實(shí)行了22年的商品房預(yù)售許可制度悄然生變。

4月26日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出一宗商住地塊，該地塊被確認(rèn)為深圳市商品房現(xiàn)售首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。這意味著在這宗地塊上建設(shè)的住宅、商業(yè)物業(yè)或其他建筑物，不能提前進(jìn)行預(yù)售，而要在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后進(jìn)行“現(xiàn)房”銷售。

巧合的是，深圳也是最早接觸預(yù)售制度的城市，選擇此時(shí)進(jìn)行現(xiàn)房預(yù)售，在很大程度上或許是為了調(diào)控樓市。

一位相關(guān)部委專家對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，土地招拍掛過(guò)程中，在符合相關(guān)政策和規(guī)劃的前提下，對(duì)擬出讓地塊設(shè)定一些出讓條件是合理的，比如要求配建一定面積的保障房，或者要求部分建筑物不能分割出售，又或者限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)等。

從全國(guó)范圍來(lái)看，深圳的試點(diǎn)也帶有更多的“先鋒”色彩。作為最早實(shí)行住宅市場(chǎng)化的城市，深圳對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)制度的探索具有借鑒意義。

當(dāng)國(guó)內(nèi)樓市趨向飽和、成熟時(shí)，出于降低門檻、促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)售制度是否也可在不同城市分類調(diào)整？這是市場(chǎng)下一步關(guān)注的焦點(diǎn)。

商品房現(xiàn)售制“胎動(dòng)”

試點(diǎn)商品房現(xiàn)售的地塊位于深圳市龍華新區(qū)民治辦事處，該地塊同時(shí)也是龍華新區(qū)今年推出的首宗居住用地，備受矚目。過(guò)去兩年，龍華新區(qū)地王不斷，房?jī)r(jià)飆漲。

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購(gòu)房者，由購(gòu)房者預(yù)先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻。這個(gè)制度最早出現(xiàn)在香港，于上世紀(jì)80年代末傳入深圳，此后在內(nèi)地陸續(xù)開花。

1994年，內(nèi)地出臺(tái)《城市房地產(chǎn)管理法》，正式建立預(yù)售許可制度。目前，各個(gè)主要城市的商品房預(yù)售比例普遍在80%以上。

最早接觸到預(yù)售制度的深圳，為何此時(shí)要進(jìn)行商品房現(xiàn)售的試點(diǎn)？《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》27日致函深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)，截至發(fā)稿尚未得到回復(fù)。

在深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來(lái)，這是深圳進(jìn)一步調(diào)控樓市的舉措。“目前深圳樓市供需失衡，土地供應(yīng)極其稀缺。采取現(xiàn)售制度可抬高門檻，將資金實(shí)力不足的中小開發(fā)商擋在門外，遏制對(duì)土地的哄搶，抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲。”

目前深圳的新增建設(shè)用地所剩無(wú)幾。根據(jù)《深圳市土地利用總體規(guī)劃（2006~2020）》，至2020年，深圳全市建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?76平方公里以內(nèi)。而現(xiàn)在，這個(gè)數(shù)字已達(dá)約940平方公里。近幾年，深圳通過(guò)“招拍掛”公開出讓的居住用地在急劇下降，2013年僅出讓3宗居住用地，2014年只有1宗。

深圳購(gòu)房需求極其旺盛，這個(gè)外來(lái)人口占70%的城市，住房自有率只有30%。過(guò)去一年，深圳的房?jī)r(jià)暴漲為全國(guó)矚目，總體漲幅超過(guò)60%，部分區(qū)域和樓盤房?jī)r(jià)漲幅逾100%。而每一次地王的出現(xiàn)，都會(huì)加劇房?jī)r(jià)的上漲。

開發(fā)商資金實(shí)力面臨大考

現(xiàn)售制度將極大考驗(yàn)開發(fā)商資金實(shí)力。受益于預(yù)售制度，開發(fā)商僅需極少的自有資金，通過(guò)占用購(gòu)房者的資金，實(shí)現(xiàn)了“空手套白狼”的經(jīng)營(yíng)模式，而且是購(gòu)房者承擔(dān)了資金利息。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125203億元，比上年增長(zhǎng)2.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款20214億元，下降4.8%；利用外資297億元，下降53.6%；自籌資金49038億元，下降2.7%；其他資金55655億元，增長(zhǎng)12.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款32520億元，增長(zhǎng)7.5%；個(gè)人按揭貸款16662億元，增長(zhǎng)21.9%。定金、預(yù)收款、個(gè)人按揭均來(lái)自購(gòu)房者的預(yù)付資金，占總到位資金的39.3%，自有資金和國(guó)內(nèi)貸款分別占39.2%、16.1%。

