3月25日出臺的深圳樓市新政過去一個月有余，購房者陷入觀望，不僅新房住宅和二手住宅成交量腰斬，成交價格也結(jié)束了連續(xù)18個月的持續(xù)上漲，雙雙首次出現(xiàn)回落。

新房成交環(huán)比下降近5成

經(jīng)歷“3·25新政”的深圳，4月新房供應(yīng)量雖然翻倍，但成交量卻反降過4成，其中新房住宅成交量更是接近腰斬。據(jù)深圳市規(guī)劃國土委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至4月28日，深圳新建住宅批準(zhǔn)預(yù)售4906套，環(huán)比3月增長147.7%，市場供應(yīng)量較前兩月有明顯回升，開發(fā)商推盤相對積極，基本已接近去年水平。但截至4月28日，全市新房成交僅3253套，環(huán)比下跌43.2%，其中住宅為2259套，環(huán)比下降49.4%，同比下降44.5%。

3000套新房成交量被深圳房地產(chǎn)資深觀察人士徐治政認(rèn)為是市場臨界線。他曾表示，如果月成交低過這一數(shù)字，市場則表現(xiàn)為趨冷；如果新房成交量高過6000套，則為火爆，兩者之間，則是相對正常的市場表現(xiàn)。在下降的成交量中，房價已經(jīng)高企的南山、寶安分別成交了737套和295套，降幅均在60%左右。

值得注意的是，全市成交均價微跌，一方面因?yàn)樾陆胧谢蚣油频臉潜P，定價也相對合理，開發(fā)商以價換量追求快速回款的心態(tài)較為普遍，另一方面還因?yàn)樯显聝r格偏低的龍崗區(qū)成交占比高達(dá)45．5%，直接拉低了全市的均價水平。除龍崗區(qū)外，福田、南山、羅湖等區(qū)價格仍在上漲。其中，福田、南山均價在7.7萬元/㎡左右，環(huán)比分別上漲1.8%，9.2%；羅湖為64407元/㎡，環(huán)比上漲9.8%；寶安均價48838元/㎡，環(huán)比上漲4.8%。成交量原本就較少的鹽田區(qū)，極易受到成交結(jié)構(gòu)的影響，在上月盡管成交均價在46157元/㎡，但仍上漲15.2%。

二手房進(jìn)入深度博弈期

數(shù)據(jù)顯示，截至4月27日，深圳二手住宅成交過戶數(shù)據(jù)為7842套，較3月下降58．1%。由于官方數(shù)據(jù)存在一定滯后性，不能及時反映市場情況，根據(jù)深圳鏈家市場研究中心監(jiān)測，4月二手住宅的實(shí)際交易量約在4000-5000套，市場交易已大幅降溫。

深圳中原4月二手房樣本樓盤均價為54807元/㎡，環(huán)比3月下跌2．39%，這也是二手房價自2014年10月連續(xù)上漲18個月之后，出現(xiàn)的首次回落。中原地產(chǎn)認(rèn)為，樓市新政及二手房評估價上調(diào)急速冰凍了二手房市場，效果顯著。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，部分區(qū)域二手成交量較新政出臺前減少4成左右。受4月1日起評估價上調(diào)及新政帶來的影響，4月成交量顯著回落，在用于編制指數(shù)的188個樣本樓盤中，4月成交樣本明顯少于3月，并且全市降價樣本樓盤已過半，占比55%，較3月增加了35個百分點(diǎn)。其中，18%的樓盤降幅超過10%。中原認(rèn)為，市場觀望氛圍濃厚，二手房交易逐漸進(jìn)入買方市場，議價空間變大，另有不少投資客急于出手，業(yè)主報價逐漸松動，二手房價格整體降幅較大。

“8000套是深圳二手房成交量的基準(zhǔn)線。”深圳鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平表示，如果二手房月度成交量超過10000套，則房價將會有保障，但如果低于5000套，且5000套持續(xù)三個月的話，房價就可能向下調(diào)整。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。