傳言了一周之后，南京樓市“限漲令”正式落定，這也使得南京成為繼蘇州之后，又一個(gè)“限漲”的二線(xiàn)城市。

4月25日下午，南京市發(fā)改委正式發(fā)布了關(guān)于《中共南京市委南京市人民政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見(jiàn)》的政策解讀。

《意見(jiàn)》明確指出，加強(qiáng)普通商品住房價(jià)格指導(dǎo)，鼓勵(lì)企業(yè)加快普通商品住宅上市節(jié)奏，有效增加中小套型住房供應(yīng)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)合理適度價(jià)格水平。“對(duì)主城六區(qū)以及江寧、浦口商品住宅項(xiàng)目，按照價(jià)格區(qū)間分類(lèi)指導(dǎo)，申報(bào)均價(jià)每平方米2萬(wàn)元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2-3萬(wàn)元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬(wàn)元以上的，年化漲幅不宜高于8%。”

這一《意見(jiàn)》意味著此前傳言甚久的“限漲令”正式落定。對(duì)此，南京的開(kāi)發(fā)商反應(yīng)較為淡定。

“今年以來(lái)，物價(jià)部門(mén)一直在對(duì)開(kāi)發(fā)商申報(bào)的預(yù)售價(jià)格進(jìn)行管控，達(dá)不到物價(jià)部門(mén)的要求，預(yù)售證一直不批，現(xiàn)在只是明確發(fā)文規(guī)定了而已。”南京某品牌房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人說(shuō)，雖然限價(jià)令已經(jīng)出臺(tái)，但具體實(shí)施細(xì)則還有待明確，比如“年化漲幅”，到底是和什么時(shí)候比，是和一年前的現(xiàn)在相比？還是和去年年底相比？還是和樓盤(pán)上一次開(kāi)盤(pán)相比？這個(gè)很重要，不然會(huì)有很大模糊空間，散失公平性。另外漲價(jià)幅度是可以一次性漲到位，還是可以每月平均漲一點(diǎn)，《意見(jiàn)》也沒(méi)有明確說(shuō)明。

不過(guò)，也有開(kāi)發(fā)商提出，地價(jià)決定了房?jī)r(jià)走高，如果只限房?jī)r(jià)，則高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商將陷入難題。“去年以來(lái)，南京的土地市場(chǎng)一直火熱，幾乎拍出的每塊地都是地王，地價(jià)那么高，憑什么只限房?jī)r(jià)？”一名地產(chǎn)商表示。

“政府當(dāng)然是出于讓市場(chǎng)良性發(fā)展的考慮才出臺(tái)此政策的。但實(shí)際上，市面上很多剛剛領(lǐng)了預(yù)售證的樓盤(pán)，價(jià)格漲幅都很大，超出了限價(jià)令很多。比如河西某樓盤(pán)，去年10月開(kāi)盤(pán)賣(mài)3.75萬(wàn)元/平方米，最近開(kāi)盤(pán)據(jù)說(shuō)價(jià)格要達(dá)到4.5萬(wàn)元/平方米。”南京某樓盤(pán)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

南京某央企相關(guān)負(fù)責(zé)人也稱(chēng)，現(xiàn)在很多樓盤(pán)價(jià)格漲幅都很大，都超過(guò)了要求，政策未來(lái)能否順利執(zhí)行還要打上問(wèn)號(hào)。

南京某品牌房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，他們的項(xiàng)目均價(jià)在3萬(wàn)元/平方米以上，3月份開(kāi)過(guò)一次盤(pán)，當(dāng)時(shí)全部售罄，下一次開(kāi)盤(pán)要到7月份。“這一政策對(duì)我們項(xiàng)目短期內(nèi)會(huì)有影響，對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格定位有影響，中長(zhǎng)期還是要看政策執(zhí)行和市場(chǎng)走勢(shì)。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)，限漲令很可能會(huì)讓一些已經(jīng)具備銷(xiāo)售條件的開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)不愿報(bào)批上市，而有銷(xiāo)售指標(biāo)壓力的開(kāi)發(fā)商，則會(huì)面臨報(bào)批價(jià)和心理價(jià)平衡的壓力。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，南京此類(lèi)政策的收緊，符合市場(chǎng)預(yù)期，目的在于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，進(jìn)而維護(hù)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

對(duì)于南京房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，目前可以定性為亟待補(bǔ)庫(kù)存的狀態(tài)，此類(lèi)政策能夠抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，但目前來(lái)看，還不能夠讓房?jī)r(jià)快速下跌。

嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，后續(xù)要實(shí)現(xiàn)治標(biāo)又治本的效果，關(guān)鍵要從積極供地、打擊各類(lèi)炒房因素等層面入手，進(jìn)而引導(dǎo)購(gòu)房需求的合理釋放。此類(lèi)漲幅的區(qū)間安排和管制，對(duì)于防范各類(lèi)炒房因素，同時(shí)規(guī)范房企交易有積極的作用。另外，對(duì)于南京而言，對(duì)不同物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行限價(jià)的規(guī)定，也使得各個(gè)物業(yè)的價(jià)格制定能夠更加貼近政策管控目標(biāo)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。