房地產(chǎn)去庫存概念自打進(jìn)入公眾視野，社會(huì)各界人士便開始了對房地產(chǎn)細(xì)分市場的分析。業(yè)內(nèi)普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，河南的三四線城市住宅市場庫存嚴(yán)重，而在細(xì)分市場下的辦公市場（也就是俗稱的寫字樓），也在自我救贖和渴望外援的困境中撲騰。

4月17日，河南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2016年1~3月份全省房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》，情況顯示，1~3月份，全省商品房銷售面積1219.11萬平方米，同比增長20.7%，其中辦公樓銷售面積為23.05萬平方米，同比增長12%；辦公樓銷售額20.12億元，同比下降1.1%；待售面積為84.23萬平方米，同比上漲9.9%。數(shù)據(jù)顯示，3月末，全省辦公樓待售面積增加3.37萬平方米。

盡管在這一輪的樓市熱潮中，辦公市場趁機(jī)去化明顯，但仍然擺脫不了庫存積壓的難題。記者牛犇

早期發(fā)展過于粗放

鄭州目前在售在建寫字樓超30個(gè)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前鄭州在售或在建的寫字樓項(xiàng)目逾30個(gè)，包括華爾中心、鄭東綠地中心、楷林IFC、鄭東商業(yè)中心、凱利國際中心、瀚海海尚、局外、興華二七廣場、濱河第一城、中原金融產(chǎn)業(yè)園、龍湖企業(yè)中心，尤其是在今年及2017年即將大量入市的龍子湖板塊、龍湖附CBD板塊等。

河南省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)亦表明，一季度辦公物業(yè)供大于求，辦公樓新開工面積67.68萬平方米，成交23.05萬平方米，由于歷史存量過剩，去化壓力依舊明顯。

根據(jù)河南省統(tǒng)計(jì)局公布的《2016年1-3月份全省房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》測算，以辦公樓每月銷售7.68萬平方米的速度，我省辦公樓去化周期約為10.9個(gè)月。

供應(yīng)過剩促使庫存進(jìn)一步走高，是包括鄭州在內(nèi)的全國辦公市場面臨的一大難題。戴德梁行鄭州公司副總經(jīng)理巴然表示，從城市建設(shè)角度而言，城市框架不斷拉大，城市新區(qū)建設(shè)如火如荼，在此背景下，大量開發(fā)商試圖以開發(fā)住宅的邏輯來開發(fā)寫字樓。粗放發(fā)展模式直接造成辦公物業(yè)集體入市。

“從城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度而言，辦公物業(yè)的爆發(fā)式增長與二線城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展有很密切的關(guān)系。”巴然透露，以鄭州為例，伴隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和三產(chǎn)發(fā)展，社會(huì)對物業(yè)的追求會(huì)越來越大。而早期的寫字樓市場，便是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后所造成的寫字樓市場的同期爆發(fā)，造成市場出現(xiàn)“以時(shí)間換空間”的情況。

扎堆黃金地段差異化不明顯

地段是衡量一幢寫字樓價(jià)值的重要指標(biāo)，交通、人流、商貿(mào)匯聚度是一幢寫字樓的升值潛力所在。

“是否位于城市中心區(qū)域，這決定了寫字樓物業(yè)的檔次。像CBD、鄭州東站、經(jīng)三路沿線是商業(yè)金融集聚的地方，可以為開發(fā)商帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。目前鄭州正處于發(fā)展的黃金階段，這些區(qū)域更容易受到開發(fā)商青睞。”巴然分析。

地段的看好，帶來的是寫字樓銷售困局：即產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。很多寫字樓處于同一地段，區(qū)位優(yōu)勢相同、交通配套共享、產(chǎn)品類型相近。

在巴然看來，有些大型地產(chǎn)商，主要以資本運(yùn)作為主，項(xiàng)目多，可以暫時(shí)以價(jià)換量，以鞏固資金鏈；但小體量的不行，特別是主要靠這種項(xiàng)目去實(shí)現(xiàn)利潤最大化的地產(chǎn)商。

另外，在產(chǎn)品方面，盡管諸如5A、甲級等寫字樓宣傳概念層出不窮。但巴然表示，一般只有幾萬平方米、體量比較小的寫字樓，要做差異化基本是不可能的。

同時(shí)，巴然還表示，目前寫字樓市場出現(xiàn)同質(zhì)化現(xiàn)象，體現(xiàn)出的是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的短缺。“從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上來看，相比其他二線城市，鄭州以民營企業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更具活力，對辦公物業(yè)的需求和帶動(dòng)作用更好，但總部經(jīng)濟(jì)一直是鄭州的短板”。

在合適的地方建造適合的產(chǎn)品

以鄭州經(jīng)三路商圈為例，該區(qū)域曾被譽(yù)為“鄭州華爾街”，主要是由于早期金水區(qū)是鄭州市的經(jīng)濟(jì)、政治中心。但鄭州經(jīng)過快速發(fā)展，如CBD、鄭州東站等新的商圈迅速崛起，使得經(jīng)三路金融街的影響力大不如前。

