二手房“跳價”成常態(tài)、新盤搖號人數(shù)動輒兩三千、學區(qū)房爭奪戰(zhàn)再度升溫……從2020年底開始，此前一度沉寂的上海樓市再度出現(xiàn)升溫跡象。為應(yīng)對此輪上漲，新房搖號采用計分制度、提高對外銷售住房增值稅征免年限、法拍房納入限購、信貸收緊給樓市“降火”，監(jiān)管層接連出臺調(diào)控組合拳。

上海樓市動向是觀察中國房地產(chǎn)市場的一個窗口和樣本。新華財經(jīng)記者在滬調(diào)查發(fā)現(xiàn)，調(diào)控政策陸續(xù)出臺對上海樓市此前存在的亂象和投機炒作之風有一定打壓，更為重要的是，此次出臺的政策針對性較強，對市場預(yù)期及購房者心理均產(chǎn)生一定影響，樓市降溫趨勢初步顯現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，隨著房地產(chǎn)市場進一步規(guī)范，未來，購房者自住需求將得到更好保護。

新房、二手房價格“倒掛”逼出計分搖號大招

“計分達到了62.3分，妥妥地進入搖號范圍，要是沒這項規(guī)則，真不一定能入圍?！痹谏虾９ぷ鲀赡甑那叵壬鷮π氯A財經(jīng)記者說，他參與了2月初開始售賣的上海寶山區(qū)滬太路經(jīng)緯城市綠洲家園三期項目的認籌，而這一項目也是上海最早試點新房搖號計分制的樓盤之一。

2月6日，上海市閔行區(qū)“永康城浦上雅苑”、寶山區(qū)“經(jīng)緯城市綠洲家園三期”、嘉定區(qū)“峰范嘉苑”3個樓盤正式啟動公開認購，試點新房搖號計分制。

在上海閔行區(qū)“永康城浦上雅苑”，記者看到，排隊人數(shù)達到十多米。售樓處工作人員說，盡管最終參與人數(shù)比例肯定會超過1比1.3，但比試點前參與人數(shù)大幅減少。

此次試點的計分制，計分辦法綜合購房人擁有的住房狀況、5年內(nèi)在滬購房記錄、家庭婚姻狀況、戶籍以及在滬繳納社保等情況進行綜合計算。并最終按計分高低排序選取進入公證搖號選房的人員名單后，其余認購人不再進入這一環(huán)節(jié)。

按照計分規(guī)則，家庭、戶籍、購房人擁有的住房狀況、5年內(nèi)在滬購房記錄等四大因素合計為基本分。如果購房者全部滿足四個條件，也就是上海市戶籍、家庭購房、目前無房、5年內(nèi)無交易，可以得60分。在上海繳納社保則從2003年1月開始計算，每繳納一個月社保增加0.1分的計分。

據(jù)悉，最初試點的3個盤的入圍搖號比例定為1比1.3。舉例來說，上海市閔行區(qū)“永康城浦上雅苑”此次上市房源為498套，按照1比1.3比例，以第647名的分數(shù)來確定新房搖號名單。入圍后，所有入圍者搖中概率均等，不再考慮此前一輪分數(shù)高低。

出臺計分搖號制度，和上海新房、二手房價格“倒掛”導致新盤火爆直接相關(guān)。以“永康城浦上雅苑”為例，其價格約為每平方米4萬元左右，而根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2021年1月份，上海閔行區(qū)均價為7.87萬元。業(yè)內(nèi)人士稱，由于新房價格管控，導致新房價格顯著低于周邊二手房價格。

某樓盤中介人員說，對購房者來說，“新盤是買到就是賺到，比大部分理財都好?！痹谶@一大背景下，上海此前多個新盤都出現(xiàn)200套到300套房源，2000多人甚至3000多人認籌的景象。

今年初，上海一位博士在4次參與搖號失敗，買不到房的情況下，實名建議修改上海的認籌搖號規(guī)則。這一舉動引發(fā)輿論廣泛關(guān)注。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，此次政策實際上和此前的“博士生抱怨搖號難”事件有關(guān)。計分購房制度體現(xiàn)了購房排序的導向，是當前特殊住房交易時期體現(xiàn)公平導向的住房分配制度，能夠真正保障剛需購房群體利益。

調(diào)控政策陸續(xù)出臺今年以來層層加碼

“本來看中閔行區(qū)一套學區(qū)房，360萬元左右，猶豫了一周，房東漲了10萬元?！鄙虾Ｊ忻窈壬f，因孩子上學，本想著購買一套學區(qū)房，但沒想到上漲速度如此之快?！靶姨潧]再猶豫，不然還在漲。”

上海樓市二手房從2020年底開始也經(jīng)歷了一輪價格漲幅，新房市場熱度傳導到二手房市場，并直接體現(xiàn)在成交量上。數(shù)據(jù)顯示，2020年12月份，上海二手住宅成交套數(shù)約為3.9萬套，環(huán)比增長20.3%，同比增長高達96.2%。按此前數(shù)據(jù)，上海二手房月均交易量長期穩(wěn)定在2萬套左右。

