新華財(cái)經(jīng)?？?/strong>1月22日電 自《?？谑蟹龀掷吓f住宅區(qū)拆除新建自主改造指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》出臺(tái)已有3個(gè)月，記者21日從在?？谂e辦的“推進(jìn)?？谑欣吓f住宅區(qū)拆除新建自主改造座談會(huì)”上獲悉，改造老舊小區(qū)既是民生工程，也是地方經(jīng)濟(jì)工作重頭戲。與會(huì)代表呼吁有關(guān)部門加大工作力度，盡快出臺(tái)權(quán)威性、可操作性強(qiáng)的實(shí)施細(xì)則，并強(qiáng)化立法保障。

有關(guān)資料顯示，國(guó)家將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，中央給予資金補(bǔ)助和金融支持，屬于重點(diǎn)支持為滿足居民安全需要和基本生活需求的基礎(chǔ)類改造內(nèi)容。2020年全國(guó)改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶。

“建議政府加大舊改力度，對(duì)舊改試行文件落實(shí)情況進(jìn)行督查反饋。”?？谑姓埨ケ甭沸^(qū)業(yè)委會(huì)梁姓主任指出，改造老舊小區(qū)可實(shí)現(xiàn)五贏：一是提高城市土地集約化程度，節(jié)約土地資源，二是改善人居環(huán)境，增強(qiáng)住宅區(qū)綜合防災(zāi)能力；三是激發(fā)更新城市活力，完善城市功能提升品質(zhì)；四是收取增容費(fèi)等增加了地方財(cái)稅收入；五是投資建設(shè)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)投資，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

海南省2020年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作已列入省政府工作報(bào)告明確的民生實(shí)事之一，受到多項(xiàng)政策支持。海口市老舊小區(qū)除了政府組織改造，居民也可申請(qǐng)自主改造。根據(jù)老舊住宅區(qū)全體業(yè)主意愿，由全體業(yè)主作為改造主體，通過(guò)自籌資金或自主對(duì)外招商合作，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，依照規(guī)劃自行實(shí)施小區(qū)整體或部分拆除重建，可享受相關(guān)優(yōu)惠政策。

海南銀行等海南省主要銀行金融機(jī)構(gòu)也對(duì)自主改造予以金融支持，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造不受房地產(chǎn)投資領(lǐng)域金融機(jī)構(gòu)受限影響。

?？谑谐鞘幸?guī)劃設(shè)計(jì)研究院分院院長(zhǎng)黃巖說(shuō)：“我們排查了?？邶埲A區(qū)現(xiàn)有508個(gè)小區(qū)，建造年限均在2000年以前，龍華區(qū)為?？谑薪ㄖ孔畲?，建造年代最早，機(jī)關(guān)單位、公司最集中的區(qū)，相對(duì)于其它的區(qū)老舊改造條件最具備。”

但小區(qū)自主拆除新建仍有困難。海口市規(guī)劃局國(guó)貿(mào)小區(qū)業(yè)委會(huì)相關(guān)人員援引海口市住建部門統(tǒng)計(jì)稱，2000年前，海口市老舊小區(qū)（含已改造）1663個(gè)，2000年以后有2000個(gè)左右，目前正在申報(bào)改造的有132個(gè)。2020年海口市政府已審批同意了12個(gè)老舊小區(qū)立項(xiàng)列入老舊小區(qū)舊改計(jì)劃。但這些項(xiàng)目均因建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)、小區(qū)業(yè)主個(gè)人權(quán)益和公共利益保障等多方面原因未實(shí)質(zhì)推進(jìn)到位。

新修訂的市政府指導(dǎo)意見(jiàn)規(guī)定，征得老舊住宅區(qū)內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可申請(qǐng)列入改造試點(diǎn)項(xiàng)目，但這僅是啟動(dòng)改造籌備的前提條件。根據(jù)物權(quán)法，每個(gè)業(yè)主都要與合作投資商簽署合作協(xié)議。“我市出臺(tái)的政策要求開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂安置協(xié)議時(shí)要達(dá)到100%，實(shí)踐檢驗(yàn)這有難度。深圳做法是95%，剩下5%由政府按現(xiàn)狀評(píng)估價(jià)購(gòu)買安置后再與房開(kāi)商合作，用地方法規(guī)加快推動(dòng)。海口市應(yīng)借鑒深圳的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善老舊小區(qū)自主改造指導(dǎo)意見(jiàn)。”?？谑凶〗ň炙奚岽笤簶I(yè)主委員會(huì)主任陳在雄說(shuō)。

