5月5日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2016）》（以下簡(jiǎn)稱藍(lán)皮書）。

藍(lán)皮書稱，2015年，商品房銷售成交價(jià)格總體上漲，商品房銷售量增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正。但是部分城市庫(kù)存水平依然較高。

對(duì)于今年房地產(chǎn)趨勢(shì)，藍(lán)皮書認(rèn)為，2016年宏觀經(jīng)濟(jì)仍面臨持續(xù)下滑的壓力，這也導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期有所降低，住房需求增速減緩，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成向下壓力。

與此同時(shí)，各線城市樓市的分化局面仍然存在。藍(lán)皮書指出，一線城市和少量二線城市面臨補(bǔ)庫(kù)存難題，大多數(shù)三、四線城市則需要大力去庫(kù)存。

此次藍(lán)皮書的執(zhí)行主編、中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員王業(yè)強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“去庫(kù)存依然是今年房地產(chǎn)的主要任務(wù)。各地應(yīng)該堅(jiān)持分類調(diào)控，同時(shí)加快出臺(tái)支持住房租賃市場(chǎng)的政策。對(duì)于庫(kù)存壓力大的三、四線城市，可通過(guò)進(jìn)一步下調(diào)首付比例的方式，適當(dāng)擴(kuò)大住房需求。”

宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)影響預(yù)期

在房地產(chǎn)庫(kù)存壓力下，去年以來(lái)，一系列寬松政策如降準(zhǔn)、降息、降首付、減稅費(fèi)、放松公積金貸款等先后出臺(tái)，地方政府也從取消限購(gòu)等不同方面松綁樓市。

在諸多利好政策刺激下，2015年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈跡象明顯。去年，商品房銷售成交價(jià)格總體上漲，商品房銷售量增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正。藍(lán)皮書選取的35個(gè)城市商品房均價(jià)同比增長(zhǎng)10.5%，增速比2014年快了10.7個(gè)百分點(diǎn)。

但是，藍(lán)皮書也認(rèn)為，房地產(chǎn)庫(kù)存水平依然較高，但增速明顯下降。房屋新開工面積全線下降，施工面積小幅增加，仍處于庫(kù)存去化期。

王業(yè)強(qiáng)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)：“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問題體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)供需嚴(yán)重失衡，商品房去庫(kù)存任重道遠(yuǎn)。”

在王業(yè)強(qiáng)看來(lái)，供需失衡體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是一、二線城市和三、四線城市分化導(dǎo)致的區(qū)域性結(jié)構(gòu)失衡；二是各種類型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)處于失衡狀態(tài)，住宅庫(kù)存相對(duì)于辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)較好；三是由于貧富差距拉大，導(dǎo)致需求結(jié)構(gòu)失衡。

記者注意到，今年以來(lái)，深圳、上海等城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲態(tài)勢(shì)。在此背景下，3月25日，深圳和上海再次收緊限購(gòu)措施。但是黑龍江等地仍面臨庫(kù)存壓力，當(dāng)?shù)貫榇顺雠_(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼等激勵(lì)措施。

對(duì)于今年的形勢(shì)，藍(lán)皮書預(yù)計(jì)，一線和部分二線城市房?jī)r(jià)仍將上漲，上漲幅度將有所減緩；二線城市房?jī)r(jià)將全面上漲，漲幅區(qū)域性分化明顯，三線、四線在寬松的政策推動(dòng)下庫(kù)存將有所減少，房地產(chǎn)價(jià)格跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。

藍(lán)皮書提醒，如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)放緩，房地產(chǎn)價(jià)格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

分類調(diào)控應(yīng)對(duì)樓市冷熱不均

從政策層面來(lái)看，藍(lán)皮書認(rèn)為，圍繞房地產(chǎn)供給側(cè)改革，實(shí)施分類調(diào)控，適度緩和區(qū)域分化、冷熱不均的現(xiàn)象，維持市場(chǎng)穩(wěn)定將是2016年房地產(chǎn)政策的主基調(diào)。

“對(duì)于一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市，增加土地供應(yīng)將是重點(diǎn)，同時(shí)繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)政策，甚至?xí)雠_(tái)相關(guān)政策以防止投資需求過(guò)快增長(zhǎng)致房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高。”王業(yè)強(qiáng)說(shuō)，多數(shù)二線和三、四線城市則會(huì)以刺激需求、促進(jìn)庫(kù)存去化為主，購(gòu)房落戶、稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)貼政策等有望在各地鋪開。

對(duì)于三、四線城市的庫(kù)存狀況，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“截至4月份，部分三、四線城市的庫(kù)存去化周期還在14個(gè)月以上，部分城市甚至超過(guò)30個(gè)月。”

為推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存，去年以來(lái)，中央多次下調(diào)購(gòu)房首付比例。今年2月2日，央行再次發(fā)布通知，在不實(shí)施限購(gòu)的城市首套住房首付比例最低降至20%。據(jù)藍(lán)皮書分析，首付比例下調(diào)，購(gòu)房門檻大幅下降，對(duì)市場(chǎng)需求的刺激十分明顯。

在巨大的庫(kù)存壓力下，藍(lán)皮書在對(duì)2016年的房地產(chǎn)政策展望時(shí)預(yù)計(jì)，三、四線城市房地產(chǎn)貸款首付比例可能進(jìn)一步降低至15%，二套住房貸款的首付比例也將相應(yīng)下調(diào)。

王業(yè)強(qiáng)也對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)：“首付政策調(diào)整，一些二線城市和三、四線城市之間應(yīng)該有所區(qū)分，‘因城施策’。對(duì)于庫(kù)存比較大的三、四線城市，調(diào)整幅度可能相對(duì)較大，可以使有購(gòu)房意愿的家庭提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)。”

另外，王業(yè)強(qiáng)表示，從目前信貸情況來(lái)看，房地產(chǎn)還沒有觸及引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的點(diǎn)，還是屬于比較低風(fēng)險(xiǎn)的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。