多是一種狂熱的拿地模式。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“今年的地王是房企回歸一二線城市驅(qū)動(dòng)使然。另外，過去的地王主要是市區(qū)高溢價(jià)土地出讓的現(xiàn)象，而現(xiàn)在很多地王，越來越趨于郊區(qū)化，反映了房企拿地策略和項(xiàng)目定位思路的轉(zhuǎn)變。”

嚴(yán)躍進(jìn)說，新地王帶來了后續(xù)豪宅產(chǎn)品集中入市的可能，這也使得后續(xù)房產(chǎn)價(jià)格依然會(huì)有繼續(xù)上漲的可能。但如果此類高端產(chǎn)品沒有差異性競(jìng)爭(zhēng)策略，并且后續(xù)整個(gè)房地產(chǎn)周期步入降溫通道，則風(fēng)險(xiǎn)會(huì)較大。

地王頻現(xiàn)警示風(fēng)險(xiǎn)

克而瑞研究中心高級(jí)分析師楊科偉表示，與往年不同的是，2016年總價(jià)地王更多出現(xiàn)在二三線城市，并且大多溢價(jià)率較高，綜合考量投資機(jī)會(huì)和房?jī)r(jià)上漲速度，資金實(shí)力雄厚的企業(yè)也越來越多愿意在二線城市投資。2016年二線城市地王集中迸發(fā)、數(shù)量最多，“三高”地塊占比均超過七成，其中南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)城市更是地王頻出，幾乎“逢拍必地王”。

南京中原地產(chǎn)研究經(jīng)理何智杰表示，在此輪樓市調(diào)整周期內(nèi)，政府一直沒有放寬對(duì)一線城市的政策，三四線城市庫存大、銷售難，這也使得開發(fā)商望而卻步，這就導(dǎo)致熱點(diǎn)的二線城市成為開發(fā)商進(jìn)駐的焦點(diǎn)。作為南京而言，規(guī)劃起點(diǎn)高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康，因此大量開發(fā)商涌入南京爭(zhēng)搶土地，推動(dòng)南京地價(jià)飛速上揚(yáng)，從而出現(xiàn)地價(jià)高過房?jī)r(jià)的逆市場(chǎng)現(xiàn)象，這就影響了潛在購房者對(duì)樓市價(jià)格的預(yù)期，從而導(dǎo)致樓市出現(xiàn)搶房潮。

克而瑞研究中心報(bào)告認(rèn)為，除了一線城市限購以及二線城市發(fā)展?jié)摿薮笠酝?，土地供?yīng)量的差異也是原因之一。一線城市新增城市建設(shè)用地的難度較大，二線城市邊界仍在快速擴(kuò)張，土地供應(yīng)充裕。此外，南京、蘇州、武漢等熱點(diǎn)城市產(chǎn)品線還相對(duì)單一，高品質(zhì)產(chǎn)品也有著差異化生存空間。

劉策表示，行業(yè)發(fā)展已經(jīng)從“攤大餅”的發(fā)展模式向“擴(kuò)縱深”的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，因此，一二線城市成為各房企的主戰(zhàn)場(chǎng)不足為奇，而地價(jià)房?jī)r(jià)會(huì)有傳導(dǎo)現(xiàn)象，當(dāng)房企在一線城市拿不到地，自然會(huì)將轉(zhuǎn)向次好的一線非核心區(qū)域或者二線城市，而在一二線城市的拿地?cái)?shù)量、時(shí)間和成本，直接決定開發(fā)商未來幾年的發(fā)展走向。

但嚴(yán)躍進(jìn)也表示了擔(dān)憂，當(dāng)下二線城市樓市存有很大的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。由于二線城市市場(chǎng)交易持續(xù)火熱，使得房企持續(xù)看好。但是此類城市后續(xù)政策可能會(huì)收緊，這和全國市場(chǎng)有所不同。此類地塊價(jià)格持續(xù)上漲，可能引起財(cái)務(wù)費(fèi)用居高不下的風(fēng)險(xiǎn)。

楊科偉認(rèn)為，一線城市的總價(jià)地王，房企在溢價(jià)率上表現(xiàn)得更為謹(jǐn)慎，一方面是由于限制條件較多，另一方面是“頂豪”項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)入滯漲期，未來銷售不容樂觀。孫宏斌同樣認(rèn)為，當(dāng)前國內(nèi)部分城市土地市場(chǎng)過熱，已經(jīng)出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。