“上海觀察”微信公號5月5日消息，上海私房出租要收增值稅，月租金3萬以下可免征。

解放日報·上海觀察記者今天（5月5日）從上海政府網(wǎng)站獲悉，上海市國稅局已制定實施《個人出租不動產(chǎn)代開增值稅發(fā)票管理辦法（試行）》。辦法顯示，上海私房出租應(yīng)繳納增值稅，月租金3萬以下可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

今年5月1日起，財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點。根據(jù)規(guī)定，其他個人出租不動產(chǎn)，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅，并可向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。

上海結(jié)合本市實際情況制定這一《辦法》（試行），對代開范圍、代開發(fā)票應(yīng)提供的資料、代開部門的審核要求、委托代征點的管理要求等事項進行明確。

《辦法》明確了哪些屬于“個人出租不動產(chǎn)”。個人僅指除個體工商戶以外的其他個人。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

《辦法》顯示，私房出租應(yīng)繳納稅款為：應(yīng)納稅款＝含稅銷售額（1+5%）1.5%

也就是說，個人出租私房，按照5%征收率，減按1.5%計算應(yīng)納稅額。比如有人出租住房，每月取得租金收入8萬元，其每月應(yīng)納增值稅：8(1+5%)1.5%=0.11萬元。

《辦法》還規(guī)定，個人出租不動產(chǎn)取得的月租金收入總計不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策；采取預(yù)收款形式的，可在預(yù)收款租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入總計不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

個人出租不動產(chǎn)代開增值稅發(fā)票管理辦法（試行）

第一條根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條個人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)（以下簡稱私房出租），適用本辦法。

個人僅指除個體工商戶以外的其他個人。

取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

第三條私房出租，按照以下公式計算應(yīng)納稅款：

應(yīng)納稅款＝含稅銷售額（1+5%）1.5%

第四條私房出租，出租方可向不動產(chǎn)所在地的委托代征點申請代開增值稅發(fā)票，委托代征點無法代開增值稅專用發(fā)票的，出租方可向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申請代開。

承租方為個人的，出租方不得申請代開增值稅專用發(fā)票。

委托代征點是指受稅務(wù)機關(guān)委托并簽訂委托征管協(xié)議的單位。

第五條個人出租不動產(chǎn)取得的月租金收入總計不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策；采取預(yù)收款形式的，可在預(yù)收款租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入總計不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策的租金收入不得申請代開增值稅專用發(fā)票。

第六條個人取得私房出租收入向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)或委托代征點申請代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)提供以下材料：

（一）《代開增值稅發(fā)票申請表》；

（二）不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明或商品房預(yù)售合同、房地產(chǎn)買賣合同等能證明不動產(chǎn)權(quán)屬的復印件(首次辦理時提供）；

（三）出租方身份證件原件及復印件；

（四）私房出租合同原件及復印件（首次辦理時提供）；

（五）出租方委托代理人申報的，應(yīng)提供書面委托書及代理人的合法身份證明復印件；

（六）承租方為個人的，提供個人身份證復印件；承租方為單位的，提供稅務(wù)登記證或社會信用登記證（三證合一）復印件（首次辦理時提供）。

第七條代開增值稅發(fā)票時應(yīng)按下列要求進行審核，相關(guān)資料應(yīng)按規(guī)定保存并登記造冊。

（一）資料是否真實、完整、符合規(guī)定；

（二）不動產(chǎn)所在地是否屬于本區(qū)縣范圍；

（三）申請開具發(fā)票的受票方名稱是否與合同中的承租方一致。

第八條代開增值稅發(fā)票的“備注欄”應(yīng)注明不動產(chǎn)的詳細地址。

第九條委托代征點應(yīng)符合以下管理要求：

（一）建立代開發(fā)票管理制度，按規(guī)定代開增值稅發(fā)票；

（二）應(yīng)有專人負責領(lǐng)用、保管增值稅發(fā)票，并及時做好增值稅發(fā)票的領(lǐng)、用、存記錄；

（三）應(yīng)按照增值稅專用發(fā)票管理要求保管和領(lǐng)用增值稅專用發(fā)票，并應(yīng)設(shè)專用保險箱（柜）保管發(fā)票及稅控設(shè)備，非工作時間應(yīng)將代開發(fā)票及稅控設(shè)備存入專用保險箱（柜）；

（四）各征收點應(yīng)按委托其代征的稅務(wù)機關(guān)的要求建立私房出租管理臺賬，并及時完成相關(guān)信息向稅務(wù)機關(guān)的傳遞。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。