另外，自主改造項(xiàng)目建設(shè)還要符合城市控制性詳細(xì)規(guī)劃，調(diào)整規(guī)劃需由轄區(qū)政府報(bào)市政府“一事一議”處理。完成一個(gè)自改項(xiàng)目，用在溝通工作上的時(shí)間至少半年到一年。

老舊小區(qū)業(yè)委會(huì)代表普遍反映，現(xiàn)有諸多老舊小區(qū)建設(shè)年代早，地塊小，多為劃撥用地，多用于單位職工宿舍或集體用房且無(wú)電梯，老年住戶生活極為不便，迫切需要通過(guò)自改使居住環(huán)境得到改善。推進(jìn)這項(xiàng)工作需要政府更具權(quán)威性、可操作性的指導(dǎo)。?？诳山梃b深圳經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)人大立法來(lái)妥善解決小區(qū)業(yè)主個(gè)人權(quán)益和公共利益的保障問(wèn)題。“市政府出臺(tái)操作實(shí)施細(xì)則應(yīng)注重可操作性，流程設(shè)計(jì)應(yīng)便民化。目前各區(qū)流程都不一樣，像我們這樣搞規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)工作的人員才勉強(qiáng)弄明白，非專業(yè)人士只能是一頭霧水，部分小區(qū)舊改小組推進(jìn)工作時(shí)事事要請(qǐng)示，浪費(fèi)大量時(shí)間和精力。”黃巖說(shuō)。

黃巖介紹，今年1月6日開(kāi)始執(zhí)行的《自然資源部辦公廳關(guān)于規(guī)范開(kāi)展建設(shè)項(xiàng)目節(jié)地評(píng)價(jià)工作的通知》規(guī)范了開(kāi)展建設(shè)項(xiàng)目節(jié)地評(píng)價(jià)工作，對(duì)是否合理利用地上地下空間者或者科學(xué)、合理提高項(xiàng)目投資強(qiáng)度、容積率、建筑密度等進(jìn)行評(píng)估。

“有些舊改項(xiàng)目現(xiàn)有容積率已達(dá)1.5左右，若按‘規(guī)劃導(dǎo)則’或當(dāng)前‘控規(guī)’要求，合作開(kāi)發(fā)商難以收回投資成本，且預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)不可估。老舊改造項(xiàng)目的容積率在參考開(kāi)發(fā)商獲取合理利潤(rùn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行倒推，才有可行性。”?？谑幸?guī)劃局國(guó)貿(mào)小區(qū)業(yè)委會(huì)相關(guān)人員表示。

“不同于政府主導(dǎo)的棚改項(xiàng)目，自改項(xiàng)目需要業(yè)主和社會(huì)投資資本兩方平衡。投資商沒(méi)有利潤(rùn)空間就不會(huì)參與進(jìn)來(lái)。”?？谑凶〗ň炙奚嵝^(qū)自改項(xiàng)目中標(biāo)單位國(guó)本（海南）實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理盛祥榮說(shuō)，“我們向業(yè)主承諾：按套內(nèi)面積1.1補(bǔ)償回遷安置，每戶配送一個(gè)車位，過(guò)渡安置費(fèi)合理。根據(jù)政策，我們按容積率4.0，投資強(qiáng)度為12000元/平方米，繳納的增容費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅等占總投資的40%，拆遷和開(kāi)發(fā)周期要2.5年左右，加上融資成本，利潤(rùn)率不到10%。”

另外，針對(duì)舊改項(xiàng)目是否會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)及現(xiàn)有政策沖突問(wèn)題，與會(huì)人員認(rèn)為可考慮要求部分舊改房源配套人才房，助力保障引進(jìn)100萬(wàn)人才的房源需求。