本世紀(jì)中國(guó)的城市發(fā)展出現(xiàn)了兩個(gè)比較明顯的特點(diǎn)，一是高城市化，中國(guó)的城市化率目前約51.3%，到2020年將達(dá)到61%，意味著新增1.2億人口到城市生活。二是中國(guó)的人均收入在2020年比2010年翻一翻的目標(biāo)，在這一基礎(chǔ)上中國(guó)的商業(yè)將步入社區(qū)型商業(yè)的范疇，于此同時(shí)一線城市的人均收入現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入社區(qū)型商業(yè)的水平，這意味著商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)將逐步的超越住宅地產(chǎn)成為開(kāi)發(fā)的主流。這兩個(gè)變化會(huì)對(duì)中國(guó)的城市發(fā)展產(chǎn)生比較大的影響，同時(shí)也會(huì)提供商業(yè)發(fā)展的巨大機(jī)遇。     對(duì)于商業(yè)的發(fā)展則面臨以下主要的問(wèn)題，電商的發(fā)展對(duì)實(shí)體商業(yè)產(chǎn)生了極大的沖擊，2008年以來(lái)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)為現(xiàn)代商業(yè)的前景造成前所未有的恐慌，在美國(guó)和歐洲可以看到傳統(tǒng)商業(yè)意義的高街的空置率在逐步增加（圖一）。同樣的，中國(guó)百貨的利潤(rùn)率急劇下降，在面對(duì)如此嚴(yán)峻的全球趨勢(shì)，我們不禁要問(wèn)未來(lái)城市商業(yè)發(fā)展的方向在何處？我們?cè)鯓佑映鞘谢癁樯虡I(yè)發(fā)展的帶來(lái)的契機(jī)？
圖1：英國(guó)肯寧頓高街的空置店鋪
在討論城市商業(yè)發(fā)展的方向之前，我們先來(lái)了解下城市商業(yè)的載體，即城市的基本功能來(lái)。就傳統(tǒng)意義來(lái)講，城市承載著三個(gè)基本功能，包括物品交換的場(chǎng)所、社會(huì)功能的場(chǎng)所、安全保證的場(chǎng)所。在現(xiàn)代城市的發(fā)展過(guò)程中，這三項(xiàng)基本功能同樣進(jìn)行著演變。其中（1）物品交換場(chǎng)所的功能在電商的影響下正在逐步下降，物品交換越來(lái)越多地通過(guò)網(wǎng)上來(lái)完成；（2）場(chǎng)所的社會(huì)聚集功能則因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)的發(fā)展而不斷削弱，人類(lèi)需要面對(duì)面交流的形式正在通過(guò)類(lèi)似Facebook, wechat等社交網(wǎng)絡(luò)來(lái)完成。但通過(guò)研究，這類(lèi)的網(wǎng)上社交并未為人類(lèi)帶來(lái)幸福感，卻更進(jìn)一步的增加了城市人群的孤獨(dú)感，很多電子商務(wù)發(fā)達(dá)的城市同時(shí)也是孤獨(dú)感最強(qiáng)的城市。在中國(guó)另外一個(gè)典型的變化是，由大家庭逐步的轉(zhuǎn)化成小家庭，人們?cè)诩彝?nèi)交流的空間變小了，因而更加需要有活力社會(huì)的聚集場(chǎng)所來(lái)彌補(bǔ)大家庭生活所帶來(lái)的歸屬感；（3）傳統(tǒng)意義安全保障的場(chǎng)所在現(xiàn)代城市文明的發(fā)展過(guò)程中基本消失，但隨之帶來(lái)的是現(xiàn)代‘城市病’對(duì)人類(lèi)最基本安全的挑戰(zhàn)，包括食品安全、空氣質(zhì)量等，進(jìn)一步則包含城市居民對(duì)接觸對(duì)自然環(huán)境的渴望。至此，我們不難看到到城市發(fā)展所面臨的基本挑戰(zhàn)，即需要有活力的及宜人的城市空間?，F(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展怎樣適應(yīng)城市發(fā)展的需求轉(zhuǎn)變，已經(jīng)成為了現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，也是現(xiàn)代商業(yè)成功的關(guān)鍵。
我們?cè)賮?lái)看看商業(yè)本身的特點(diǎn)。商業(yè)無(wú)論怎樣發(fā)展，其基本的要素是基本不變的即城市居民對(duì)商品價(jià)格、品牌、方便性、商品質(zhì)量、體驗(yàn)性及服務(wù)的綜合考慮。在這個(gè)基礎(chǔ)上我們可以看到電子商務(wù)對(duì)價(jià)格及方便性產(chǎn)生的影響是巨大的，但其影響的范圍和深度則是可以預(yù)見(jiàn)的。同時(shí)電商對(duì)品牌、商品質(zhì)量、體驗(yàn)及服務(wù)的影響則是有限的，因此強(qiáng)調(diào)品牌，強(qiáng)調(diào)商品質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)性，強(qiáng)調(diào)服務(wù)則是現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。