隨著時(shí)間的推移，經(jīng)三路沿線的寫字樓，相比如今的產(chǎn)品，顯得越發(fā)陳舊。

巴然表示，對于長期沒有升級產(chǎn)品存在的經(jīng)三路商圈，對高端以及多樣化服務(wù)的物業(yè)需求旺盛。

河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)秘書長趙進(jìn)京認(rèn)為，供給側(cè)改革要求開發(fā)企業(yè)要適應(yīng)市場需求，推出適銷對路、符合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品；同時(shí)，政府要為項(xiàng)目開發(fā)提供綜合全面的配套服務(wù)；另外，政府在土地出讓時(shí)要注意把握節(jié)奏，科學(xué)供地。

從影響來看，后兩者對當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存更為重要，而且能防止新的庫存量增加，對去庫存有著更深遠(yuǎn)的影響。

舉例來說，有的項(xiàng)目是因?yàn)橹苓叺牡缆?、水電氣等配套服?wù)沒跟上，造成項(xiàng)目滯銷；有的是因?yàn)橹苓厸]有規(guī)劃或者沒有同步開工建設(shè)醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)等配套項(xiàng)目，造成項(xiàng)目銷售難或者入住率低等。

營改增促租賃轉(zhuǎn)為購買

鄭州之困，亦是全國之困。相對住宅而言，寫字樓市場成交盤面小而穩(wěn)定。因此，高庫存的開發(fā)現(xiàn)狀，已嚴(yán)重影響到了各地寫字樓物業(yè)出售和出租。

3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在作政府工作報(bào)告時(shí)提出，“從5月1日起，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增”。

營改增后，所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。趙進(jìn)京表示，該項(xiàng)措施對于所有企業(yè)而言都將是利好。尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時(shí)，購置辦公樓的成本會(huì)降低。該舉措也會(huì)刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件的消費(fèi)預(yù)期。

巴然也表示，營改增會(huì)促使一部分長期依靠租賃經(jīng)營的企業(yè)轉(zhuǎn)向購買，這樣既符合企業(yè)長期規(guī)劃，也有利于收益表現(xiàn)。

困局倒逼鄭州寫字樓軟硬件升級

趙進(jìn)京認(rèn)為，如何在矛盾中尋求平衡，于風(fēng)險(xiǎn)中把握機(jī)遇、尋求突圍，成為當(dāng)前各地尤其是二線城市發(fā)展寫字樓物業(yè)的核心議題。

巴然也表示，盡管從數(shù)據(jù)上看，鄭州寫字樓市場確實(shí)庫存較多，但是將寫字樓產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分之后，各自面臨的庫存壓力和市場環(huán)境會(huì)不一樣。那些品質(zhì)較好、地理位置優(yōu)越、物業(yè)水平較高的寫字樓的市場行情相對會(huì)比較好。

據(jù)悉，鄭州寫字樓產(chǎn)品在軟硬件上正在進(jìn)行升級與創(chuàng)新。除了智能化系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)布線等高科技產(chǎn)品的升級配套外，還引入多項(xiàng)細(xì)致、人性化的附加服務(wù)，以五星級的服務(wù)匹配現(xiàn)代化的寫字樓。同時(shí)，從鄭州市場上可以看到，綠地中心、楷林中心等一批新型寫字樓，開始走人性化設(shè)計(jì)路線，從外立面、大堂、層高、公共空間到商務(wù)配套均已全面升級。

做好客戶組合更呼吁政策支持

業(yè)內(nèi)人士還指出，市場的良性發(fā)展也離不開政策的傾斜。

巴然透露，如今寫字樓市場自持型物業(yè)的整體表現(xiàn)，都比散售要好。同時(shí)，自持則因著眼于長期利益而多受到成熟品牌開發(fā)商青睞，遇到困難時(shí)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力也比散售要強(qiáng)。

以P2P退租潮為例，散售多以投資客為購買對象再對外出租。去年，當(dāng)P2P類金融公司面臨調(diào)整之時(shí)，辦公需求退潮成為明顯的市場承壓因素。二線城市市場由于非傳統(tǒng)金融公司普遍在租戶結(jié)構(gòu)中占據(jù)較高比例，受到的影響更大。

“散售型的物業(yè)大部分出租給了P2P企業(yè)，當(dāng)這些企業(yè)迅速退去，大部分投資客都遇到長達(dá)3個(gè)月甚至更久的空租期，而這種情況對于自持物業(yè)的開發(fā)商而言，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)小很多。”

“這間接反映了由于客戶組合策略的不成熟，而導(dǎo)致空租率上升的現(xiàn)象。”巴然解釋。

除此之外，對于交易環(huán)節(jié)上的稅負(fù)減免，也是業(yè)內(nèi)希望得到的政策支持，更多地讓利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。巴然透露，高稅率使得大量外來優(yōu)質(zhì)企業(yè)在遷址、擴(kuò)租上有所顧慮，“這從另一方面制約了區(qū)域化組合型發(fā)展和產(chǎn)業(yè)集聚”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。