德勤稅務(wù)師事務(wù)所稅務(wù)合伙人宮濱指出，營(yíng)改增不僅僅是財(cái)務(wù)部門的事情，采購(gòu)部門、銷售部門等業(yè)務(wù)部門能否在價(jià)格談判、合同簽署之中把增值稅的要求體現(xiàn)出來(lái)，是企業(yè)能在稅制改革中獲益多少的關(guān)鍵。

5月1日即將落地的營(yíng)改增，將帶來(lái)超過(guò)5000億元減稅規(guī)模。不動(dòng)產(chǎn)納入增值稅抵扣鏈條，現(xiàn)行增值稅將轉(zhuǎn)變?yōu)楸容^完整的消費(fèi)型增值稅。企業(yè)購(gòu)入、租賃不動(dòng)產(chǎn)的成本，允許納入抵扣，所有行業(yè)將普遍獲益。

除了減輕企業(yè)稅負(fù)，營(yíng)改增將對(duì)企業(yè)管理產(chǎn)生系統(tǒng)影響。增值稅價(jià)稅分離，這將對(duì)原有價(jià)格體系產(chǎn)生影響，上下游企業(yè)如何分?jǐn)偁I(yíng)改增的減稅效應(yīng)，項(xiàng)目招標(biāo)報(bào)價(jià)體系也將改變，對(duì)企業(yè)管理能力提出更高要求。

不動(dòng)產(chǎn)帶來(lái)全面減稅

5月1日之后，營(yíng)改增全面擴(kuò)圍至建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣。財(cái)政部曾測(cè)算過(guò)，不動(dòng)產(chǎn)納入增值稅抵扣鏈條，將帶來(lái)超3000億元的減稅額度。

德勤稅務(wù)師事務(wù)所稅務(wù)合伙人宮濱表示，5月1日之前，企業(yè)買入商業(yè)地產(chǎn)，花多少錢就多少花，比如1000萬(wàn)購(gòu)入一個(gè)廠房，1000萬(wàn)完全計(jì)入成本；全面營(yíng)改增之后，如果還是支付1000萬(wàn)，其中11%的部分可以抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅，計(jì)入到成本里的數(shù)字也不再是1000萬(wàn)，所有公司都會(huì)在改革中受益。

除了通過(guò)外購(gòu)、自建等方式新增不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)將獲益，租入不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)也將普遍獲益。

安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人李雁對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，不動(dòng)產(chǎn)租金允許納入抵扣，這對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃商和租戶雙方都能帶來(lái)減稅效應(yīng)。

具體而言，持有物業(yè)進(jìn)行出租的不動(dòng)產(chǎn)商，比如擁有一個(gè)大型商場(chǎng)。營(yíng)改增的政策規(guī)定4月30日之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇5%的簡(jiǎn)易計(jì)征方法，也可以選擇11%的一般計(jì)稅方法——不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)通過(guò)精確測(cè)算，選擇一種對(duì)自己更有利的方式來(lái)計(jì)稅。

如果選擇簡(jiǎn)易計(jì)征方法，不動(dòng)產(chǎn)商稅負(fù)略有下降，因?yàn)?%的增值稅稅率相當(dāng)于4.76%的營(yíng)業(yè)稅，相比原來(lái)5%的營(yíng)業(yè)稅有所下降，而租戶獲得5%的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票可抵扣，租戶租金成本實(shí)際下降。如果選擇一般計(jì)稅方法，相比營(yíng)業(yè)稅多了6個(gè)百分點(diǎn)，商場(chǎng)可給租戶開具11%的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，假如商場(chǎng)將6%的稅負(fù)完全轉(zhuǎn)嫁給租戶，商場(chǎng)仍只負(fù)擔(dān)5%的增值稅，又有其他進(jìn)項(xiàng)，商場(chǎng)稅負(fù)下降；而租戶仍新增5%的進(jìn)項(xiàng)，租金成本下降。

營(yíng)改增的政策設(shè)計(jì)上，還充分考慮不動(dòng)產(chǎn)抵扣中的細(xì)節(jié)。近日，在有中稅協(xié)主辦的“營(yíng)改增”稅務(wù)公益大講堂上，國(guó)稅總局貨物和勞務(wù)稅司處長(zhǎng)王葳表示，稅制設(shè)計(jì)上基本本著有利于納稅人的原則。不動(dòng)產(chǎn)抵扣中，有些不動(dòng)產(chǎn)是專用于不得抵扣項(xiàng)目的，這部分不能納入抵扣。有些是兼用于可抵扣項(xiàng)目和不可抵扣項(xiàng)目，國(guó)際上其他國(guó)家多會(huì)對(duì)“兼用”抵扣進(jìn)項(xiàng)合理的分配，允許部分抵扣；但我國(guó)這次營(yíng)改增政策規(guī)定，“兼用”的不動(dòng)產(chǎn)可以做全額進(jìn)項(xiàng)抵扣，就是本著對(duì)納稅人有利的原則。