塑造有活力且宜人的城市空間是現(xiàn)代城市發(fā)展的需求。商品價(jià)格，品牌、方便性，商品質(zhì)量、體驗(yàn)性、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)則是現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的基本基礎(chǔ)。在了解城市空間及商業(yè)這兩方面的發(fā)展的基礎(chǔ)之后，下面我們從設(shè)計(jì)師的角度來(lái)探討城市商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。
一、 社會(huì)聚集的功能
有活力的宜人城市空間是現(xiàn)代城市發(fā)展的基本需求。因此我們建議這個(gè)空間也應(yīng)該是現(xiàn)代商業(yè)必備的吸引點(diǎn)，同時(shí)這樣的聚集空間能夠?yàn)樯虡I(yè)提供充分的人流供給。在有活力的宜人的城市空間的塑造上，體驗(yàn)性極強(qiáng)的、同時(shí)具備社會(huì)功能的美術(shù)館、劇院、電影院、主題公園等等往往是很好的選擇。Haskoll赫斯科在英國(guó)的雷丁項(xiàng)目、哥本哈根的奧特賴(lài)斯項(xiàng)目、中國(guó)的今典紅樹(shù)林項(xiàng)目、海南的項(xiàng)目中對(duì)這個(gè)發(fā)展的趨勢(shì)得到很好的詮釋和體現(xiàn)（圖二）。這些業(yè)態(tài)的出現(xiàn)為商業(yè)項(xiàng)目提供更多的旗艦店的選擇，減少了對(duì)百貨、超市等傳統(tǒng)旗艦店的依賴(lài)。商業(yè)項(xiàng)目同時(shí)對(duì)美術(shù)館、劇院、電影院即主題公園本身的盈利性提出更高的要求，但這些問(wèn)題正在得到很好的解決。一個(gè)很好的案例就是，今典集團(tuán)的今典美術(shù)館在商業(yè)運(yùn)營(yíng)中已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利，這為商業(yè)良性的發(fā)展提出更多的可能性。但整體盈利性不強(qiáng)依然是這類(lèi)旗艦店的一大弊病，需要我們對(duì)其本身的商業(yè)模式進(jìn)行更多的研究，這類(lèi)旗艦店在面積上為應(yīng)該控制在整體面積的30-40%，過(guò)大則會(huì)壓縮項(xiàng)目的活力和利潤(rùn)。
圖2：具備社會(huì)功能的業(yè)態(tài)
二、商品交換的功能
由于電商的影響，商品交換型的業(yè)態(tài)如中低端百貨類(lèi)受到電商強(qiáng)大的沖擊。這主要是因?yàn)榘儇浭嵌繓|，提供的附加價(jià)值少。但如果能夠解決好品牌和服務(wù)的問(wèn)題，則依舊具備頑強(qiáng)的生命力，如英國(guó)的John Lewis、哈羅斯百貨、法國(guó)老佛爺百貨等。而另一方面，超市特別是精品超市及活鮮超市，受到的影響會(huì)相對(duì)少一些。和百貨相比，超市的供貨方很少有自己的經(jīng)營(yíng)權(quán)，中間環(huán)節(jié)的減少則使特色超市依舊具備頑強(qiáng)的生命力。但整體上來(lái)講，百貨或超市的面積在減小，但同時(shí)百貨和超市可以通過(guò)自營(yíng)品牌來(lái)獲得盈利。
三、提供安全的場(chǎng)所的功能
隨著現(xiàn)代城市病的問(wèn)題，清潔的空氣、宜人的環(huán)境則是我們對(duì)商業(yè)場(chǎng)所的基本要求，這應(yīng)該根據(jù)城市的不同情況進(jìn)行不同的設(shè)計(jì)。在污染嚴(yán)重，氣候極端的地區(qū)則是期望封閉的城市空間，但同時(shí)在內(nèi)部塑造自然宜人的空間；在污染較少，氣候溫和的城市則期望是開(kāi)放的城市空間，同時(shí)把自然因素帶入到商業(yè)項(xiàng)目中，增強(qiáng)體驗(yàn)性。
四、體驗(yàn)商業(yè)的需求（圖三）
由于受電商的影響，體驗(yàn)性商業(yè)占的比例在逐步加大，可以到達(dá)50%以上。餐飲休閑等目的性消費(fèi)使商業(yè)朝豎向的發(fā)展提供了可能性，在亞洲，商業(yè)項(xiàng)目的高度可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)歐洲常見(jiàn)的兩層、三層商業(yè)。同時(shí)歐洲體驗(yàn)消費(fèi)的比例也已經(jīng)由傳統(tǒng)的每個(gè)購(gòu)物中心僅有一個(gè)美食廣場(chǎng)，到現(xiàn)在的（如倫敦的Westfield）已經(jīng)擴(kuò)大到占整體面積的25％。
圖三：今典紅樹(shù)林三亞灣電影工坊，2014年建成
五、品牌的重要性
購(gòu)物中心本身的品牌起到越來(lái)越重要的地位，如萬(wàn)達(dá)（圖四）、英國(guó)的John Lewis和Westfield等等。這些購(gòu)物中心強(qiáng)調(diào)本身的品牌作用，此類(lèi)項(xiàng)目不再以強(qiáng)調(diào)提供給租戶任何的戶外廣告展示，轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)商業(yè)項(xiàng)目本身的品牌。
