上周四，北京土地市場再次開閘，昌平、大興共三塊優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，三塊土地樓面價(jià)均突破3萬元/平方米，未來售價(jià)將在7萬-8萬元/平方米。然而，三塊高地對(duì)市場的影響遠(yuǎn)不止于此，昌平地塊將促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)品升級(jí)；大興區(qū)域則再現(xiàn)中國“好鄰居”，黃村商住地塊的成交，使得大興商住、住宅供應(yīng)比例更加失衡。對(duì)此，業(yè)內(nèi)分析人士表示，土地供應(yīng)性質(zhì)、價(jià)格決定產(chǎn)品類型，這三塊土地的成交將在一定程度上引導(dǎo)所在區(qū)域樓市未來的發(fā)展走勢。

原因分析

北京優(yōu)質(zhì)土地資源長期匱乏

2016年，北京計(jì)劃供應(yīng)1200公頃住宅用地，與去年持平，其中商品住宅用地850公頃，比去年增加了100公頃。但從實(shí)際土地供給來看，已經(jīng)連續(xù)數(shù)年沒有按計(jì)劃完成全部供地。

“雖然近年來政府一直在加強(qiáng)控制增量人口，但目前來看，人口的流向仍是北京樓市以及土地市場保持較高熱度的核心原因。”中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，地價(jià)變化折射出房價(jià)走勢，房價(jià)漲跌則反映出供需結(jié)構(gòu)的狀態(tài)，供需失衡則體現(xiàn)出人口、資源過度集中的結(jié)果，在北京聚集國內(nèi)優(yōu)質(zhì)資源的現(xiàn)狀之下，仍將對(duì)外來人口形成巨大吸引。

據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示，近5年中除2013年北京完成供地計(jì)劃外，其余年份住宅用地的供量均未如期按當(dāng)年的供地計(jì)劃完成，近兩年的完成率在60%左右。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)營銷總監(jiān)郭毅分析，北京土地資源不可能無序擴(kuò)張，土地的日趨稀缺與常住人口仍在增加的矛盾，是造成商品住宅市場供需矛盾的根本性原因，樓市供不應(yīng)求推升房價(jià)上漲，基于對(duì)北京樓市的樂觀預(yù)期，開發(fā)商又云集北京重金加碼土地，地價(jià)因此不斷攀升。

區(qū)域影響

昌平新城產(chǎn)品升級(jí)時(shí)代來臨

昌平南邵鎮(zhèn)這兩宗將執(zhí)行“9070”政策的土地，樓面價(jià)分別為3.38萬元/平方米和3.53萬元/平方米，未來房價(jià)預(yù)計(jì)將在7萬元/平方米以上。這意味著該地塊的產(chǎn)品戶型面積小、總價(jià)可控，客群將以剛需剛改客群為主，也將有效調(diào)節(jié)昌平普通住宅供應(yīng)的情況。

目前，昌平在售40個(gè)項(xiàng)目中僅有14個(gè)為普通住宅，供應(yīng)量不足造成前四月昌平區(qū)商品住宅同比下降13%。實(shí)際上，僅2015年昌平區(qū)就出讓了9宗住用地，規(guī)劃建筑總面積達(dá)到181萬平方米。按照正常開發(fā)節(jié)奏，這些本該在年初集中入市的地塊，卻遲遲未能現(xiàn)身。

對(duì)此，郭毅分析認(rèn)為昌平去年成交的9宗住宅用地平均樓面價(jià)格高達(dá)2.4萬元/平方米，其中樓面價(jià)最高的北七家鎮(zhèn)地塊拍出了4.3萬元/平方米。然而，今年前4個(gè)月，昌平區(qū)商品住宅的成交均價(jià)僅為25511元/平方米。“地價(jià)與房價(jià)相差不多，造成新項(xiàng)目難以具備入市條件；老項(xiàng)目則希望后市價(jià)格上漲空間，漲房價(jià)以增利潤，也不急于推貨。”她說。

隨著南邵鎮(zhèn)兩地塊的成交，昌平普宅面臨的困局將逐步“解套”。

位于昌平新城板塊的南邵鎮(zhèn)兩宗地塊的樓面價(jià)格達(dá)到3萬元/平方米以上，讓2015年在同一區(qū)域拿地的泰禾和龍湖兩地塊成功解套。特別是泰禾摘得的0303-54地塊，彼時(shí)2.1萬元/平方米的樓面價(jià)，目前來看算是物超所值。

記者從泰禾集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人處了解，該地塊將開發(fā)為又一個(gè)泰禾拾景園并將在近期入市。泰禾還引入了泰禾廣場這一大型購物中心作為項(xiàng)目及區(qū)域配套。

