記者趙燕華報(bào)道：北上廣深樓市沖高回落已成事實(shí)，“接棒”的是哪些城市？4月百城房?jī)r(jià)指數(shù)表新鮮出爐，不過(guò)這次有點(diǎn)不一樣：數(shù)據(jù)顯示，新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲的71個(gè)城市中，漲幅居前十位的城市依次是：惠州、昆山、中山、廈門(mén)、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢。在前十排行榜中，已不見(jiàn)四個(gè)一線(xiàn)城市的蹤影。值得注意的是，惠州以新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅6.3%而領(lǐng)漲全國(guó)，對(duì)此，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，當(dāng)需求之間找到了一個(gè)平衡點(diǎn)，就有大量剛需客溢出，造就一線(xiàn)周邊城市房?jī)r(jià)高歌的神話(huà)。

一線(xiàn)城市全線(xiàn)降溫

據(jù)5月1日發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)顯示，2016年4月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為11467元/平方米，環(huán)比(與上月相比)上漲1.45%，漲幅較上月收窄0.45個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是，“北上廣深”四座一線(xiàn)城市全線(xiàn)降溫，漲幅排名前十的城市被一線(xiàn)周邊以及熱門(mén)二線(xiàn)城市所取代。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，3月份，多個(gè)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)和成交量均攀升至歷史新高，但沖高后4月市場(chǎng)有所回落。比如滬、深兩地在嚴(yán)厲的新政出臺(tái)后，4月樓市成交均出現(xiàn)顯著回落。

中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告預(yù)測(cè)稱(chēng)，一線(xiàn)周邊及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍然較足，但隨著穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策效果的顯現(xiàn)，漲幅將逐漸趨緩。

溢出效應(yīng)成就一線(xiàn)周邊

業(yè)內(nèi)人士分析，前十名中都有個(gè)共通點(diǎn)，都臨近一線(xiàn)城市北上廣深，承接了部分來(lái)自特大城市的外溢需求，樓市量?jī)r(jià)齊升。隨著一線(xiàn)城市政策收緊，房?jī)r(jià)漲幅收窄，而一線(xiàn)周邊城市則呈明顯上漲趨勢(shì)。

前十名中，廣東共有四位上榜，分別是惠州、中山、珠海和東莞。其中，排名第一的惠州新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為6.3%，房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)。

惠州作為一個(gè)三線(xiàn)城市，漲幅為何位居榜首？分析認(rèn)為，廣深又貴又限購(gòu)，讓剛需一族大呼吃不消，于是乎廣深客便把目光投向了性?xún)r(jià)比較高的邊緣區(qū)域。尤其是珠三角城市間交通愈來(lái)愈便利后，便會(huì)有大量廣深客溢出，例如廣州隔壁的佛山、清遠(yuǎn)，深圳隔壁的東莞、惠州，甚至與之隔海對(duì)望的中山。數(shù)據(jù)顯示，自佛山放開(kāi)限購(gòu)以來(lái)，廣州客不斷向佛山溢出已成為一種常態(tài)。去年佛山全市住宅成交量超過(guò)1400萬(wàn)平方米，廣州客功不可沒(méi)。

“地王”現(xiàn)象蔓延至二線(xiàn)城市

房企已敏銳覺(jué)察到這一點(diǎn)了。中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份，包括萬(wàn)科、恒大、綠地、萬(wàn)達(dá)、保利、碧桂園在內(nèi)20大標(biāo)桿房企，拿地金額為218.61億，其中高達(dá)195億為二線(xiàn)城市拿地，足足占了九成。整體看，標(biāo)桿房企已經(jīng)接近全面進(jìn)入二線(xiàn)城市階段。

張大偉分析，一線(xiàn)城市的土地供應(yīng)很少，沒(méi)有土地可拿，因此開(kāi)發(fā)商不得不將戰(zhàn)略重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到二線(xiàn)核心城市。與此同時(shí)，二線(xiàn)城市的樓市政策仍是以利好為主。

據(jù)觀察，二線(xiàn)核心城市成為大型開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)，起始樓面地價(jià)頻頻刷新紀(jì)錄。如在廣州“隔壁”佛山，1月22日，時(shí)代地產(chǎn)以64億元總價(jià)、折合約1.5萬(wàn)元/㎡樓面地價(jià)獲得廣佛交界處的大瀝黃岐泌沖沿江路“桃花地”地塊，成為佛山新“地王”。3月30日下午，泰禾集團(tuán)以37.25億元闖局佛山，晉升最新單價(jià)地王。4月28日，老大萬(wàn)科也憋不住要出手了，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)四小時(shí)166輪競(jìng)價(jià)，18.351億元斬獲禪城城北地塊，折合樓面價(jià)為6157.97元/平方米，溢價(jià)超過(guò)90%。

易居智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，一線(xiàn)城市紛紛祭出樓市調(diào)控政策之后，資金溢出效應(yīng)明顯，大量資本有進(jìn)入一線(xiàn)城市周邊及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市的苗頭，因此這些二線(xiàn)核心城市房?jī)r(jià)和地價(jià)的上漲勢(shì)頭均十分強(qiáng)烈。

趙燕華

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。