不難看出，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金的來(lái)源主要是自有資金、貸款、預(yù)售制度帶來(lái)的資金（下稱“預(yù)售資金”），其中，自有資金、預(yù)售資金的規(guī)模相當(dāng)，均占總資金的四成左右?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者也從開發(fā)商處佐證了上述資金來(lái)源比例。

舉例來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總投資額為50億元，開發(fā)商只需準(zhǔn)備20億元自有資金及10億元借貸資金，剩余的20億元來(lái)自預(yù)售資金。并且，預(yù)售資金的利息是由購(gòu)房者承擔(dān)。

說(shuō)得簡(jiǎn)單點(diǎn)，預(yù)售制度為開發(fā)商提供了一筆零風(fēng)險(xiǎn)零成本的巨額貸款。一旦實(shí)行現(xiàn)售制度，開發(fā)商將失去這樣的資金支持。

“過(guò)去房企通過(guò)預(yù)售方式來(lái)回籠資金，補(bǔ)給工程款，但如果改為現(xiàn)售制，這個(gè)資金來(lái)源渠道將被堵上，開發(fā)商需要通過(guò)各類再融資和信貸等融資模式湊集資金。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，這意味著開發(fā)商的負(fù)債將提高，而銀行及投資者會(huì)更加審視此類房企的還款能力。中小房企因此會(huì)被擋在門外，進(jìn)而一些實(shí)力雄厚的房企更有機(jī)會(huì)進(jìn)入此類市場(chǎng)。

現(xiàn)售制度之下，開發(fā)商還要承擔(dān)資金的成本，以及項(xiàng)目囤積的風(fēng)險(xiǎn)。

宋丁表示，當(dāng)開發(fā)商自有資金不充足，過(guò)多依賴貸款及其他融資時(shí)，對(duì)資金盡快回籠的需求就更加迫切。拖得越久，資金成本越高。

一二線城市有可能推廣嗎

試點(diǎn)之后，現(xiàn)售制度是否可以進(jìn)一步推廣？

現(xiàn)行預(yù)售制度造成了一定的低效率競(jìng)爭(zhēng)。由于門檻被降低，一些沒(méi)有資金、品牌、技術(shù)等實(shí)力的小企業(yè)，僅憑借一定關(guān)系就能獲得優(yōu)質(zhì)廉價(jià)的土地資源，造成行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的無(wú)序，出現(xiàn)房企違規(guī)挪用資金、期房質(zhì)量不過(guò)關(guān)、工程無(wú)故延期等問(wèn)題。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，現(xiàn)售制度能夠規(guī)避預(yù)售制度帶來(lái)的諸多問(wèn)題，強(qiáng)化房企的成本管控能力。

在宋丁看來(lái)，這只是深圳的個(gè)案，全面拉開現(xiàn)房銷售大幕的時(shí)機(jī)還未到。但這一次的試點(diǎn)，有利于對(duì)后續(xù)的推廣、操作規(guī)則化等進(jìn)行逐步探索。

同時(shí)，對(duì)于嚴(yán)重供不應(yīng)求的深圳來(lái)說(shuō)，大面積推廣現(xiàn)售制度將會(huì)帶來(lái)一定壓力。預(yù)售制度可以加快市場(chǎng)的供應(yīng)，一些周轉(zhuǎn)快的開發(fā)商，從拿地到預(yù)售僅需8~9個(gè)月，甚至更短。但現(xiàn)售制度會(huì)將拿地到銷售的周期拉長(zhǎng)到2~4年。

不過(guò)，深圳也并不是第一個(gè)推出現(xiàn)售制度的城市。早在2012年，山東省就出臺(tái)過(guò)相關(guān)規(guī)定，從當(dāng)年9月1日起，凡不實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品住房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證書；同時(shí)，將選擇有條件的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

“大方向來(lái)看，一二線熱點(diǎn)城市都應(yīng)該逐漸從預(yù)售制度轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)售制度。因?yàn)榇祟惓鞘械姆科笤谫Y金承受能力上會(huì)更強(qiáng)，且市場(chǎng)供應(yīng)比較緊缺，不需要通過(guò)期房銷售的方式來(lái)逐漸蓄客。現(xiàn)房銷售也使得購(gòu)房者能夠降低購(gòu)房到入住的時(shí)間，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

他說(shuō)，三四線城市正面臨去庫(kù)存的嚴(yán)峻問(wèn)題，期房銷售萎靡，很多樓盤最終都是以現(xiàn)房的方式進(jìn)行銷售。但三四線城市的房企多為中小房企，資金壓力較大，依然還是需要通過(guò)期房銷售來(lái)降低資金成本。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。