在樓市不斷升溫的同時，上海調(diào)控政策陸續(xù)出臺。1月21日，上海發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，通過一系列組合拳調(diào)節(jié)住房需求，強化市場監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。意見提出，對夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析說，這一政策是打補丁政策，嚴堵假離婚買房，這一政策對于一些想通過假離婚來獲得購房資格，以及通過假離婚來獲得首套資格，都會產(chǎn)生直接遏制作用。

意見規(guī)定調(diào)整增值稅征免年限。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

在擴大供給方面，意見提出，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應(yīng)力度。

嚴躍進說，土地供應(yīng)要增加，結(jié)構(gòu)要調(diào)整，這也是比較吻合上海當前購房需求的特征，能夠真正緩解供求矛盾。

政策收緊還在繼續(xù)。上海公拍網(wǎng)1月25日發(fā)布的一套拍賣房源提示，競買人應(yīng)事先確認具有購房資格，無購房資格的需承擔悔拍等法律后果。

此前，在上海，法拍房不受限購政策影響，沒有繳納社保、稅收記錄、婚姻狀況等因素限制。

數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，上海二手房成交量突破30萬套，法拍房成交1660套左右，約占5‰。2020年上海法拍住宅成交單價平均為每平方米5.09萬元，同比上漲12%。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦說，該項調(diào)控舉措，一方面堵上政策漏洞，另一方面也釋放政策儲備充足的信號，讓市場進一步降溫。

收緊信貸加速樓市降溫

“以前放款周期在四五天左右，最長兩周，現(xiàn)在一兩個月的放款周期很正常?！鄙虾Ｒ患夜煞葜沏y行相關(guān)負責人對記者說，隨著房地產(chǎn)信貸政策收緊，直接影響就是放款周期延長。

此外，多家市場機構(gòu)監(jiān)測顯示，全國首套房平均利率今年2月出現(xiàn)上調(diào)。貝殼研究院監(jiān)測的2月份全國52個城市首套房貸利率為5.32%，二套利率為5.60%，環(huán)比均增加3個基點，且增幅較此前擴大。

對于近期房貸市場走勢，貝殼研究院稱，節(jié)前央行多次進行逆回購操作緩解資金面緊張態(tài)勢，銀行房貸放款節(jié)奏略有改善。但在房地產(chǎn)貸款新規(guī)及抑制市場過熱調(diào)控政策的約束下，房貸利率或繼續(xù)走高，放款周期仍將減慢。

業(yè)內(nèi)人士分析，房貸集中度管理相關(guān)規(guī)定落實是此輪房貸利率上調(diào)主因。2020年底，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，建立了銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。

通知明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機制。綜合考慮銀行業(yè)金融機構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機構(gòu)類型等因素，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，對超過上限的機構(gòu)設(shè)置過渡期，并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機制。

其中最高檔是中資大型銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限分別為40％和32.5％；最低檔是村鎮(zhèn)銀行，兩項占比分別為12.5％和7.5％。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析說，LPR及MLF利率持續(xù)不變，表明當前我國貨幣政策在疫情得到有效控制、經(jīng)濟修復態(tài)勢延續(xù)背景下，繼續(xù)保持穩(wěn)健適度，不急轉(zhuǎn)彎，未來房貸利率仍有進一步上調(diào)可能。

除央行政策外，上海監(jiān)管機構(gòu)也出臺“自選”政策。1月29日，上海銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》要求，“嚴格審核首付款資金來源和償債能力。強化首付款資金真實性審查要求，防止借款人通過消費類貸款、經(jīng)營性貸款等渠道違規(guī)獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款?！?/p>

據(jù)悉，此前個人房抵押經(jīng)營貸流入股市、樓市現(xiàn)象部分存在。業(yè)內(nèi)人士介紹，操作主要方式是借款人通過個人名下的企業(yè)先以貿(mào)易合同形式將房抵貸資金支付給安排好的交易對手，交易完成后再將資金繞回，相關(guān)銀行難以全鏈條監(jiān)控資金流向。

除了經(jīng)營貸，還有消費貸。上海銀保監(jiān)局提出，要加強信貸資金用途管理，防止消費類貸款、經(jīng)營性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。防范借款人或受托支付對象通過非常規(guī)大額取現(xiàn)、中間人過渡資金等各類方式規(guī)避用途管理。完善信貸資金用途監(jiān)測與攔截機制，擴大模型監(jiān)測范圍，提升監(jiān)測效果。

上海銀保監(jiān)局還要求，商業(yè)銀行對于違規(guī)獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的，應(yīng)拒絕其房貸申請，將其列入黑名單，并作為失信行為信息報送本市公共信用信息服務(wù)平臺。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。