此外，有了龍湖、泰禾，以及招商等品牌房企的進(jìn)駐，再加上早已開通的地鐵昌平線及購物中心的規(guī)劃建設(shè)，預(yù)計(jì)昌平新城板塊的房地產(chǎn)市場將隨著產(chǎn)品品質(zhì)和配套升級(jí)，進(jìn)入量價(jià)齊升的新階段。

黃村地塊帶動(dòng)大興商住破局

在沉寂了相當(dāng)長一段時(shí)間之后，大興樓市在今年將成為新的熱點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年一年，大興接連推出10宗地塊，均受到保利、金融街、旭輝、綠地等各大房企瘋狂爭奪，總成交金額超過110億元。多宗地塊不斷成交、北京新機(jī)場的建設(shè)以及南城配套的逐漸完善，無疑再次激發(fā)大興樓市的需求。

在這樣供應(yīng)背景下，大興的商住產(chǎn)品有了爆發(fā)式增長。目前大興可售的商住產(chǎn)品多達(dá)10余個(gè)，區(qū)域則涵蓋了西紅門、黃村、義和莊、龐各莊等區(qū)域。商住產(chǎn)品的火爆源于住宅產(chǎn)品低迷的供應(yīng)量。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，近三個(gè)月大興新增住宅產(chǎn)品處于“零供應(yīng)”階段。

然而，大興商住產(chǎn)品并不能像通州那樣吸引投資人的目光。

據(jù)大興西紅門商住項(xiàng)目天恒世界集相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在五月開盤，目前處在排卡階段，讓她苦惱的是不是客戶不來，二是對(duì)區(qū)域的認(rèn)知度不高。“項(xiàng)目每天能有幾十組有效客戶來訪，自住型客戶已經(jīng)開始排卡了。但更多的投資型客戶卻仍處在觀望狀態(tài)，遲遲未能排卡。”她告訴記者相比此次成交的地塊，西紅門的位置、價(jià)格更有優(yōu)勢。

在義和莊區(qū)域，萬科天地精裝公寓價(jià)格已達(dá)到3.7萬元/平方米、恒大未來城均價(jià)也已達(dá)到3.9萬元/平方米。雖然，位置距離城區(qū)更遠(yuǎn)，義和莊區(qū)域商住類產(chǎn)品成交量卻高于其他區(qū)域。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)分析人士表示，深入研究成交高價(jià)地不難發(fā)現(xiàn)，緊鄰地鐵口、周邊公園綠化、繁華便利的配套是支撐豪宅的核心價(jià)值，導(dǎo)致該區(qū)域被購房人、投資客看好。

對(duì)于區(qū)域的價(jià)格走勢，萬科天地相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，從綠地到首創(chuàng)，2016年成交的土地預(yù)示著大興即將進(jìn)入豪宅時(shí)代，未來大興房價(jià)或?qū)⑦M(jìn)入8-10萬元/平方米時(shí)代。

后市預(yù)測

“9070”地塊供應(yīng)或?qū)⒊哨厔?/p>

據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)截至5月5日，北京商品住宅期房與現(xiàn)房庫存相加，僅有68414套可售，按北京此前6個(gè)月商品住宅的月均成交量統(tǒng)計(jì)，目前庫存的去化周期僅為8.6個(gè)月。

多位業(yè)內(nèi)人士在采訪中都指出，土地市場出現(xiàn)“9070”的地塊，是為了增加中小套型供應(yīng)，更主要是為解決中低收入群體的自住型購買需求，不過基于土地供應(yīng)的長期稀缺預(yù)期，以及已出讓的大量高價(jià)地項(xiàng)目影響，五環(huán)內(nèi)城區(qū)以及近郊區(qū)域的豪宅化趨勢無可避免，而“9070”政策對(duì)照今年的供地區(qū)域結(jié)構(gòu)將多集中在遠(yuǎn)郊新城區(qū)域，因此北京住宅市場的兩極化趨勢也將進(jìn)一步加劇。

事實(shí)上，北京國土局在近期又同時(shí)掛出延慶、順義及海淀三宗經(jīng)營性地塊，掛牌出讓總起價(jià)為18.75億元，土地面積共計(jì)約10.25萬平方米。巧的是，后沙峪鎮(zhèn)地塊雖不配建保障性住房，但要求居住建筑規(guī)模中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。這已是相關(guān)單位第二輪推出“9070”土地政策用地。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴記者，預(yù)計(jì)“9070”這一土地出讓條件在未來將成為主流。本報(bào)記者崔陸鵬

近六年北京商品住宅供地統(tǒng)計(jì)表

年份

2016年

2015年

2014年

2013年

2012年

2011年

計(jì)劃供地量（公頃）

850

750

1000

850

850

1220

實(shí)際供地量（公頃）

未知

454.29

636.17

1326.5

517.56

942

計(jì)劃完成率

未知

60.57%

63.62%

156.06%

60.89%

77.21%

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。