圖四：萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)春，2013年建成
六、服務(wù)的重要性
現(xiàn)代商業(yè)往往忽視服務(wù)及物業(yè)管理的作用，就像任何一個(gè)城市中心一樣，通過(guò)活動(dòng)管理塑造一個(gè)有活力的城市空間，對(duì)吸引消費(fèi)者是至關(guān)重要的，同時(shí)在商業(yè)項(xiàng)目中良好的服務(wù)也能夠?yàn)轫?xiàng)目吸引大量的人群。
當(dāng)然，想要實(shí)現(xiàn)一個(gè)成功的城市商業(yè)項(xiàng)目，城市的宜人空間的塑造及滿足商業(yè)本身的基本訴求是必須的。同時(shí)任何成功項(xiàng)目還必須考慮可持續(xù)發(fā)展——自然可持續(xù)發(fā)展、社會(huì)可持續(xù)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展三個(gè)方面都應(yīng)該得到充分的體現(xiàn)。綜上所述，我們希望塑造有活力且宜人的城市商業(yè)空間，能為解決現(xiàn)代城市商業(yè)的發(fā)展提供一個(gè)解決問(wèn)題的方法。
作者簡(jiǎn)介：
楊 振
赫斯科中國(guó)區(qū)總經(jīng)理 /博士
英國(guó)建筑及城市設(shè)計(jì)博士學(xué)位 | PhD in Architecture and urban design, UK
城市設(shè)計(jì)碩士學(xué)位 | Master in Urban design
建筑學(xué)學(xué)士學(xué)位 | BArch in Architecture
國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)會(huì)員 | Member of ICSC
中英商會(huì)會(huì)員 | Member of CBBC
擁有英國(guó)紐卡斯?fàn)柎髮W(xué)城市設(shè)計(jì)和建筑學(xué)博士學(xué)位，楊振博士是赫斯科項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中的核心人物。具有在英國(guó)近十年的工作學(xué)習(xí)經(jīng)歷，以及國(guó)內(nèi)豐富的研習(xí)以及實(shí)踐支撐，賦予他富有遠(yuǎn)見(jiàn)的國(guó)際視野、詳盡扎實(shí)的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)積淀，以及深層次的本土文脈理解。對(duì)于商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)、商業(yè)設(shè)計(jì)本身?yè)碛胸S富成功經(jīng)驗(yàn)和獨(dú)到見(jiàn)解，楊振博士擅長(zhǎng)協(xié)助甲方充分挖掘項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值, 是商業(yè)流線規(guī)劃方面的專(zhuān)家。
楊振博士主持了眾多具有影響力的城市核心商業(yè)項(xiàng)目，如英國(guó)倫敦Ealing Broadway綜合體項(xiàng)目，英國(guó)Beechwood Place商業(yè)項(xiàng)目, 英國(guó)Tyne Mouth住宅項(xiàng)目，越南胡志明港口規(guī)劃，上海世茂商都，萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)春，鄭州錦繡城，開(kāi)封老城更新項(xiàng)目，上海禹洲城市綜合體項(xiàng)目等。其中越南胡志明港口項(xiàng)目由越南政府出資，以新型商業(yè)港的開(kāi)發(fā)以及整片港口區(qū)域的復(fù)興，對(duì)胡志明市的振興乃至越南經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重大作用。
除日常事務(wù)外，楊振博士同時(shí)負(fù)責(zé)公司商業(yè)設(shè)計(jì)研發(fā)，并統(tǒng)籌公司和外部的投資與基金，與本地和國(guó)際開(kāi)發(fā)商、零售商、綠色建筑研究機(jī)構(gòu)以及行業(yè)協(xié)會(huì)等形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，共同打造優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)。2004年加入赫斯科，2009年來(lái)到中國(guó)并負(fù)責(zé)在北京創(chuàng)建中國(guó)分公司，目前楊振博士任赫斯科中國(guó)董事總經(jīng)理。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。