財(cái)政部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣，比較完整地實(shí)現(xiàn)了規(guī)范的消費(fèi)型增值稅制度，有利于擴(kuò)大企業(yè)投資，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活力。

不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)通過(guò)營(yíng)改增減負(fù)，將在一定程度上利好房地產(chǎn)市場(chǎng)。不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣，是否能進(jìn)一步刺激商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存呢？

一家國(guó)有大型房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，對(duì)于本來(lái)有不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置意向的企業(yè)而言，營(yíng)改增能減輕其負(fù)擔(dān)。但因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)納入抵扣，企業(yè)是否進(jìn)一步加大不動(dòng)產(chǎn)的投資，還要看具體不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)的投資收益，畢竟購(gòu)置一棟樓會(huì)占用很多資金，而且在房地產(chǎn)去庫(kù)存背景下，那些三四線城市的壓力還是很大，企業(yè)投資會(huì)謹(jǐn)慎考慮。

營(yíng)銷模式變革

一家大型房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷部門相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，他們企業(yè)正在對(duì)全部門進(jìn)行營(yíng)改增的培訓(xùn)，買房子送其他東西的模式將受到影響。

此前，電信行業(yè)推行營(yíng)改增試點(diǎn)時(shí)，也曾遭遇類似的問題，電信業(yè)中常見的“充話費(fèi)送手機(jī)”的模式受到一定影響。

李雁對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，增值稅條件下，企業(yè)送的東西視同銷售，是需要納入企業(yè)銷售報(bào)表中，需要繳納增值稅。在這種情況下，企業(yè)需要加強(qiáng)發(fā)票的管理，贈(zèng)送的東西由于視為銷售，需要繳納17%的進(jìn)項(xiàng)稅，為了沖抵這部分稅負(fù)，在購(gòu)買環(huán)節(jié)一定要獲取增值稅專用抵扣發(fā)票，最好選擇能開具專用發(fā)票的一般納稅人，盡量避開小規(guī)模納稅人；否則，企業(yè)稅負(fù)會(huì)增加。

李雁進(jìn)一步表示，類似房地產(chǎn)企業(yè)，“買房子送彩電”之類的銷售模式，可以改成直接打折的方式。

王葳表示，無(wú)償轉(zhuǎn)讓貨物所有權(quán)，在增值稅條例里是視同有償征稅。這是為了完善稅制或者堵塞漏洞，也是國(guó)際上通行的慣例。如果規(guī)定所有無(wú)償行為都不征稅的話，有一部分納稅人會(huì)鉆空子，說(shuō)跟另外一個(gè)企業(yè)之間的行為是無(wú)償?shù)模悇?wù)局的稅就收不上來(lái)了。

也有企業(yè)表示，營(yíng)改增將促進(jìn)企業(yè)進(jìn)一步規(guī)范管理，諸如“買XX送XX”的模式，到底送了多少物品原來(lái)統(tǒng)計(jì)很粗糙，計(jì)入銷售，賬務(wù)上會(huì)更準(zhǔn)確。

營(yíng)改增還將帶來(lái)上下游利潤(rùn)的重新調(diào)整。一家建筑企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，營(yíng)改增對(duì)于建筑企業(yè)而言，給出了不少過(guò)渡政策，但在跟下游企業(yè)談合同的時(shí)候，下游企業(yè)往往會(huì)提出降低成本的要求。

上述負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，增值稅是銷項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng)，企業(yè)實(shí)際獲取進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的能力，直接決定了企業(yè)稅負(fù)的升降。建筑業(yè)業(yè)態(tài)比較復(fù)雜，上游多小規(guī)模納稅人或者個(gè)體戶，獲取正規(guī)專用抵扣發(fā)票比較困難。

宮濱指出，營(yíng)改增不僅僅是財(cái)務(wù)部門的事情，采購(gòu)部門、銷售部門等業(yè)務(wù)部門能否在價(jià)格談判、合同簽署之中把增值稅的要求體現(xiàn)出來(lái)，是企業(yè)能在稅制改革中獲益多少的關(guān)鍵。

宮濱進(jìn)一步表示，比如企業(yè)在項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)，增值稅由于是價(jià)稅分離，投標(biāo)價(jià)格中需要把增值稅的部分刨除掉，這意味著相同的標(biāo)的，在增值稅下的價(jià)格相比營(yíng)業(yè)稅要低，報(bào)價(jià)時(shí)需要作出相應(yīng)調(diào)整；否則，若按營(yíng)業(yè)稅報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)過(guò)高，容易造成投標(biāo)失敗。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。